我不做渠道分銷的生意，但是認識不少做這個生意的人

他們一直在一手市場游蕩

哪里的樓盤熱銷，哪里的樓盤不好賣，哪里的項目為了業(yè)績開出了天價傭金，這些資訊他們一目了然

他們太知道市場的慘烈

更知道一些市場慘烈的原因

這原因背后，就是在告訴我們，其實有些地段的價值，已經(jīng)拉響一級警報了

特別是一些近郊區(qū)域

很多時候大家對于市中心會絕對的放心，對于一些郊區(qū)會無比的焦慮

對于近郊的位置有點模糊

但是這一塊卻是現(xiàn)在出現(xiàn)問題比較多的地方

不過令人錯愕的是，所謂的價值隱患，背后都不是什么裝逼的高大上詞匯

都是因為一件又一件具體的事情疊加，從而產(chǎn)生的結果

之所以會有一些地方需要注意

就是因為現(xiàn)在特殊的行業(yè)情況

每個板塊都要對區(qū)域內(nèi)的需求要有非常充分冷靜的認知

一個很重要的判斷：任何一個板塊，不要再期待有非常充沛的跨區(qū)購買力

在當下的周期內(nèi)，最穩(wěn)健的板塊一定是板塊內(nèi)部有充分的需求

我們已經(jīng)看過大量的近郊遠郊項目，幾乎不再有太多的外區(qū)客戶的導入

板塊越來越收縮，客戶越來越集中

這種認知的模糊就是風險出現(xiàn)的開始

有幾種情況的出現(xiàn)就會導致這種可能

以下內(nèi)容都是渠道朋友的體感，不那么客觀，但是可能會表明一二

01

區(qū)域在最近兩年內(nèi)如果有連續(xù)三個500套小區(qū)供應的一手房出現(xiàn)的時候

那么第四個項目出來的時候就要非常小心了

作為一個板塊而言，一個新盤本質上吸的就是區(qū)域內(nèi)的品質改善客戶

這種客戶在區(qū)域內(nèi)是非常稀缺的

一年也就出現(xiàn)500個

而且都是要通過置換才能產(chǎn)生的購買力

兩年如果超過1500套的供應，新的需求要長出來，那就難了

第四個項目如果要上，必須要通過導入外區(qū)客戶才能解決問題

這個時候渠道開始介入，價格打折就開始發(fā)生了

很多時候房價不穩(wěn)定的苗頭就來自于此

當然更恐怖的是，未來這些新房幾乎同一時間交付，同一時間成為二手房

這對于板塊內(nèi)的二手房價是一個巨大的考驗

各位要知道，一個板塊特別是近郊區(qū)位，品質改善的需求是穩(wěn)定的但也是不充足的

以前新房不多的時候，往往那一個最好的樓盤可以賣出天價

但是如果有四五個新盤同時出現(xiàn)，那就會對二手房價有影響

次新影響之后影響老破小

這都是一系列的

02

還有一些地方

一些集中規(guī)劃土地集中出讓的區(qū)域

這些區(qū)域要去看整體的出讓節(jié)奏

第一，看土地市場出讓的快不快

土地出讓其實是個技術活

雖然可以理解這是財政的重要組成部分，我們的判斷也是，如果小板塊內(nèi)一年出讓了3塊土地，那么后續(xù)一手市場的競爭壓力就會變得特別大

但是土地出讓量還是其次，關鍵是看有沒有對面積配比有強行的要求

如果所有地塊都規(guī)定了小戶型為主導

這個就需要特別注意

首先，在需求側對于面積要求小但是品質要求高的需求本身就非常少

這本身就不符合常理

這件事如果再疊加幾個項目的同時出讓

都知道上海的預售證一個區(qū)域內(nèi)價格都是差不多的

這會導致地段差不多，產(chǎn)品差不多，房價差不多的項目在差不多的時間差不多樣子入市

這個時候就容易出現(xiàn)踩踏

如果大家都扛得住還行

就怕一家房企憋不住，想要快速回籠現(xiàn)金流，然后渠道開始介入，價格根基就開始不穩(wěn)定

類似這樣的新片區(qū)相比較老片區(qū)還有一個問題在于焦慮情緒容易從小戶型蔓延到大戶型

從而對整個片區(qū)產(chǎn)生懷疑

老小區(qū)再怎么樣都是有原住民的，短暫不好過個一兩年信心總歸會提升的，而新片區(qū)這個周期就會比想象中的要慢很多

03

過去剛需板塊內(nèi)一直沒有長出改善需求的片區(qū)

上海因為過去20年的樓市發(fā)展，出現(xiàn)了一段時間的需求分工

有的地方就主打剛需年輕人

現(xiàn)在不少地方已經(jīng)成為上海人口基數(shù)最為密集的地方

不論是軌交還是商業(yè)或者其他的，肯定是最為擁擠的那種類型

這些地方現(xiàn)在要去看什么

要看這里最近五年有沒有長出改善需求

有沒有出現(xiàn)一兩個品質二手房能夠實現(xiàn)明顯的價格跳躍

如果一個項目都沒有，那這個地方的地段價值就非常有問題

第一，這就說明在這里奮斗的年輕人，當他們有錢之后，他們第一時間就選擇逃離這里

這背后一定是基于對于區(qū)域一些問題的不滿

第二，在資本角度這五年都沒有哪個開發(fā)商想要在這里做改善做品質提升

本質上在供給側也說明了這里的價值不高

這樣的地方在很多人眼里，就是房價多年不動，而且二手房市場極其不活躍

因為后入者看到這樣的局面，哪怕是新剛需也會猶豫要不要買這里

而這里的二手房如果想要賣掉，本質上就只能以價換量

04

第四個，那些只有規(guī)劃沒有落地的區(qū)域

也是挺坑的

最近去了一些地方，發(fā)現(xiàn)一件很魔幻的事情

就是五年前我去看到的那些規(guī)劃利好，現(xiàn)在來看還是那些利好

唯一的區(qū)別就是五年前說五年后落地，現(xiàn)在去看還是說五年后落地

時間就像冰封了一樣

這種地方本質上說明了片區(qū)發(fā)展的執(zhí)行力非常的羸弱

對于房產(chǎn)而言，要相信區(qū)域規(guī)劃，也同樣要相信區(qū)域規(guī)劃會打折

這就是在執(zhí)行過程中出現(xiàn)了偏差

甚至很多地方就沒有執(zhí)行

上海很多地方就是這樣的

那么在那里的房子也沒辦法，只能一遍一遍的說著很古早的規(guī)劃

與此同時，也不要高估規(guī)劃的力量

不要相信規(guī)劃可以改變片區(qū)的底色

這是以前樓市高峰時期養(yǎng)成的習慣

舉一個最直觀的例子，2015年，樓市最瘋狂的時候，大家都在說著以后崇明的發(fā)展

什么軌交通過去，去陸家嘴金橋上班非常方便，什么崇明要引入什么商業(yè)，區(qū)域內(nèi)還有什么樣的產(chǎn)業(yè)升級

現(xiàn)在十年過去了，我們再來看看崇明

什么都沒有改變

其實那些規(guī)劃和利好都是對的，但是規(guī)劃利好不至于讓區(qū)域內(nèi)的居住屬性發(fā)生本質性變化

比如崇明就是打旅居的，規(guī)劃再好以后也還是旅居

你指望大家剛需或者年輕人買在那邊生活，這種事情是不現(xiàn)實也是不存在的

一個地段的成熟周期比想象中的要久

一個地段的規(guī)劃力量也沒想象中的那么無所不能

我們現(xiàn)在要試圖忘了以前樓市發(fā)生過的一些畫面，那些本身就不會再來

05

最后一個，也是最近幾年上海樓市出現(xiàn)的很特別的現(xiàn)象

就是一些我們認為的老地方，也沒有土地出讓也沒有什么信號，但是突然出現(xiàn)了一手房說可以賣

這樣的產(chǎn)品其實要特別注意

這些一手房本身其實就是這個城市的“存量資產(chǎn)”

比如一些私人或者民營企業(yè)捂了很久的項目，看捂到現(xiàn)在樓市不好了，準備拿出來了

或者說一些被處理的不良資產(chǎn)現(xiàn)在重新流入市場

以及說一些以前用來租賃的房子，現(xiàn)在拿回來統(tǒng)一裝修裝修放出來賣

這些房子的風險在于幾個

第一，都說買的沒有賣的精明，這些人賣這些房子本身就是因為不看好這個資產(chǎn)

所以選擇快速脫手，接盤的人一定要評估好他的價格本身是不是合理

第二，更重要的一點在于，這些產(chǎn)品的規(guī)劃本身都是上個時代的產(chǎn)品規(guī)劃理念

不要低估這個維度，現(xiàn)在很多二手房市場的艱難一個很重要的原因就是產(chǎn)品已經(jīng)跟不上這個時代了

不論房齡多新或者裝修有多好，大家都要看清楚本質

要不要為他付出更高的溢價，不要覺得周圍二手房都多少錢了，所以一手房就會如何如何

06

今天這篇文章，不提及具體的板塊名字，只說邏輯和道理

因為哪些地方的好壞都是動態(tài)的，包括都要結合各自的需求

至于具體在哪里，你們自己隨便猜

猜對了就是你們厲害

猜不對，大家也假裝自己猜對了

希望大家能夠對任何產(chǎn)品有自己的預判能力

另外，把內(nèi)容發(fā)給你們正在看房的朋友，這才是最重要的

以上為正文，來自真叫盧俊

這是真叫盧俊公眾號的第6270篇原創(chuàng)文章