作者 |睿和智庫(kù)研究部 編輯 | 虞滟萍 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：在今年Q2創(chuàng)下總價(jià)798億元成交金額高點(diǎn)后，Q3內(nèi)地大宗交易市場(chǎng)迎來階段性回調(diào)。

睿和智庫(kù)：本季度錄得交易總額約216.26億元，較Q2顯著回落，環(huán)比下降約72.9%，但仍高于Q1水平。

Q3的變化主要源于萬(wàn)達(dá)500億元資產(chǎn)包“一次性拉動(dòng)效應(yīng)”的減弱，市場(chǎng)回歸常態(tài)。若剔除該筆交易影響，三季度比二季度成交規(guī)模環(huán)比下降27.43%，反映出市場(chǎng)基本面并未顯著惡化，仍處于“去泡沫化”的調(diào)整階段。

本季度共錄得33筆交易

交易筆數(shù)方面，本季度共錄得33筆交易，也較二季度有所下降，但單筆平均成交額維持在7億元以上，顯示資金仍在有序流入具備確定性的資產(chǎn)類別。

睿和智庫(kù)經(jīng)過數(shù)據(jù)跟蹤及廣泛調(diào)研，研判如下（注：本數(shù)據(jù)庫(kù)主要錄得存量不動(dòng)產(chǎn)，不含土地類相關(guān)交易）：

• Q3市場(chǎng)交易表現(xiàn)平淡，市場(chǎng)整體保持理性。另外，大宗交易的成交周期通常為6個(gè)月至1年，因此在Q3期間，許多交易尚在進(jìn)行中。預(yù)計(jì)進(jìn)入Q4后，成交量將有所提升。

• 交易筆數(shù)與二季度相比持續(xù)下滑，股權(quán)交易與資產(chǎn)交易筆數(shù)較為均衡。從交易數(shù)量來看，Q3比Q2減少12筆；較去年同期的53筆，減少20筆。結(jié)合總額和單筆均價(jià)，市場(chǎng)呈現(xiàn)“量縮價(jià)穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化”的階段性特征。

• 單筆平均成交額7.46億元，成交集中在辦公和商業(yè)領(lǐng)域。與Q2辦公類資產(chǎn)受冷落的情況不同，Q3辦公類資產(chǎn)再度活躍，占本季度成交的46%。但單筆平均成交額不高，較去年同期還下跌了4.36%。

圖表1:2023Q3-2025Q3內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)大宗交易一覽

從交易金額占比分布來看，第三季度50億以上的大額成交為0，成交均價(jià)與第一季度持平，分布較為均衡。

圖表2：2025Q3大宗交易金額占比分布

上海112億重回榜首：占比超五成

在本季度城市分布中，一線城市交易額高達(dá)156.81億元，占比72.5%。

上海以超112億元成交額重回城市榜首，占總成交額的51.9%，顯示出其作為全國(guó)資產(chǎn)定價(jià)錨點(diǎn)的韌性。廣州憑借35.87億元的成交額排在第二位。本季度廣深活躍度有所提升。

圖表3：Q3大宗交易金額排行TOP5（單位：億元）

典型交易方面，越秀金融大廈50%權(quán)益交易（34.33億元） 是本季度最具代表性的整售案例。該筆交易展現(xiàn)出廣州核心區(qū)域的甲級(jí)辦公資產(chǎn)的流動(dòng)性，也表明即使是市場(chǎng)調(diào)整期，真正優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)依然具備不錯(cuò)的價(jià)值支撐，是資金避險(xiǎn)與長(zhǎng)期配置的壓艙石。

交易結(jié)構(gòu)方面，賣方越秀房產(chǎn)基金將資產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓給同體系的國(guó)企開發(fā)商越秀發(fā)展集團(tuán)，為未來在合適時(shí)機(jī)將其作為REITs擴(kuò)募資產(chǎn)上市奠定基礎(chǔ)，成為“投、融、管、退”全周期資本運(yùn)作的典范環(huán)節(jié)。此筆交易亦堪稱“國(guó)資接盤+基金退出”的經(jīng)典模式。

除此之外，蘇寧易購(gòu)以每家1元共計(jì)12元，出售了其名下12座家樂福中國(guó)子公司100%股權(quán)，根據(jù)外部評(píng)估報(bào)告，本次出售的項(xiàng)目子公司皆已停止運(yùn)營(yíng)，凈資產(chǎn)均為負(fù)值。對(duì)應(yīng)的100%股權(quán)價(jià)值評(píng)估值分別在-6.55億元至-1.71萬(wàn)元之間不等。“1元轉(zhuǎn)讓”實(shí)質(zhì)上是將子公司家樂福的債務(wù)剝離出ST易購(gòu)的合并報(bào)表范疇，期待通過專業(yè)機(jī)構(gòu)處置來減輕母公司的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

這兩宗交易共同描繪了當(dāng)前市場(chǎng)中并行的兩條主線：

1.對(duì)于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，市場(chǎng)正在構(gòu)建由國(guó)資、險(xiǎn)資和REITs等長(zhǎng)期資本主導(dǎo)的精細(xì)化、金融化的價(jià)值管理閉環(huán)，運(yùn)作模式趨于成熟和復(fù)雜。

2.對(duì)于負(fù)收益的資產(chǎn)，企業(yè)則采取果斷的財(cái)務(wù)出清策略，以“斷臂求生”的方式剝離負(fù)資產(chǎn)，核心目標(biāo)是修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離。

睿和智庫(kù)認(rèn)為，這兩宗交易共同揭示了當(dāng)下同一個(gè)市場(chǎng)趨勢(shì)——

在地產(chǎn)的后周期調(diào)整時(shí)代，企業(yè)的資本運(yùn)作路徑從“規(guī)模擴(kuò)張”全面轉(zhuǎn)向“質(zhì)量?jī)?yōu)化與風(fēng)險(xiǎn)管控”。無(wú)論是通過升級(jí)資產(chǎn)組合來捕捉金融紅利，還是通過剝離負(fù)資產(chǎn)來確保生存，其底層邏輯都是對(duì)存量資產(chǎn)進(jìn)行一場(chǎng)深刻的“價(jià)值重塑”與“風(fēng)險(xiǎn)再定價(jià)”。

圖表4：2025年Q3排名前五大宗交易成交案例

（億元，萬(wàn)平方米）

辦公物業(yè)成交回升：占比超四成

與二季度商業(yè)類資產(chǎn)“一枝獨(dú)秀”不同，三季度辦公類資產(chǎn)成交占比顯著回升，以100.29億元的交易額約占總體成交額的46%，反映出投資者在估值回調(diào)后重新聚焦核心區(qū)域辦公資產(chǎn)。上海、廣州、深圳等多地出現(xiàn)整棟或整層辦公物業(yè)成交，展現(xiàn)出機(jī)構(gòu)對(duì)一線城市辦公基本面的長(zhǎng)期信心。

商業(yè)類資產(chǎn)雖未再現(xiàn)“萬(wàn)達(dá)式”超級(jí)交易，但仍為市場(chǎng)主力。三四線城市，如滁州、荊州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)各以10億元成交，這表明下沉市場(chǎng)中的城市商業(yè)資產(chǎn)在深耕本地消費(fèi)市場(chǎng)方面展現(xiàn)出穩(wěn)定性，并開始吸引資本的關(guān)注。

公寓、酒店、產(chǎn)業(yè)園、物流等業(yè)態(tài)持續(xù)有交易落地，表明資本在多物業(yè)類型中尋求價(jià)值機(jī)會(huì)。

圖表5：2025Q3不同資產(chǎn)物業(yè)類型交易額占比分布

圖表6：2025Q3不同資產(chǎn)物業(yè)類型交易筆數(shù)占比分布

內(nèi)資主導(dǎo)格局未變：產(chǎn)業(yè)資本活躍

本季度買家格局仍以內(nèi)資企業(yè)為主導(dǎo)，其中國(guó)有企業(yè)、產(chǎn)業(yè)資本參與度提升。例如招商輪船收購(gòu)招商積余大廈、OPPO回購(gòu)杭州研發(fā)總部等。

外資參與度相對(duì)平淡，未見大規(guī)模收購(gòu)動(dòng)作，僅通過法拍、股權(quán)合作等途徑小規(guī)模涉足市場(chǎng)。例如，上海恒豐路項(xiàng)目由本土開發(fā)商競(jìng)得，這表明在估值尚未完全見底之前，外資仍保持審慎立場(chǎng)。

睿和智庫(kù)分析認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)出典型的“內(nèi)資主動(dòng)布局、外資耐心等待”的格局。這一格局的核心驅(qū)動(dòng)力源自內(nèi)資買家，尤其是國(guó)有企業(yè)和產(chǎn)業(yè)資本，它們基于明確的自身需求，正積極入市。這些交易行為表明，內(nèi)資買家對(duì)特定資產(chǎn)的估值已達(dá)成共識(shí)，其投資不僅具有價(jià)格托底效應(yīng)，更體現(xiàn)出戰(zhàn)略布局的特征，成為當(dāng)前市場(chǎng)最堅(jiān)實(shí)的支撐力量。

圖表7：2025Q3大宗交易買家類型分布

從賣家類型來看，內(nèi)資開發(fā)商貢獻(xiàn)了41.26億元的交易額。萬(wàn)科、世茂、陽(yáng)光城等企業(yè)繼續(xù)通過出售資產(chǎn)緩解流動(dòng)性壓力。

與二季度相比，本季度交易更傾向于分拆出售、部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓或項(xiàng)目公司股權(quán)層面交易。

值得注意的是，部分國(guó)企開發(fā)商，如陸家嘴集團(tuán)、中海地產(chǎn)等，也在參與資產(chǎn)出讓。這些資產(chǎn)主體正在積極優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、回籠資金，逐漸為資產(chǎn)管理構(gòu)建長(zhǎng)期穩(wěn)定的框架。

睿和智庫(kù)分析：對(duì)于陷入困境的房企，通過處置資產(chǎn)來?yè)Q取生存空間，是一場(chǎng)殘酷的“價(jià)值重塑”；但對(duì)于實(shí)力尚存的國(guó)企和部分民企，果斷處置非核心或效率下降的資產(chǎn)，能夠優(yōu)化資源配置，為穿越周期和下一輪發(fā)展積蓄力量。

圖表8：2025Q3大宗交易買家類型分布

結(jié)語(yǔ)：

2025年第三季度的大宗交易市場(chǎng)，在二季度沖高后自然回落，整體仍處于“底部徘徊、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的周期階段。投資者不再追逐規(guī)模神話，而是更聚焦于資產(chǎn)現(xiàn)金流質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)能力與估值安全邊際。

隨著REITs市場(chǎng)的常態(tài)化擴(kuò)容、國(guó)企改革深化與部分房企債務(wù)重組推進(jìn)，預(yù)計(jì)四季度市場(chǎng)將延續(xù)“精選標(biāo)的、分批成交”的特征。若后續(xù)金融政策進(jìn)一步寬松或經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇信號(hào)增強(qiáng)，大宗交易市場(chǎng)則有望在2026年上半年迎來新一輪活躍期。