最近潘石屹又出來說話了，這位幾年前就開始拋售資產(chǎn)的大佬，現(xiàn)在說話膽子更大了，如果你仔細(xì)看看現(xiàn)在的市場，會發(fā)現(xiàn)他說的東西正在一點(diǎn)點(diǎn)變成現(xiàn)實(shí)。

未來三年的樓市，大概會朝著三個(gè)方向走

第一，二手房的壓力會比想象中的大

這里有個(gè)關(guān)鍵因素，經(jīng)營貸到期，2020到2021年那會，很多人借著低息的經(jīng)營貸買房，指望房價(jià)上漲套利。

這種貸款一般三五年期限，從2025年開始，正好迎來續(xù)貸的高峰期。

問題就出在這里，續(xù)貸的時(shí)候，銀行會重新評估你的房子值多少錢，如果原來評估500萬的房子，現(xiàn)在市場價(jià)跌了40%，只值300萬了，想續(xù)貸，你就得自己掏200萬補(bǔ)上這個(gè)差價(jià)。

能隨手拿出這筆錢的人不多，拿不出來的，就只能選擇賣房。

這可不是個(gè)別現(xiàn)象，那兩年經(jīng)營貸的年增長在20%左右，意味著面臨這個(gè)問題的房源不在少數(shù)。

當(dāng)一批人因?yàn)橥瑯拥脑虮黄仍谕粫r(shí)間賣房，就會形成一種集中拋售的壓力。

深圳已經(jīng)有小區(qū)出現(xiàn)這種情況，一個(gè)片區(qū)十幾套房子同時(shí)低價(jià)出手，直接把整個(gè)區(qū)域的房價(jià)拉低了一截，這在股市有個(gè)專業(yè)名詞叫拋壓。

第二，房子會徹底分化，好的和差的完全不是同一種資產(chǎn)

這種分化是全方位的，首先是不同類型房子的命運(yùn)會不一樣，高層住宅，特別是那些樓齡漸老的，問題會越來越明顯。

電梯老化、管道維修、火災(zāi)逃生難度大，時(shí)間越久，這些問題只會越突出。

所以同樣在一個(gè)城市，你可能看到核心區(qū)的老洋房價(jià)格堅(jiān)挺，而外環(huán)的新建高層卻在陰跌。

其次，豪宅和普通商品房會變成兩個(gè)市場，有錢人買房子，考慮的不是簡單的居住上海還有單價(jià)幾十萬的老洋房成交，不是因?yàn)橛腥巳狈孔幼。沁@種東西稀缺。

它們掛牌量少，業(yè)主不急需用錢就不會賣，流動性自然不一樣。

但普通商品房就完全是另一回事了，全國人均住房面積已經(jīng)超過40平方米，總量上是足夠的。

加上保障房也在陸續(xù)入市，普通人買房的選擇多了，也更謹(jǐn)慎了。

以后判斷一套房子值不值得買，不能光看它是不是房子。

第三，去庫存的方式會變，拆遷可能再次登場

現(xiàn)在全國待售的新房面積是個(gè)不小的數(shù)字，光靠降利率、降首付，效果已經(jīng)有限。

說到底，還是很多人手里沒錢，所以，估計(jì)最后還是得靠拆遷來消化一部分庫存。

不過，這次的拆遷和過去不太一樣，直接給錢的會越來越少，更多的是推行房票安置。

簡單說，就是不給你現(xiàn)金，給你一張房票，讓你拿著去市場上買指定的新房。

這樣做，一方面能快速幫開發(fā)商回款，另一方面也能直接降低庫存，對地方政府來說算是一舉兩得。

對于被拆遷的人來說，選擇空間確實(shí)小了，但好處是拿到的一般都是正規(guī)的商品房，比過去的安置房質(zhì)量有保障。

預(yù)計(jì)未來三年，城中村改造、成片聯(lián)動改造這類項(xiàng)目會多起來，這批拿著房票的人，可能會成為市場上一個(gè)重要的接盤力量。

潘石屹很早之前就說過，房地產(chǎn)會從投資品慢慢變回居住品，數(shù)據(jù)顯示，35歲以下年輕人的購房意愿在下降，新增貸款里房貸的占比也在縮水。

大家對待買房這件事，心態(tài)已經(jīng)變了。

樓的黃金時(shí)代確實(shí)是過去了，但這不意味著市場會崩盤，更可能的是，它會回歸到一個(gè)正常的、以居住為主的狀態(tài)。

這種調(diào)整，從長遠(yuǎn)看其實(shí)是健康的，至少能讓房子不再綁架普通人的人生。

未來三年，對于有真實(shí)居住需求的人，挑準(zhǔn)核心地段、產(chǎn)品力好的房子，依然可以考慮。

但如果還抱著投資炒作的心態(tài)，那風(fēng)險(xiǎn)就完全不同了，市場正在懲罰那些不看基本面、盲目下注的人。