還記得今年7月份，李嘉誠家族在大灣區(qū)甩賣400套房源的事情，挺讓人吃驚的，惠州瀧珀花園單價(jià)跌到8632元。

巧的是馬云在湖畔大學(xué)也說過類似的話，剛需可以上車，但投資客別碰非核心城市，那些房子未來可能比蔥還便宜。

兩位大佬罕見同頻，其實(shí)都在告訴我們一個(gè)事實(shí)，房產(chǎn)的投資屬性正在快速褪色。

先說說房子為啥不香了，最簡單的就是看回報(bào)率，2025年全國住宅平均租金回報(bào)率才2.1%，跟定期存款差不多。

但存款不用操心物業(yè)費(fèi)、房價(jià)漲跌這些事，惠州那個(gè)拋售的項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)只剩 40 年，持有成本增加不少。

李嘉誠的 “三不買” 原則：人口凈流出的城市、空置率超25%的區(qū)域、高負(fù)債開發(fā)商的項(xiàng)目，碰都別碰。

這背后是房地產(chǎn)從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化的本質(zhì)變化，2025年城鎮(zhèn)化率雖然能到65%以上，但人口流動(dòng)集中在少數(shù)都市圈，中小城市房子真的難變現(xiàn)。

2025年的政策風(fēng)向是，嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量。

不過大佬從不止唱衰，他們的錢只會(huì)轉(zhuǎn)向更有潛力的行業(yè)，結(jié)合國家政策和長和系的布局，這四個(gè)行業(yè)更有錢途。

第一個(gè)是設(shè)備更新改造

發(fā)改委2025年專門發(fā)了通知，把超長期特別國債的錢往這砸，支持范圍從工業(yè)設(shè)備擴(kuò)到電子信息、設(shè)施農(nóng)業(yè)這些領(lǐng)域。

貸款貼息，中央貼1.5個(gè)點(diǎn)后，特別國債還額外補(bǔ)，企業(yè)更新設(shè)備的成本降了一大塊。

李嘉誠的長江基建早就動(dòng)手了，英國的配電網(wǎng)絡(luò)在搞智能改造，北美可再生能源項(xiàng)目去年?duì)I收漲了18%，這都是設(shè)備更新的典型收益。

別說大企業(yè)，浙江的小紡織廠換了智能設(shè)備后，產(chǎn)能提了20%，電費(fèi)還省了15%，這就是政策紅利。

第二個(gè)是消費(fèi)品以舊換新

這個(gè)行業(yè)今年的政策力度超出預(yù)期，原來8類家電補(bǔ)到12類，微波爐、凈水器都能享補(bǔ)貼，一級(jí)能效的產(chǎn)品能補(bǔ)售價(jià)20%，最多能省2000 塊。

汽車更不用說，國四排放標(biāo)準(zhǔn)的燃油車報(bào)廢換新能源車，單臺(tái)補(bǔ)2萬，置換補(bǔ)貼最高1.5萬。

馬云說90后成買房主力，但年輕人更愿意把錢花在升級(jí)家電、數(shù)碼產(chǎn)品上，2025年手機(jī)、平板這些數(shù)碼產(chǎn)品也能補(bǔ)15%，這市場規(guī)模想想就不小。

第三個(gè)是新能源

李嘉誠的長實(shí)集團(tuán)這幾年在新能源上砸了143億，氫能、固態(tài)電池都在布局，長江基建還計(jì)劃三年把可再生能源裝機(jī)量提到5GW。

政策端也在加碼，城市公交車電動(dòng)化更新，每輛車補(bǔ)貼從6萬漲8萬，老舊農(nóng)機(jī)報(bào)廢換植保無人機(jī)、烘干機(jī)都有補(bǔ)貼。

現(xiàn)在不管是工業(yè)還是民用，新能源替代都是剛需，既能拿補(bǔ)貼又能降成本，這種生意才是長久的。

第四個(gè)是醫(yī)療科技

2025年老齡化率突破21%，適老化改造的住宅都能溢價(jià)40%，更別說直接解決健康需求的醫(yī)療科技了。

其實(shí)馬云和李嘉誠的判斷本質(zhì)上是一致的，投資要跟著政策趨勢和人口需求走。

房子從閉眼買漲到精選核心資產(chǎn)，說明靠資產(chǎn)增值躺賺的時(shí)代過去了。

而設(shè)備更新、以舊換新、新能源、醫(yī)療科技這四個(gè)行業(yè)，既有超長期國債、補(bǔ)貼這些政策托底，又符合老齡化、綠色發(fā)展的大方向，大佬們用真金白銀投票的賽道，普通人更該多留意。