在房產(chǎn)買賣、租賃、求職、招商、甚至戀愛撮合等各類交易中，“中介”幾乎無處不在。
有人靠中介促成了滿意的交易，也有人因?yàn)橹薪橄萑肓撕贤m紛，花了錢卻事與愿違。
在我長(zhǎng)期的律師辦案中，中介合同糾紛是一個(gè)極其常見的類型，尤其是在房屋買賣、租賃和商業(yè)合作領(lǐng)域。
今天，我們就從真實(shí)案例和法律角度出發(fā)，聊聊——中介合同中，哪些坑最容易踩？又該如何避免？
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一、中介合同的本質(zhì)：撮合成功才能收費(fèi)？
很多人以為中介合同很簡(jiǎn)單：“中介介紹我買房（或租房、投資），我給他傭金?！?br/>但實(shí)際上，中介合同是一種居間合同，其法律定義在《民法典》第九百六十一條：
> 居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。
這意味著，中介的義務(wù)是“促成雙方交易”，而不是“保證交易一定成功”。
但交易是否“促成”，是糾紛的核心。
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二、常見的中介合同糾紛類型
1. 交易未達(dá)成，中介要求支付報(bào)酬
比如，買方通過中介看中房子，與賣方見過面、聊過價(jià)，但最終沒簽合同。中介卻主張“服務(wù)已完成，應(yīng)支付傭金”。
法院的通常做法是：若中介只是“提供信息”，但未實(shí)際促成交易，不應(yīng)支付報(bào)酬；
若是因委托人主觀原因（如臨時(shí)反悔、繞開中介私下成交）導(dǎo)致交易未簽，則應(yīng)視為中介“促成成功”，委托人仍需付費(fèi)。
2. 成交后，委托人拒付中介費(fèi)
很多買賣雙方在簽約后，認(rèn)為“房已經(jīng)買到了，沒必要再給中介費(fèi)”，于是賴賬。
但如果交易確實(shí)是中介居間促成的，根據(jù)合同或行業(yè)慣例，委托人必須支付中介費(fèi)，否則構(gòu)成違約。
3. 中介隱瞞、虛假信息造成損失
部分中介為了促成交易，故意隱瞞房屋抵押、查封、租約未清、產(chǎn)權(quán)不明等事實(shí)，導(dǎo)致交易失敗或買方受損。
這屬于中介的違約甚至侵權(quán)行為。根據(jù)《民法典》第九百六十四條，中介應(yīng)如實(shí)報(bào)告有關(guān)事項(xiàng)，否則應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
4. 中介與一方惡意串通
這種情況也屢見不鮮。中介收取雙方傭金，卻故意隱瞞關(guān)鍵事實(shí)，甚至參與虛假交易，牟取額外利益。
這不僅使合同無效，還可能涉嫌民事欺詐甚至刑事詐騙。
5. 合同格式條款陷阱
現(xiàn)實(shí)中，中介往往提供“模板合同”，其中的違約條款、退款條件、傭金標(biāo)準(zhǔn)常常對(duì)中介有利。
例如“只要帶看即視為服務(wù)完成”“成交即支付傭金，不論是否簽約”等，這些條款一旦簽署，就會(huì)讓委托人處于被動(dòng)地位。
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三、面對(duì)中介合同，委托人應(yīng)注意的關(guān)鍵要點(diǎn)
1. 明確“成功”的標(biāo)準(zhǔn)
合同中應(yīng)清晰寫明，何種情形視為“促成交易”：
是簽訂書面合同？支付定金？還是房屋過戶完成？
界定清晰，才能避免事后爭(zhēng)議。
2. 確認(rèn)中介主體與資質(zhì)
要核查中介公司是否有合法營(yíng)業(yè)執(zhí)照、是否具備房產(chǎn)中介備案資格，簽合同時(shí)主體必須與執(zhí)照一致。
否則，即使發(fā)生糾紛，也可能因主題錯(cuò)誤導(dǎo)致維權(quán)困難。
3. 留存溝通與服務(wù)證據(jù)
包括中介帶看記錄、聊天截圖、合同樣本、發(fā)票、收據(jù)等。
一旦出現(xiàn)爭(zhēng)議，這些都是判斷中介是否盡職、是否履行義務(wù)的重要證據(jù)。
4. 警惕“霸王條款”與口頭承諾
務(wù)必仔細(xì)閱讀合同中有關(guān)傭金、退款、違約金、免責(zé)條款的內(nèi)容。
任何“口頭保證”都要落到文字，否則維權(quán)時(shí)難以被法院采信。

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四、糾紛處理與法律途徑
若已發(fā)生糾紛，可通過以下途徑維權(quán)：
（1）協(xié)商與行業(yè)調(diào)解
先嘗試與中介公司溝通解決，或向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介協(xié)會(huì)申請(qǐng)調(diào)解。
（2）行政投訴
若中介存在違規(guī)行為，可向市場(chǎng)監(jiān)督管理局、房管局投訴，申請(qǐng)調(diào)查處理。
（3）提起訴訟
如協(xié)商無果，可依法起訴。法院通常依據(jù)合同內(nèi)容、服務(wù)過程、雙方過錯(cuò)、證據(jù)充分性判定責(zé)任。
若中介存在故意隱瞞、串通欺詐等行為，還可能構(gòu)成民事欺詐，委托人可主張退還傭金并賠償損失。

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五、真實(shí)案例警示
武漢一位李先生通過中介看房，中介收取5000元“意向金”。
后來李先生發(fā)現(xiàn)房屋存在抵押，決定不買。中介拒退錢，稱“帶看服務(wù)已完成”。
李先生提起訴訟。法院判決認(rèn)為中介未如實(shí)告知房屋抵押情況，違反誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)退還全部意向金。
這起案件提醒我們：中介的職責(zé)不僅是“介紹”，更是“如實(shí)告知”。
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總結(jié)
中介合同糾紛的背后，不僅是合同糾紛，更是誠(chéng)信與信息對(duì)稱的較量。許多人以為“中介賺的是信息差的錢”，其實(shí)更準(zhǔn)確地說：中介賺的是信用的錢。
武漢黃釗律師，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師，長(zhǎng)期專注于合同糾紛、房產(chǎn)買賣糾紛、民商事爭(zhēng)議解決等領(lǐng)域，具有豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)與實(shí)務(wù)判斷力。
他始終堅(jiān)持：在中介糾紛中，法律不是復(fù)雜的文字游戲，而是守護(hù)交易公平與誠(chéng)信的最后一道防線。
當(dāng)你被“中介合同”困擾，請(qǐng)記得，法律不會(huì)偏袒任何一方，它只站在事實(shí)和誠(chéng)信的一邊。