作者 | 梁秀杰 編輯 | 張曉蘭 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：本土化絕非單向妥協(xié)，而是品牌與城市的雙向賦能：雅詩閣以“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)”為區(qū)域賦值，起步區(qū)以“本土生態(tài)”為品牌賦能，共同定義中端租賃新生態(tài)。

睿和智庫 在濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換起步區(qū)，一座總投資 12 .1億元的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目正悄然重塑城市居住生態(tài)。 由 濟(jì)南先投集團(tuán)與新加坡雅詩閣集團(tuán)聯(lián)手打造的「雅遇公寓」，不僅創(chuàng)下了平均租期18個(gè)月以上的行業(yè)佳績(jī)，更以創(chuàng)新的“國(guó)企投資+國(guó)際運(yùn)營(yíng)”模式，為正 在 經(jīng)歷深度洗牌的租住市場(chǎng)提供了全新發(fā)展范本。

隨著比亞迪、京東等龍頭企業(yè)陸續(xù)入駐起步區(qū)，新一代租客的居住需求正從“有房可住”向“住有宜居”躍升。這一融合園林式綠色生態(tài)居住與國(guó)際前沿設(shè)計(jì)理念的項(xiàng)目，正在用實(shí)踐回答著一個(gè)行業(yè)命題：長(zhǎng)租公寓如何真正成為人才安居樂業(yè)的最佳選擇？

產(chǎn)城融合背景下的人才安居新解

濟(jì)南先投雅遇公寓（起步區(qū)）項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：公開信息、睿和智庫整理

作為濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的核心區(qū)域，起步區(qū)正迎來一輪產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的加速期。隨著比亞迪、京東等龍頭企業(yè)相繼落地，區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)持續(xù)增強(qiáng)，也帶動(dòng)大量高素質(zhì)人才涌入——一個(gè)高品質(zhì)、國(guó)際化、社區(qū)化的居住需求市場(chǎng)正在這里迅速成型。

在此背景下，雅遇公寓應(yīng)勢(shì)而生。作為雅詩閣集團(tuán)專為中國(guó)市場(chǎng)打造的本土化品牌，項(xiàng)目以“大型綜合型社區(qū)”為定位，精準(zhǔn)切入起步區(qū)配套建設(shè)體系，致力于為區(qū)域產(chǎn)業(yè)人才提供真正的“安居解決方案”。

從行業(yè)趨勢(shì)來看，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已進(jìn)入以“品質(zhì)化、社區(qū)化、配套化”為特征的新發(fā)展階段。尤其在起步區(qū)這類產(chǎn)業(yè)快速集聚區(qū)域，具備國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)與本地化服務(wù)能力的高品質(zhì)租賃住房，不再只是居住空間，更是區(qū)域吸引人才、提升營(yíng)商環(huán)境的“軟基建”。

項(xiàng)目將依托雅詩閣集團(tuán)國(guó)際化視野與標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)體系，持續(xù)深化居住品質(zhì)升級(jí)，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)從“住有所居”向“住有宜居”的跨越。未來，項(xiàng)目有望打造成區(qū)域人才服務(wù)標(biāo)桿項(xiàng)目、國(guó)際化居住體驗(yàn)典范及產(chǎn)城融合創(chuàng)新范本，成為吸引高端人才集聚的“強(qiáng)磁場(chǎng)”。

一次本土化與國(guó)際化的融合創(chuàng)新

作為雅詩閣旗下專為中國(guó)市場(chǎng)定制的中端品牌，雅遇試圖在“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)”與“本地需求”之間找到平衡點(diǎn)，而濟(jì)南先投雅遇公寓（起步區(qū)）項(xiàng)目正是這一探索的關(guān)鍵試驗(yàn)場(chǎng)。

1、本土化定制：從定價(jià)策略到社區(qū)文化的精細(xì)化調(diào)整。

與一線城市的雅詩閣項(xiàng)目相比，雅遇在濟(jì)南的落地并非簡(jiǎn)單復(fù)制，而是深度貼合本地需求的定制化呈現(xiàn)。

產(chǎn)品層面，項(xiàng)目以“胡同-里坊”傳統(tǒng)空間模式為靈感，通過“基準(zhǔn)街坊+復(fù)合鄰里+宜居宜業(yè)社區(qū)”三個(gè)空間層級(jí)設(shè)計(jì)，在保留濟(jì)南本地建筑文化特色的同時(shí)，融入國(guó)際化居住理念。這種中西合璧的設(shè)計(jì)，既避免了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，又創(chuàng)造了獨(dú)特的文化價(jià)值認(rèn)同。

濟(jì)南先投雅遇公寓（起步區(qū)）實(shí)景圖

圖片來源：企業(yè)自供

同時(shí)，項(xiàng)目還創(chuàng)新采用被動(dòng)式建筑設(shè)計(jì)等綠色技術(shù)體系，整體達(dá)到國(guó)家綠色建筑二星級(jí)認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)。這反映了長(zhǎng)租公寓行業(yè)正在向綠色、低碳方向發(fā)展，ESG理念逐步深入行業(yè)實(shí)踐。

在客群覆蓋與定價(jià)上，項(xiàng)目提供的35㎡單間、60㎡一室及90㎡兩室三類戶型，精準(zhǔn)覆蓋了從單身人士到家庭用戶的全客群需求，這種產(chǎn)品組合策略也體現(xiàn)了市場(chǎng)細(xì)分的精準(zhǔn)把握。定價(jià)策略則明確傾向更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的中端定位，以適應(yīng)濟(jì)南本地及起步區(qū)產(chǎn)業(yè)人才的支付能力。

濟(jì)南先投雅遇公寓（起步區(qū)）樣板間實(shí)景圖

圖片來源：企業(yè)自供

2、戰(zhàn)略升維，國(guó)際品牌運(yùn)營(yíng)背后的區(qū)域發(fā)展新邏輯。

濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換起步區(qū)作為國(guó)家戰(zhàn)略的重要載體，其發(fā)展路徑注定與眾不同。在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的創(chuàng)新實(shí)踐——引入雅詩閣進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，體現(xiàn)了起步區(qū)在區(qū)域開發(fā)商的深層戰(zhàn)略考量。

1）超越單一資產(chǎn)邏輯，從資產(chǎn)管理到區(qū)域賦能。起步區(qū)的使命不僅是建設(shè)一批項(xiàng)目，更是要打造一個(gè)充滿活力的“未來城市樣板”。雅詩閣的引入，正是為起步區(qū)打造一張“國(guó)際化生活名片”，其價(jià)值不僅體現(xiàn)在公寓項(xiàng)目本身的資產(chǎn)升值，更在于它能夠：

• 提升區(qū)域能級(jí)：國(guó)際品牌的入住，快速提升了起步區(qū)的配套水準(zhǔn)和國(guó)際化形象，成為招商引資的“軟實(shí)力”；

• 完善人才生態(tài)：通過提供與國(guó)際接軌的居住體驗(yàn)，提升對(duì)高端人才的吸引力，直接服務(wù)于區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求；

• 樹立品質(zhì)標(biāo)桿：借助雅詩閣成熟的服務(wù)體系和運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，為區(qū)域后續(xù)開發(fā)樹立參照系，帶動(dòng)整體品質(zhì)提升。

2）創(chuàng)新政企合作模式，探索可復(fù)制的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。雅遇公寓“國(guó)企投資建設(shè)+國(guó)際品牌運(yùn)營(yíng)”模式的探索，本質(zhì)上是為全國(guó)同類區(qū)域的開發(fā)積累經(jīng)驗(yàn)：

其一，驗(yàn)證了在二線城市新區(qū)引入國(guó)際品牌運(yùn)營(yíng)的可能性；其二，探索了保障性租賃住房市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的創(chuàng)新路徑；其三，建立了國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)與本地化需求的有效對(duì)接機(jī)制。

濟(jì)南起步區(qū)的實(shí)踐表明，在新發(fā)展理念下，區(qū)域開發(fā)需打破“大包大攬”的傳統(tǒng)思維，通過精準(zhǔn)引入優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)資源，實(shí)現(xiàn)單個(gè)項(xiàng)目與區(qū)域發(fā)展的共贏。這不僅是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新，更是區(qū)域綜合治理理念的升級(jí)。

3、服務(wù)升級(jí)，從居住空間到生活生態(tài)圈。

雅遇公寓打造的不僅是居住空間，更是一個(gè)完整的生活生態(tài)圈。項(xiàng)目創(chuàng)新打造了近3500㎡的“雅遇·共享家”復(fù)合型社交空間，其中配備的社區(qū)餐廳、健身房、共享會(huì)議室、休閑區(qū)等多元化設(shè)施。

這也代表了長(zhǎng)租公寓發(fā)展的新趨勢(shì)——從提供單純居住功能向打造生活方式平臺(tái)轉(zhuǎn)變，順應(yīng)了年輕租客群體對(duì)社交、休閑、辦公等復(fù)合功能的需求，提升了產(chǎn)品的附加值和競(jìng)爭(zhēng)力。

濟(jì)南先投雅遇公寓（起步區(qū)）實(shí)景圖

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市場(chǎng)表現(xiàn)驗(yàn)證了產(chǎn)品定位準(zhǔn)確性。雅遇公寓創(chuàng)下了平均租期18個(gè)月以上的行業(yè)佳績(jī)，客戶群體覆蓋比亞迪、京東等產(chǎn)業(yè)園區(qū)員工，同時(shí)吸引機(jī)場(chǎng)、高鐵站等非地緣性客戶，表明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的跨區(qū)域吸引力。

“先投-雅詩閣”重塑二線租賃市場(chǎng)生態(tài)

在租賃住房市場(chǎng)逐漸從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量運(yùn)營(yíng)”的背景下，濟(jì)南先投與雅詩閣攜手打造的“重資產(chǎn)投資+輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”模式，展現(xiàn)出較強(qiáng)的適配性與行業(yè)引領(lǐng)價(jià)值。

其一，雙贏邏輯：國(guó)企資源與國(guó)際運(yùn)營(yíng)的能力耦合。

• 對(duì)雅詩閣而言，國(guó)企先投的資產(chǎn)實(shí)力與本地資源，為其在二線城市快速落地提供了穩(wěn)定載體與政策銜接通道，顯著降低進(jìn)入新市場(chǎng)的門檻與風(fēng)險(xiǎn)。

• 對(duì)先投而言，雅詩閣帶來的不僅是國(guó)際品牌的溢價(jià)能力，更包括成熟的國(guó)際化運(yùn)營(yíng)體系、專業(yè)的收益管理經(jīng)驗(yàn)以及覆蓋全球的客戶網(wǎng)絡(luò)，有效提升了資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率與長(zhǎng)期投資回報(bào)潛力。

這種合作模式的順暢推進(jìn)，還源于雙方在企業(yè)文化與經(jīng)營(yíng)理念上的高度契合。雅詩閣中國(guó)華北區(qū)區(qū)域總經(jīng)理張偉超先生介紹道：“作為凱德投資旗下的全資子公司，雅詩閣秉承穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信合作的發(fā)展理念，與國(guó)企的長(zhǎng)期主義價(jià)值觀高度共振。同時(shí)，作為基金和物業(yè)持有人，雅詩閣兼具‘業(yè)主方+運(yùn)營(yíng)方’的雙重視角，使我們更懂業(yè)主需求，增強(qiáng)了合作的協(xié)同性與信任基礎(chǔ)。”

其二，“濟(jì)南模式”的三大核心價(jià)值與可復(fù)制路徑。

濟(jì)南先投雅遇公寓（起步區(qū)）項(xiàng)目初步構(gòu)建起“國(guó)際品牌+國(guó)有資本+保障性租賃住房”三位一體的政企協(xié)同模式，其核心價(jià)值體現(xiàn)在：

1、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)與靈活本土化相結(jié)合。在嚴(yán)格執(zhí)行雅詩閣全球運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目結(jié)合濟(jì)南本地市場(chǎng)特征與起步區(qū)產(chǎn)業(yè)人才需求，在定價(jià)策略、服務(wù)內(nèi)容、社區(qū)文化等方面做出精準(zhǔn)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)服務(wù)品質(zhì)統(tǒng)一與客群需求匹配的雙重目標(biāo)。

2、資產(chǎn)持有與運(yùn)營(yíng)管理專業(yè)分工。國(guó)企負(fù)責(zé)重資產(chǎn)投資建設(shè)，國(guó)際品牌專注輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，雙方各展所長(zhǎng)，提升了項(xiàng)目的專業(yè)化水平與整體可持續(xù)性。

3、政策引導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作協(xié)同發(fā)力。在保障性租賃住房的政策框架下，引入市場(chǎng)化機(jī)制與國(guó)際化管理經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)“提質(zhì)增效”，形成良性發(fā)展閉環(huán)。

該模式具有較強(qiáng)的可復(fù)制性，特別是在土地資源相對(duì)充裕、人才政策持續(xù)落地的二線城市，有望成為推動(dòng)區(qū)域租賃住房供給升級(jí)的重要參考路徑。

其三，不止于居?。簶?gòu)建智慧、綠色、人文的租賃社區(qū)新典范。

“先投-雅詩閣”合作不止于居住功能的滿足，而是致力于打造集“智慧化、綠色化、社群化”于一體的復(fù)合型生活社區(qū)。

• 智慧運(yùn)營(yíng)：雅遇公寓全面接入雅詩閣全球數(shù)字化管理系統(tǒng)，并針對(duì)本土客群使用定制化物業(yè)管理系統(tǒng)與智能管家小程序，實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營(yíng)、精準(zhǔn)收益管理與租戶體驗(yàn)的多重優(yōu)化。

• 綠色低碳：項(xiàng)目積極引入環(huán)保技術(shù)，未來將打造為“綠色可持續(xù)社區(qū)典范”，推動(dòng)租賃住房向可持續(xù)發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。

• 社群定制：針對(duì)不同客群——如起步區(qū)外資企業(yè)員工、產(chǎn)業(yè)人才等，雅遇提供包括定制班車、多語言服務(wù)、本土化社群活動(dòng)等個(gè)性化服務(wù)，助力人才“留下來、住得好”。

正如雅詩閣負(fù)責(zé)人所言：“我們希望將這一項(xiàng)目打造為國(guó)際品牌與國(guó)有資本合作實(shí)踐的標(biāo)桿，也使其成為社區(qū)型長(zhǎng)租公寓與綠色智慧社區(qū)的示范樣本?！?/p>

未來，隨著智慧管理平臺(tái)的深入應(yīng)用與低碳理念的持續(xù)貫徹，項(xiàng)目將進(jìn)一步推動(dòng)租賃住房實(shí)現(xiàn)從“有得住”到“住得好”的品質(zhì)跨越，為中國(guó)租賃住房市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型發(fā)展注入新動(dòng)能、樹立新標(biāo)桿。

結(jié)語

在長(zhǎng)租公寓行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的當(dāng)下，雅遇的濟(jì)南實(shí)踐揭示了一條新路徑：國(guó)際品牌的本土化不是簡(jiǎn)單的“降維適配”，而是通過標(biāo)準(zhǔn)化與靈活性的動(dòng)態(tài)平衡，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值與本地需求的雙向賦能。這或許正是中端長(zhǎng)租市場(chǎng)未來競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵所在。