近年來(lái)，保利發(fā)展?fàn)I業(yè)毛利率持續(xù)下滑，減值損失對(duì)公司利潤(rùn)侵蝕加大。

01

虧損

近日，保利發(fā)展（600048.SH）公告稱(chēng)，第三季度營(yíng)收為568.65億元，同比增長(zhǎng)30.65%；凈利潤(rùn)虧損7.82億元，下降299.19%。

第三季度報(bào)告

公告顯示，今年前三季度保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1737.22億元，同比下降4.95%；凈利潤(rùn)為19.29億元，同比下降75.31%。

歸母凈利潤(rùn)

經(jīng)營(yíng)情況方面，2025年前三季度保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額2017.31億元，同比減少16.53%，簽約面積1010.42萬(wàn)平方米，同比減少25.13%。

保利發(fā)展新增容積率面積290萬(wàn)平方米，總獲取成本603億元，均位于38個(gè)核心城市，51%投資金額位于北上廣一線城市的核心區(qū)域核心板塊。

截至今年6月末，保利發(fā)展三、四線未售土儲(chǔ)約2000萬(wàn)平方米，主要位于珠三角和長(zhǎng)三角城市群，未售土儲(chǔ)中近60%尚未開(kāi)工。

銷(xiāo)售方面，2025年前三季度保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回籠1941億元，回籠率為96%。

近年來(lái)，在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)下，保利發(fā)展合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理及部分項(xiàng)目所在市場(chǎng)下行壓力較大，公司業(yè)績(jī)承壓。

02

財(cái)務(wù)分析

據(jù)官網(wǎng)介紹，保利發(fā)展是中國(guó)保利集團(tuán)控股的大型中央企業(yè)，福布斯世界500強(qiáng)，致力于打造“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)”。

2006年7月，保利發(fā)展在上海證券交易所上市。

保利發(fā)展官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，保利發(fā)展控股股東為保利南方集團(tuán)有限公司，持股比例37.69%。

保利集團(tuán)直接及間接通過(guò)保利南方共計(jì)持有保利發(fā)展40.72%的股份，為公司實(shí)際控制人，最終控制人為國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

近年來(lái)，保利發(fā)展?fàn)I業(yè)毛利率持續(xù)下滑，尤其減值損失對(duì)公司利潤(rùn)侵蝕加大，盈利指標(biāo)有所減弱。

截至2024年末，保利發(fā)展計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額79.26億元。

截至2025年三季末，保利發(fā)展總資產(chǎn)為12873.93億元，總負(fù)債9432.21億元，凈資產(chǎn)3441.71億元，資產(chǎn)負(fù)債率為73.27%。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，保利發(fā)展主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的71%。

截至相同報(bào)告期，保利發(fā)展流動(dòng)負(fù)債有6659.44億元，主要為應(yīng)付賬款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)有746.37億元。

相較于短債壓力，保利發(fā)展的流動(dòng)性較好，其賬上貨幣資金有1226.46億元，可以覆蓋短債，公司短期償債壓力不大。

財(cái)務(wù)彈性方面，截至2024年末，保利發(fā)展銀行授信未使用額度為3149億元，備用流動(dòng)性充足。

銀行授信

此外，保利發(fā)展還有非流動(dòng)負(fù)債2772.77億元，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)有2717.79億元。

整體來(lái)看，保利發(fā)展剛性債務(wù)總規(guī)模有3464.16億元，主要為長(zhǎng)期有息負(fù)債，帶息債務(wù)比為37%。

融資渠道方面，保利發(fā)展融資以銀行借款為主，同時(shí)公開(kāi)市場(chǎng)債券也為其重要融資手段。

另外，保利發(fā)展綜合融資成本逐年下降，2024年末綜合融資成本下降至3.1%。

近年來(lái)，保利發(fā)展的籌資活動(dòng)現(xiàn)金流持續(xù)呈凈流出態(tài)勢(shì)，面臨一定再融資壓力。

籌資活動(dòng)現(xiàn)金流

資產(chǎn)質(zhì)量方面，保利發(fā)展其他應(yīng)收款規(guī)模高企，2024年公司對(duì)其他應(yīng)收款計(jì)提5.26億元壞賬準(zhǔn)備，年末其他應(yīng)收款壞賬準(zhǔn)備余額13.85億元。

截至2024年末，保利發(fā)展受限資產(chǎn)合計(jì)為1187.98億元，其中受限貨幣資金、存貨和投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值分別為16.69億元、986.51億元和178.88億元。

總得來(lái)看，保利發(fā)展業(yè)績(jī)承壓，毛利率持續(xù)下滑，減值損失對(duì)公司利潤(rùn)侵蝕加大，盈利指標(biāo)有所減弱；其他應(yīng)收款規(guī)模大，面臨一定再融資壓力。

03

“央企開(kāi)發(fā)商”

保利發(fā)展前身為廣州保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，是由保利集團(tuán)的全資子公司保利南方于 1992年9月在廣州市注冊(cè)成立的全民所有制企業(yè)。

2002年8月，由保利南方作為主發(fā)起人，聯(lián)合華美國(guó)際投資集團(tuán)有限公司和張克強(qiáng)等16位自然人共同發(fā)起設(shè)立保利房地產(chǎn)股份有限公司。

2006年7月，保利發(fā)展在上海證券交易所上市。

2018年10月，保利發(fā)展名稱(chēng)變更為現(xiàn)名，2021年9月，公司股票簡(jiǎn)稱(chēng)變更為“保利發(fā)展”。

此外，保利發(fā)展作為保利集團(tuán)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要平臺(tái)和載體之一，于2018年6月完成對(duì)同一集團(tuán)下另一房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要平臺(tái)保利置業(yè)母公司保利（香港）控股有限公司 50%股權(quán)的收購(gòu)交割工作。