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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

2025年剩下最后不到三個(gè)月，各大房企把今年最后的希望都放在了第四季度，特別是還在下半年持續(xù)拿地的國(guó)央企，如何在今年迅速回款，是今年整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的關(guān)鍵。

這幾年行情一路下行，早期市場(chǎng)上揚(yáng)時(shí)期的營(yíng)銷套路完全不奏效了，開發(fā)商一邊在卷產(chǎn)品風(fēng)潮下努力挖角高水平設(shè)計(jì)人才，一邊開啟了大規(guī)模營(yíng)銷人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

如今改善豪宅市場(chǎng)成為房企競(jìng)爭(zhēng)力分水嶺，很多沒有逆勢(shì)經(jīng)驗(yàn)的營(yíng)銷人很難受到房企青睞，因此，批量更換營(yíng)銷總也成為很多房企核心戰(zhàn)略。

僅僅今年前三季度，各大國(guó)企央企都迎來(lái)了營(yíng)銷人才大混戰(zhàn)，無(wú)論是內(nèi)部提拔調(diào)任還是直接外聘，這場(chǎng)營(yíng)銷人才與體系重塑的戰(zhàn)火將會(huì)一直持續(xù)。

行業(yè)正從“規(guī)模崇拜”轉(zhuǎn)向“價(jià)值回歸”，行業(yè)流失保守估計(jì)超100萬(wàn)人。

這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整將推動(dòng)營(yíng)銷崗位職能細(xì)分，例如 數(shù)字化營(yíng)銷 、 用戶研究 等新興領(lǐng)域人才需求激增，而傳統(tǒng)依賴經(jīng)驗(yàn)的營(yíng)銷人員面臨技能升級(jí)壓力。

華潤(rùn)置地：城市突圍是營(yíng)銷突圍

這兩年央企陣營(yíng)里面，華潤(rùn)置地的雇主價(jià)值在逐年提升，也是央企陣營(yíng)里面率先規(guī)?；_啟人才引進(jìn)戰(zhàn)略的，其體系化作戰(zhàn)能力一直保持行業(yè)前列。

尤其是其在營(yíng)銷職能方面，這三年華潤(rùn)置地不僅僅在市場(chǎng)化引入人才之外，全國(guó)的營(yíng)銷大軍也迎來(lái)大調(diào)整，能上能下，一切以業(yè)績(jī)導(dǎo)向?yàn)樵瓌t。

隨著華潤(rùn)置地大資管方向逐步形成企業(yè)護(hù)城河，華潤(rùn)置地對(duì)于營(yíng)銷體系也從早期的地產(chǎn)思維上升到了全周期價(jià)值思考，很多城市已經(jīng)進(jìn)入華潤(rùn)城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略節(jié)奏。

因此，可以看到，華潤(rùn)置地在很多一二線核心城市的豪宅項(xiàng)目，都有城市運(yùn)營(yíng)的影子，其對(duì)外品牌調(diào)性已經(jīng)領(lǐng)先對(duì)手好幾個(gè)身位。

隨著這一輪華潤(rùn)置地營(yíng)銷人才的持續(xù)補(bǔ)充，強(qiáng)策略懂經(jīng)營(yíng)型的營(yíng)銷人才陸續(xù)加盟華潤(rùn)置地，或許也是如今華潤(rùn)營(yíng)銷體系的又一標(biāo)簽。

從2012-2024年，華潤(rùn)置地陸續(xù)引進(jìn)多位萬(wàn)科系，旭輝系，融創(chuàng)系營(yíng)銷經(jīng)理人，從華東到華北，從中西部到華南，數(shù)十位萬(wàn)科營(yíng)銷人入職華潤(rùn)置地，也成為行業(yè)關(guān)注點(diǎn)。

大家知道，萬(wàn)科作為營(yíng)銷策略方面最早的標(biāo)桿房企，很多策劃案都在早期非常出圈，講故事能力強(qiáng)，華潤(rùn)置地很多項(xiàng)目也都是關(guān)注價(jià)值營(yíng)銷，兩家企業(yè)風(fēng)格比較匹配。

如今華潤(rùn)置地總部運(yùn)營(yíng)管理部副總金石，作為牽頭集團(tuán)整體營(yíng)銷管控的大佬，早期也是來(lái)自萬(wàn)科系，已經(jīng)任職華潤(rùn)超過(guò)12年。

其次，華潤(rùn)置地本身內(nèi)部也開啟了營(yíng)銷軍團(tuán)內(nèi)部競(jìng)聘，城市營(yíng)銷負(fù)責(zé)人調(diào)動(dòng)也頻繁起來(lái)，營(yíng)銷集團(tuán)強(qiáng)管控時(shí)代也正式開啟。

就在近期，華潤(rùn)置地內(nèi)部營(yíng)銷總開啟了一輪大動(dòng)靜：前山東公司營(yíng)銷總王皓調(diào)任北京營(yíng)銷總，原北京營(yíng)銷總姜偉成調(diào)任西安營(yíng)銷總。

原鄭州公司營(yíng)銷總出事，原東北公司多項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人鄭惠玲調(diào)任鄭州營(yíng)銷總，原海南營(yíng)銷分管副總彭杉杉調(diào)任山東公司分管副總。

原西安營(yíng)銷總鄭麗麗調(diào)任深圳公司，牽頭深圳超級(jí)巨無(wú)霸項(xiàng)目整體營(yíng)銷工作：深圳潤(rùn)宏城，超百萬(wàn)的體量，具備地標(biāo)綜合體調(diào)性，有望成為又一個(gè)類似深圳華潤(rùn)城超級(jí)大盤。

華潤(rùn)置地深圳今年底兩大超級(jí)豪宅相繼入市，特別是與中海地產(chǎn)合作開發(fā)的深圳灣沄璽花園，極有可能是今年豪宅賽道最頂?shù)捻?xiàng)目之一，相當(dāng)值得期待。

為了這個(gè)項(xiàng)目，華潤(rùn)置地又從成都挖來(lái)了前四川濱江地產(chǎn)事業(yè)部副總錢浩，擔(dān)任這一個(gè)超百億豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人，如今在一線頂級(jí)豪宅市場(chǎng)，用人要求逐步再提升。

華潤(rùn)置地海南公司近期也新成立了一個(gè)海棠灣事業(yè)部，原中西部區(qū)域營(yíng)銷副總李莉調(diào)任海棠灣事業(yè)部分管副總。

可以看到，華潤(rùn)置地對(duì)于營(yíng)銷人才發(fā)展策略偏重有解決問(wèn)題能力的人，很多都是在逆風(fēng)項(xiàng)目方面有過(guò)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，這或許也是未來(lái)營(yíng)銷人才含金量的核心。

中國(guó)金茂：龍湖幫開啟

在如今央企陣營(yíng)，要說(shuō)打造產(chǎn)品IP最成功的當(dāng)屬中國(guó)金茂，雖然總部在北京，但是完全有區(qū)別傳統(tǒng)北方房企的審美調(diào)性，在南方市場(chǎng)也涌現(xiàn)出很多出圈項(xiàng)目。

就在今年初，從集團(tuán)換帥到率先啟動(dòng)組織調(diào)整，再到四大新產(chǎn)品線的全面上市，這幾個(gè)關(guān)鍵管理動(dòng)作，無(wú)縫銜接，真正做到了業(yè)務(wù)驅(qū)動(dòng)組織的領(lǐng)先戰(zhàn)略落地。

大家應(yīng)該知道，金茂在早期開發(fā)的“金茂府”系列，本身就定位城市中高端住宅產(chǎn)品，其整體審美調(diào)性一直在行業(yè)前列，這也是金茂營(yíng)銷人身上獨(dú)有的產(chǎn)品思維。

高溢價(jià)的強(qiáng)產(chǎn)品力與系統(tǒng)化的營(yíng)銷操盤能力相互配合，共同打造了金茂在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這種雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式，使得金茂在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，成為行業(yè)的佼佼者。

早在2024年，金茂引進(jìn)了龍湖前城市總李劍，這位營(yíng)銷管理大師級(jí)高管，一年時(shí)間證明了自己的綜合能力，金茂業(yè)績(jī)突圍，四大產(chǎn)品線陸續(xù)在全國(guó)落地。

因此，金茂也嘗到了營(yíng)銷人才變革的甜頭，一邊殺入頂豪賽道不停止創(chuàng)新產(chǎn)品研發(fā)，一邊開啟營(yíng)銷人才挖角，市場(chǎng)上金茂的營(yíng)銷人才含金量也開始提升。

就在今年下半年，金茂在華南，山東，北京，華東，西南等地，都有不少業(yè)內(nèi)頂級(jí)營(yíng)銷人加盟，其在行業(yè)雇主品牌方面逐漸走向第一梯隊(duì)。

地產(chǎn)一品塘近期獨(dú)家獲悉：前龍湖蘭州事業(yè)部營(yíng)銷總李文魁加盟中國(guó)金茂擔(dān)任合肥公司營(yíng)總，前華遠(yuǎn)地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人王奔宇加盟中國(guó)金茂擔(dān)任蘇州公司營(yíng)銷總。

前龍湖華西區(qū)域策略負(fù)責(zé)人劉涵義加盟中國(guó)金茂擔(dān)任重慶公司策劃負(fù)責(zé)人，加上去年入職的多位龍湖系營(yíng)銷高管，金茂營(yíng)銷陣營(yíng)還是非常強(qiáng)大的。

這一輪過(guò)后，金茂營(yíng)銷系統(tǒng)龍湖系明顯增多，龍湖系營(yíng)銷主打超強(qiáng)一線客戶視角，很多多是置業(yè)顧問(wèn)出身，絕對(duì)的能打硬仗類型。

近期金茂在上海的頂豪項(xiàng)目金茂璞元，首開迎來(lái)去化78%，成績(jī)喜人，這也是金茂操盤的最高單價(jià)豪宅項(xiàng)目，二期漲價(jià)漲價(jià)2000元/m2，勢(shì)必又是一輪豪宅搶購(gòu)熱潮。

綠城中國(guó)：抗打型都要

綠城中國(guó)這幾年身上的標(biāo)簽有很多，產(chǎn)品大師，豪宅教父都已經(jīng)是過(guò)去式，如今綠城身上的強(qiáng)營(yíng)銷調(diào)性也逐步提升。

新一代購(gòu)房者信息獲取渠道碎片化，決策更理性，也更易被營(yíng)銷內(nèi)容影響。需要更強(qiáng)大、更精準(zhǔn)的營(yíng)銷觸達(dá)來(lái)說(shuō)服他們。

另外綠城身上的獨(dú)特氣質(zhì)也是其早期營(yíng)銷體系沒有受到大眾關(guān)注的原因，營(yíng)銷話術(shù)更加體系化和“網(wǎng)紅化”，例如強(qiáng)調(diào)“美好生活”、“服務(wù)體系”等。

線上售樓處、直播賣房、短視頻內(nèi)容營(yíng)銷、私域流量運(yùn)營(yíng)等，綠城跟進(jìn)得非?？欤⑶彝度刖薮?，力求在每一個(gè)可能的觸點(diǎn)抓住客戶。

綠城中國(guó)總部營(yíng)銷服務(wù)中心下設(shè)銷售管理、客戶研究、數(shù)字化三個(gè)部門，通過(guò)向營(yíng)銷實(shí)效化轉(zhuǎn)型，聚焦客戶與數(shù)字化創(chuàng)新應(yīng)用，成為支撐公司業(yè)績(jī)的關(guān)鍵。

隨著這一輪一二線城市豪宅PK大戰(zhàn)開啟，綠城作為老牌玩家，對(duì)營(yíng)銷核心人才的引進(jìn)也是必須與持續(xù)拿地同步，2023年至今陸續(xù)進(jìn)入萬(wàn)科，龍湖，仁恒系營(yíng)銷經(jīng)理人。

就在近期，新一輪的人才大戰(zhàn)繼續(xù)持續(xù)，綠城中國(guó)引進(jìn)了兩位營(yíng)銷關(guān)鍵人物：前金茂蘇州公司營(yíng)銷總周雪林擔(dān)任綠城中國(guó)西北區(qū)域營(yíng)銷中心副總。

西北區(qū)域作為綠城中國(guó)三大投資重鎮(zhèn)，也是西安上半年拿地最多的房企，從外部吸納營(yíng)銷高手成為必然。

周雪林，在旭輝，龍湖，金茂三大頭部房企都有過(guò)突出表現(xiàn)，屬于當(dāng)打之年，綠城營(yíng)銷人才梯隊(duì)又添猛將。

隨著原綠城南京公司營(yíng)銷副總沈昊升任華東區(qū)域營(yíng)銷中心副總，南京公司終于迎來(lái)接班人。

地產(chǎn)一品塘獨(dú)家獲悉，原金地商置東部區(qū)域營(yíng)銷總監(jiān)袁寧加盟綠城中國(guó)，擔(dān)任華東區(qū)域南京公司營(yíng)銷副總，全面主持南京公司營(yíng)銷全盤管理。

作為長(zhǎng)期深耕南京的營(yíng)銷悍將，袁寧加盟的時(shí)機(jī)非常不錯(cuò)。綠城南京如今兩大頂豪產(chǎn)品啟發(fā)，想要證明自己，只有業(yè)績(jī)說(shuō)話。

綠城挖營(yíng)銷人才屬于不拘小節(jié)，年齡學(xué)歷都不是問(wèn)題，業(yè)績(jī)與對(duì)產(chǎn)品的理解才是核心，走出了其獨(dú)特發(fā)展路徑。

總結(jié)：

在房地產(chǎn)行業(yè)從增量向存量轉(zhuǎn)變的大背景下，很多房企往往關(guān)注產(chǎn)品較多，但是營(yíng)銷系統(tǒng)似乎并沒有受到重視。

很多頭部房企，其產(chǎn)品力的背面就是營(yíng)銷力，無(wú)論是產(chǎn)品或營(yíng)銷本身就是對(duì)客戶研究成果的一場(chǎng)檢驗(yàn)，一切都是如今新市場(chǎng)客戶導(dǎo)向的正面突圍記。

未來(lái)不久，這場(chǎng) “產(chǎn)品靈魂”與“營(yíng)銷肉體”之間的博弈與融合，才是房企穿越周期的解題之一。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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