10月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了70個(gè)大中城市9月份房?jī)r(jià)的情況。

繼8月份北京二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅全國(guó)奪冠之后，9月份北京二手住宅價(jià)格的環(huán)比跌幅，繼續(xù)位居一二線城市跌幅前列，而上海則勇奪一二線城市跌幅前三甲。

（根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分類，一線城市指北京、上海、廣州、深圳等4個(gè)城市；二線城市指天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、南寧、?？凇⒅貞c、成都、貴陽(yáng)、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊等31個(gè)城市；三線城市指唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無(wú)錫、徐州、揚(yáng)州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、九江、贛州、煙臺(tái)、濟(jì)寧、洛陽(yáng)、平頂山、宜昌、襄陽(yáng)、岳陽(yáng)、常德、韶關(guān)、湛江、惠州、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義、大理等35個(gè)城市）

有朋友過(guò)來(lái)問(wèn)我，說(shuō)北京房?jī)r(jià)過(guò)去半年是跌幅最多的半年，是不是快到底了？如果不是，北京房?jī)r(jià)大概什么時(shí)候會(huì)止跌回升呢？

我回答了她4個(gè)字：

遙遙無(wú)期。

為什么這么說(shuō)呢？

我講一個(gè)邏輯吧。

因?yàn)槊總€(gè)人都要住房子，都想住上更大更好更漂亮的房子，這是人性基本的欲望。所以，在居民部門債務(wù)負(fù)擔(dān)處于低位的時(shí)候，以房地產(chǎn)債務(wù)擴(kuò)張，來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路，就成為許多政府的首選。

在政府的各項(xiàng)政策鼓勵(lì)下，居民貸款買房的需求被點(diǎn)燃，然后會(huì)造成很長(zhǎng)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。房?jī)r(jià)的上漲，帶來(lái)了更多人愿意貸款買房（因?yàn)榭梢浴百嶅X”）。就這樣，債務(wù)越多，房?jī)r(jià)越漲；房?jī)r(jià)越漲，債務(wù)更多，這就是債務(wù)-資產(chǎn)通脹的發(fā)生過(guò)程……

以上，就是2001年到2021年這20年中國(guó)所發(fā)生的事情。

直到有那么一天，撐破天的房?jī)r(jià)，萎縮的購(gòu)房需求，無(wú)法繼續(xù)增加居民債務(wù)，它們“恰好”趕到一起來(lái)。于是乎，債務(wù)-資產(chǎn)通脹的鏈條，就從這個(gè)時(shí)刻開始逆轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)變?yōu)閭鶆?wù)-資產(chǎn)通縮的邏輯。

接下來(lái)，房?jī)r(jià)不得不開始下跌，而過(guò)去20年的房地產(chǎn)繁榮中，有無(wú)數(shù)人的工作、收入都與房地產(chǎn)上漲有關(guān)。在全民債務(wù)處于高點(diǎn)的時(shí)候，房?jī)r(jià)一旦下跌，有更多的居民收入會(huì)停滯和消失，從而給人們帶來(lái)更大的債務(wù)壓力。他們不得不選擇賣出房子，在需求萎靡的情況下，他們的賣出造成了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌……

就這樣，房?jī)r(jià)越跌，人們債務(wù)負(fù)擔(dān)越重；債務(wù)負(fù)擔(dān)越重，房?jī)r(jià)更要下跌，這樣就形成了螺旋式的債務(wù)-資產(chǎn)通縮。

從2022年到現(xiàn)在，就整個(gè)社會(huì)而言，中國(guó)就處于這種債務(wù)-通縮的時(shí)代之中。

這個(gè)世界的大型經(jīng)濟(jì)體中，1990-2004年的日本，2007-2012年的美國(guó)，其實(shí)都經(jīng)歷過(guò)這種因全國(guó)性的房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的債務(wù)通縮時(shí)代。

正因?yàn)榉孔淤J款涉及到了幾乎每位居民，一旦房?jī)r(jià)下跌-債務(wù)通縮的螺旋啟動(dòng)，即便政府會(huì)下場(chǎng)干預(yù)，會(huì)印鈔減緩，但這個(gè)通縮也絕不會(huì)在2-3年內(nèi)消失，而是會(huì)持續(xù)很久很久……

久到什么時(shí)候？

如果沒有更多的買房接盤俠出現(xiàn)，可能會(huì)久到一代人死去！

我們可以理性地預(yù)期一下，未來(lái)幾年的中國(guó)——

會(huì)像美國(guó)2008年-2012年那樣瘋狂印鈔么？

會(huì)像美國(guó)2012年之后因手機(jī)互聯(lián)網(wǎng)科技爆發(fā)而帶來(lái)無(wú)數(shù)高收入移民充當(dāng)買房接盤俠么？

如果沒有這種可能性的話，那么，30年前和中國(guó)一樣面臨急速老齡化問(wèn)題的日本房?jī)r(jià)走勢(shì)，就是我們最好的前車之鑒。

具體到北京上海的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，首都和魔都嘛，中國(guó)經(jīng)濟(jì)最富裕城市，這種高端大氣上檔次的城市，當(dāng)然也只能拿日本東京的來(lái)進(jìn)行對(duì)比，所以，我到日本的國(guó)土交通省網(wǎng)站，下載了日本東京都獨(dú)立式住宅1984年迄今的價(jià)格指數(shù)，其整體走勢(shì)是下面這樣的。

數(shù)據(jù)來(lái)源：日本國(guó)土交通省

很顯然，以日元計(jì)價(jià)的東京住宅價(jià)格，在觸及債務(wù)-通縮螺旋之后，從1990年的高點(diǎn)250點(diǎn)到2003年的低點(diǎn)96，耗時(shí)13年，中間幾乎沒有任何像樣的反彈——統(tǒng)計(jì)下來(lái)，總下跌幅度超過(guò)了60%。

然后，2004-2007年，伴隨著美國(guó)乃至全球性的房地產(chǎn)漲價(jià)大潮，日本東京都的房?jī)r(jià)，只是小小地反彈一波，然后就繼續(xù)下跌，大約漲了20%，然后，就又是持續(xù)陰跌……

直到2020年疫情之后，當(dāng)日本生育率開始抬升，并且日本的通脹也再次猛烈來(lái)襲的時(shí)候，日本房?jī)r(jià)才算真正擺脫了下跌，到了我朋友所希望的境界——止跌回升。

算下來(lái)，整整30年，那些在房?jī)r(jià)最高點(diǎn)背上30年房貸的一代人，終于把房貸債務(wù)還完了。

然后，我們用東京都的房?jī)r(jià)，疊加上北京2014年迄今的房?jī)r(jià)情況，疊加上上海2014年迄今的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)（均采用中原領(lǐng)先指數(shù)的二手住宅價(jià)格指數(shù)）。

數(shù)據(jù)來(lái)源：日本國(guó)土交通省，Wind

數(shù)據(jù)來(lái)源：日本國(guó)土交通省，Wind

按照中原領(lǐng)先指數(shù)的二手住宅住宅成交價(jià)計(jì)算，北京上海這兩個(gè)超級(jí)都市的房?jī)r(jià)，各自相比最高點(diǎn)的累計(jì)跌幅大約都是35%。

這個(gè)下跌會(huì)停下來(lái)么？

別想了！

當(dāng)年房?jī)r(jià)漲的時(shí)候，就是他們漲得最多，漲得最快，漲得最歡，實(shí)際上，不管是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的二手住宅價(jià)格指數(shù)，還是中原領(lǐng)先指數(shù)，8-9月份的數(shù)據(jù)，都已經(jīng)指向了一種可能——這一輪殺跌，跌的就是一線大城市的房?jī)r(jià)，因?yàn)樗麄兊牡€不夠。

根據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)，剛剛過(guò)去的9月份：

北京房?jī)r(jià)環(huán)比上月下跌2.1%、同比去年下跌7.4%；

上海房?jī)r(jià)環(huán)比上月下跌1.5%、同比去年下跌8.1%；

廣州房?jī)r(jià)環(huán)比上月下跌1.4%、同比去年下跌10.4%；

深圳房?jī)r(jià)環(huán)比上月下跌1.5%、同比去年下跌4.3%。

深圳的跌幅為什么相對(duì)較?。?/p>

是因?yàn)樯钲谇懊孀钕鹊?，相比最高點(diǎn)跌幅已經(jīng)超過(guò)40%，跌得最多，所以跌幅有所減緩。

對(duì)照上面的兩個(gè)圖表，如果我們以東京都的房?jī)r(jià)作為參照，刻舟求劍地來(lái)看待的話，一線城市房?jī)r(jià)下跌最猛烈的階段，可能就是現(xiàn)在。

好消息是：

再過(guò)個(gè)半年一年，北京上海等中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)下跌，可能不會(huì)再像過(guò)去3年那么猛烈了。

壞消息是：

以后下跌雖然變慢，但房?jī)r(jià)還是在下跌，只是變成了陰跌。

更壞的消息是：

下跌的時(shí)間還將非常非常漫長(zhǎng)，房?jī)r(jià)低點(diǎn)相比最高點(diǎn)的跌幅，大概率會(huì)超過(guò)50%，時(shí)間大概率會(huì)超過(guò)10年。

所以，可以看得到的將來(lái)，北京房?jī)r(jià)“止跌回升”這種希望，只能是遙遙無(wú)期。

其實(shí)，這個(gè)觀點(diǎn)，我在2025年1月初已經(jīng)談得非常明白了——當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)在2024年9-12月的各種政策刺激下，已經(jīng)開始止跌，無(wú)數(shù)房產(chǎn)大V，都告訴大家房?jī)r(jià)還能再來(lái)一波上漲，而當(dāng)時(shí)的我，卻明確提醒大家：

到了2025年6月，大城市房?jī)r(jià)再次開始下跌，房主們又開始猶豫，所以我就又發(fā)了一篇文章，提醒大家：

當(dāng)然，我前面已經(jīng)承認(rèn)，拿北京上海房?jī)r(jià)對(duì)比東京的房?jī)r(jià)，這是刻舟求劍，因?yàn)橹袊?guó)與日本的住宅地產(chǎn)，有很多不同。

我有個(gè)原來(lái)在國(guó)內(nèi)做建筑師的朋友，現(xiàn)在去了日本，在那里從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，她額外給我解釋了很多很多日本，特別是東京的住宅、商業(yè)房產(chǎn)與中國(guó)的差異。

日本因?yàn)槭撬接兄茷橹鞯膰?guó)家，東京的每一塊土地都是隸屬于某個(gè)人或私人機(jī)構(gòu)，他們以盈利最大化為動(dòng)機(jī)，凡是有大量人群聚集的地方，最有價(jià)值的開發(fā)方式，便是建成住宅或商業(yè)地產(chǎn)，所以早在1990年以前，東京的土地基本都被開發(fā)殆盡——日本東京的房子，可以說(shuō)都是二手住宅，很少有“新建商品住宅”這樣的標(biāo)簽。

另外，私有制也決定了，你買下房產(chǎn)的時(shí)候，其實(shí)也一并買下了房產(chǎn)之下的土地，這才叫“房地產(chǎn)”；如果是獨(dú)立住宅，產(chǎn)權(quán)確認(rèn)自不消說(shuō)；如果是那種很多人擁有的公寓住宅，那土地就是共有的產(chǎn)權(quán)。正因?yàn)槭撬接兄?，買下土地和房子的人，在滿足相關(guān)法律的前提下，想怎么建設(shè)都是自己的事情，哪怕在東京都很繁華的地方，也會(huì)有個(gè)別“礙眼”的獨(dú)立住宅，要以整齊劃一為美的話，東京的漂亮程度，可能遠(yuǎn)不能和北京相比。

所以，我上面圖表中東京的“獨(dú)立住宅”，和北京上海的公寓，其實(shí)有著相當(dāng)大的不同，這個(gè)有請(qǐng)大家注意。

許多統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)最有意思的地方在于——

只要整個(gè)社會(huì)的債務(wù)通縮螺旋啟動(dòng)，再加上嚴(yán)峻的老齡化形勢(shì)，哪怕是日本東京擁有土地產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立住宅，1984-1995年的價(jià)格和走勢(shì)，依然與我們2014-2025年北京上海的房?jī)r(jià)（以公寓為主）形成鏡像般的對(duì)比。

其實(shí)，這也是我用東京的房?jī)r(jià)，刻舟求劍地回答我那位朋友北京房?jī)r(jià)問(wèn)題的原因。

另外，根據(jù)我這個(gè)朋友的說(shuō)法，哪怕北京上海跌了這么多，按照當(dāng)前的匯率計(jì)算，現(xiàn)在東京的獨(dú)立住宅價(jià)格，還是低于北京上海的哦，而且，近幾年人家東京的房?jī)r(jià)（這是真正的存量市場(chǎng)），還是一直在上漲的哦！

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