10月23日，央企五礦集團(tuán)旗下地產(chǎn)上市平臺(tái)五礦地產(chǎn)宣布，公司將私有化后退市。

去年的業(yè)績(jī)有點(diǎn)差：2024年的歸母凈利潤(rùn)，虧損35億港元。所以，意料之中，比預(yù)料來(lái)得要快一些。

那么，第一個(gè)問(wèn)題是，五礦集團(tuán)和中冶集團(tuán)后續(xù)怎么走？

所以，退市這一動(dòng)作引發(fā)了兩大央企五礦集團(tuán)和中冶集團(tuán)戰(zhàn)略重組后，旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性整合的猜想。

兩大央企早于2015年已完成戰(zhàn)略重組，但旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)中冶置業(yè)和五礦地產(chǎn)一直還在獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，至今沒(méi)有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的整合。

不知道五礦地產(chǎn)這次的私有化退市是否與此有關(guān)，但還是打開(kāi)了市場(chǎng)關(guān)于五礦內(nèi)部地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的想象。

從一個(gè)更廣闊的背景來(lái)講，過(guò)去的二十年，央企經(jīng)歷了很大的變化，很多熟悉的名字因?yàn)楹喜⒅亟M，慢慢消失了。

航運(yùn)、能源、紡織等行業(yè)都有這樣的變化。金屬行業(yè)的這次變動(dòng)就是在2015年發(fā)生的，中冶整體并入了五礦。

放到一個(gè)窄的視野來(lái)看，五礦地產(chǎn)的消失是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善。

這個(gè)決策匆忙又早有準(zhǔn)備。比如，五礦地產(chǎn)華南區(qū)域還在召開(kāi)10月份的經(jīng)營(yíng)分析會(huì)，總結(jié)了前三季度的經(jīng)營(yíng)情況，還準(zhǔn)備全力沖刺年度業(yè)績(jī)指標(biāo)，這個(gè)重要的區(qū)域昨天還準(zhǔn)備大干一場(chǎng)，重中之重是努力攻堅(jiān)營(yíng)銷回款。

沒(méi)有一點(diǎn)點(diǎn)防備，也沒(méi)有一絲絲顧慮。

何止是區(qū)域上沒(méi)準(zhǔn)備。產(chǎn)城剛剛還跟啟東市高新區(qū)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。怎么就突然退市了呢？

五礦地產(chǎn)的退市，和公司的巨虧不無(wú)關(guān)系。

在去年虧損超過(guò)35億港元后，今年上半年又凈虧5.8億港元。

上半年，五礦地產(chǎn)的銷售額只有22.9億元，去年全年的銷售額也就70.2億元。

什么概念呢？

35億港元的巨虧，創(chuàng)下了五礦地產(chǎn)成立以來(lái)的最高虧損紀(jì)錄。更要命的是，這個(gè)數(shù)字幾乎吃掉了過(guò)去24年的所有盈利。

他們也曾經(jīng)雄心勃勃。2017年12月，五礦地產(chǎn)的品牌發(fā)布會(huì)上，時(shí)任五礦地產(chǎn)總經(jīng)理何劍波曾表示：未來(lái)五礦地產(chǎn)將朝著千億元目標(biāo)邁進(jìn)。

如今，八年將滿，五礦地產(chǎn)的年銷售額連百億都難以突破，千億更是遙不可及。

五礦地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)壓力確實(shí)不小。行業(yè)需求持續(xù)萎縮，導(dǎo)致銷售不暢，回款放緩，同時(shí)疊加土地剛性成本的抬升，2024年五礦地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率已經(jīng)降到7.2%，遠(yuǎn)低于15%-20%的行業(yè)健康水平。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整中，要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，僅靠單打獨(dú)斗是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，不如整合各自的優(yōu)勢(shì)資源，合縱聯(lián)橫，說(shuō)不定還能“殺”出一條血路來(lái)。

今年上半年，受期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)的產(chǎn)品毛利率較去年同期高，公司整體毛利率回升到11.3%，但還是低于行業(yè)健康水平。

為了應(yīng)對(duì)單一開(kāi)發(fā)模式的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，五礦地產(chǎn)近幾年來(lái)主動(dòng)做了轉(zhuǎn)型嘗試，布局產(chǎn)城融合、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等新業(yè)務(wù)，向“城市綜合運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型。

五礦大邑未來(lái)生態(tài)城

但是，這些新業(yè)務(wù)都需要大量的前期投入，回報(bào)周期也更長(zhǎng)，短期內(nèi)難以給公司貢獻(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

在2024年銷售下滑的情況下，五礦地產(chǎn)的現(xiàn)金流壓力更加凸顯。

幾年下來(lái)，五礦地產(chǎn)丟掉了住宅地產(chǎn)的傳統(tǒng)陣地，在商業(yè)、小鎮(zhèn)等業(yè)務(wù)上也沒(méi)有多大起色，還耗費(fèi)了巨大的人力、物力、財(cái)力。唯一有增長(zhǎng)的，就是債務(wù)。

在行業(yè)融資環(huán)境趨緊，銷售去化不暢的背景下，房企更傾向于收縮資本布局，轉(zhuǎn)向更靈活的私有化運(yùn)作。五礦地產(chǎn)不是第一家，也不會(huì)是最后一家。

畢竟，三個(gè)月前，同為央企旗下地產(chǎn)上市平臺(tái)的大悅城地產(chǎn)也宣布了公司的私有化安排并選擇退市。

最后說(shuō)一下私有化的一部分細(xì)節(jié)。

五礦地產(chǎn)這次的私有化，要約人是五礦集集團(tuán)旗下的五礦香港，注銷價(jià)是每股1港元，較最后交易日的收市價(jià)0.49港元溢價(jià)約104.08%，較2024年末每股凈資產(chǎn)溢價(jià)108.03%。

這個(gè)注銷價(jià)很有誠(chéng)意?？梢钥闯?，為了能夠成功退市，五礦地產(chǎn)給出了很有吸引力的溢價(jià)。

這次私有化需要收購(gòu)38.12%非關(guān)聯(lián)股東手里的股份，差不多12.76億股，五礦集團(tuán)需要為此付出的最高現(xiàn)金代價(jià)大約是12.76億港元。

根據(jù)資料，五礦地產(chǎn)和中冶置業(yè)都有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，中冶置業(yè)主要面向政府保障房安居房等，五礦地產(chǎn)則專注中高端商品房開(kāi)發(fā)，從業(yè)務(wù)上看，兩者并不存在明顯的業(yè)務(wù)沖突。

但對(duì)于五礦集團(tuán)來(lái)說(shuō)，要想做大做強(qiáng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，通過(guò)業(yè)務(wù)整合實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資源的最優(yōu)配置，是必須要邁出的第一步。

未來(lái)，五礦地產(chǎn)會(huì)不會(huì)成為攪動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一股新力量？還是從此沉寂？