上坤地產(chǎn)退市，是快速擴張中房企經(jīng)營失序與債務危機的必然結果。

01

退市

10月22日，港交所宣布，上坤地產(chǎn)(06900.HK)將于10月27日取消香港上市地位。

港交所公告

公告顯示，上坤地產(chǎn)自2024年4月2日起已暫停買賣，由于未能在2025年10月1日或之前履行聯(lián)交所的復牌指引并恢復股份買賣，上市委員最終決定將其除牌。

上坤地產(chǎn)的退市，始于其年報“難產(chǎn)”與持續(xù)停牌。

由于未能按時發(fā)布2023年年度業(yè)績公告和年報，上坤地產(chǎn)自2024年4月2日起，在香港聯(lián)合交易所暫停交易。

盡管聯(lián)交所后續(xù)發(fā)出復牌指引以及額外復牌指引，要求上坤地產(chǎn)公布所有未刊發(fā)的財務業(yè)績、公布業(yè)務更新及復牌進展等。

但上坤地產(chǎn)未能達成相關條件，也未能披露2023年及2024年年報。

上坤地產(chǎn)，這家2020年年底才登陸資本市場的房企，在短短四年多時間里，走完了從敲鑼上市到退市歷程。

其實，上坤地產(chǎn)的危機爆發(fā)于2022年。

2022年11月，上坤地產(chǎn)因一筆美元票據(jù)交換要約未獲足夠持有人同意引發(fā)違約，進而導致2023年到期的13.5%優(yōu)先票據(jù)交叉違約。

2023年1月，上坤地產(chǎn)宣布無法償還1.6億美元本金及利息，徹底撕破信用底線。

至此，上坤地產(chǎn)正式“爆雷”，它成為繼陽光城、正榮之后，又一家陷入債務危機的閩系房企。

如今，上坤地產(chǎn)走到了退市的地步，其實是快速擴張中房企經(jīng)營失序與債務危機的必然結果。

02

債務危機

據(jù)官網(wǎng)介紹，上坤集團成立于2010年，以高品質(zhì)綜合性地產(chǎn)開發(fā)及運營為主營業(yè)務致力成為“城市優(yōu)質(zhì)生活服務商”。

2020年11月，上坤集團旗下上坤地產(chǎn)于香港上市。

上坤集團官網(wǎng)

2021年下半年以來，三道紅線、集中供地、預售監(jiān)管等政策重壓下，民營房企融資渠道收窄，上坤地產(chǎn)等高負債企業(yè)首當其沖。

2022年，上坤地產(chǎn)營收驟降至30.34億元，同比下滑63.61%；當年業(yè)績巨虧19.37億元，2023年上半年虧損3.54億元。

歸母凈利潤

截至2023年中，上坤地產(chǎn)總資產(chǎn)有328.61億元，總負債292.07億元，凈資產(chǎn)有36.54億元，公司資產(chǎn)負債率為88.88%。

《小債看市》分析債務結構發(fā)現(xiàn)，上坤地產(chǎn)主要以流動負債為主，占總債務的93%，債務結構不合理。

截至相同報告期，上坤地產(chǎn)流動負債有272.49億元，主要為其他流動負債，其一年內(nèi)到期的短期債務合計有85.31億元。

相較于短債壓力，上坤地產(chǎn)的流動性異常緊張，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有1.81億元，趨于枯竭，公司短期償債壓力巨大。

另外，上坤地產(chǎn)還有非流動負債19.59億元，主要為長期借款，其長期有息負債合計有18.17億元。

整體來看，上坤地產(chǎn)有息債務總規(guī)模有103.48億元，主要為短期有息負債，帶息債務比為35%。

從融資渠道看，上坤地產(chǎn)主要通過股權、債券以及股權質(zhì)押等方式融資。

2022年和2023上半年，上坤地產(chǎn)籌資性現(xiàn)金流凈額分別為-19.71億和-5.44億元，公司融資渠道逐步惡化。

籌資性現(xiàn)金流

資產(chǎn)質(zhì)量方面，上坤地產(chǎn)其他應收款高達70.73億元，不僅對資金形成占用，還存在一定回收風險。

總得來看，上坤地產(chǎn)銷售疲軟，業(yè)績持續(xù)虧損；流動性枯竭，短期償債壓力巨大；融資環(huán)境惡化，再融資壓力大。

03

“區(qū)域黑馬”

上坤地產(chǎn)由前建業(yè)地產(chǎn)副總裁朱靜創(chuàng)辦，最初在上海開發(fā)住宅項目。

2016年，上坤地產(chǎn)首次進入蘇州，開始在長三角進行布局，2017年先后進入安徽、浙江、廣東，并在2018年進軍湖北、河南市場。

2019年，上坤地產(chǎn)提出赴港IPO計劃，并于2020年11月頂著“新銳房企”光環(huán)成功上市。

僅10年時間，上坤就從初創(chuàng)企業(yè)成長為“百億規(guī)模房企”，朱靜也憑借這一成績斬獲“中國地產(chǎn)年度影響力人物”等稱號，成為行業(yè)內(nèi)少有的女性領軍者代表。

上坤集團董事會主席朱靜

2020年，上坤地產(chǎn)一年新增24個項目，耗資超百億元。

上市后，上坤地產(chǎn)仍快速擴張，2021年新增24幅地塊，合約銷售額達248.4億元，一度躋身行業(yè)百強。

但伴隨房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整，上坤地產(chǎn)經(jīng)營急轉直下。

2022年，上坤地產(chǎn)的銷售額從2021年的248.4億元降至82.9億元，2023年又降至30.1億元。

截至2023年6月末，上坤地產(chǎn)未償還借款總額高達約103.48億元，而現(xiàn)金及等價物僅約7.48億元。

為緩解壓力，上坤地產(chǎn)開始出售項目股權，但回籠資金有限。

從區(qū)域黑馬公司到退市房企，上坤地產(chǎn)的歷程成為民營中小房企，在行業(yè)調(diào)整期的一個縮影。