上坤地產(chǎn)退市，是快速擴(kuò)張中房企經(jīng)營(yíng)失序與債務(wù)危機(jī)的必然結(jié)果。

01

退市

10月22日，港交所宣布，上坤地產(chǎn)(06900.HK)將于10月27日取消香港上市地位。

港交所公告

公告顯示，上坤地產(chǎn)自2024年4月2日起已暫停買(mǎi)賣(mài)，由于未能在2025年10月1日或之前履行聯(lián)交所的復(fù)牌指引并恢復(fù)股份買(mǎi)賣(mài)，上市委員最終決定將其除牌。

上坤地產(chǎn)的退市，始于其年報(bào)“難產(chǎn)”與持續(xù)停牌。

由于未能按時(shí)發(fā)布2023年年度業(yè)績(jī)公告和年報(bào)，上坤地產(chǎn)自2024年4月2日起，在香港聯(lián)合交易所暫停交易。

盡管聯(lián)交所后續(xù)發(fā)出復(fù)牌指引以及額外復(fù)牌指引，要求上坤地產(chǎn)公布所有未刊發(fā)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)、公布業(yè)務(wù)更新及復(fù)牌進(jìn)展等。

但上坤地產(chǎn)未能達(dá)成相關(guān)條件，也未能披露2023年及2024年年報(bào)。

上坤地產(chǎn)，這家2020年年底才登陸資本市場(chǎng)的房企，在短短四年多時(shí)間里，走完了從敲鑼上市到退市歷程。

其實(shí)，上坤地產(chǎn)的危機(jī)爆發(fā)于2022年。

2022年11月，上坤地產(chǎn)因一筆美元票據(jù)交換要約未獲足夠持有人同意引發(fā)違約，進(jìn)而導(dǎo)致2023年到期的13.5%優(yōu)先票據(jù)交叉違約。

2023年1月，上坤地產(chǎn)宣布無(wú)法償還1.6億美元本金及利息，徹底撕破信用底線(xiàn)。

至此，上坤地產(chǎn)正式“爆雷”，它成為繼陽(yáng)光城、正榮之后，又一家陷入債務(wù)危機(jī)的閩系房企。

如今，上坤地產(chǎn)走到了退市的地步，其實(shí)是快速擴(kuò)張中房企經(jīng)營(yíng)失序與債務(wù)危機(jī)的必然結(jié)果。

02

債務(wù)危機(jī)

據(jù)官網(wǎng)介紹，上坤集團(tuán)成立于2010年，以高品質(zhì)綜合性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)為主營(yíng)業(yè)務(wù)致力成為“城市優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)商”。

2020年11月，上坤集團(tuán)旗下上坤地產(chǎn)于香港上市。

上坤集團(tuán)官網(wǎng)

2021年下半年以來(lái)，三道紅線(xiàn)、集中供地、預(yù)售監(jiān)管等政策重壓下，民營(yíng)房企融資渠道收窄，上坤地產(chǎn)等高負(fù)債企業(yè)首當(dāng)其沖。

2022年，上坤地產(chǎn)營(yíng)收驟降至30.34億元，同比下滑63.61%；當(dāng)年業(yè)績(jī)巨虧19.37億元，2023年上半年虧損3.54億元。

歸母凈利潤(rùn)

截至2023年中，上坤地產(chǎn)總資產(chǎn)有328.61億元，總負(fù)債292.07億元，凈資產(chǎn)有36.54億元，公司資產(chǎn)負(fù)債率為88.88%。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，上坤地產(chǎn)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的93%，債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。

截至相同報(bào)告期，上坤地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債有272.49億元，主要為其他流動(dòng)負(fù)債，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)有85.31億元。

相較于短債壓力，上坤地產(chǎn)的流動(dòng)性異常緊張，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有1.81億元，趨于枯竭，公司短期償債壓力巨大。

另外，上坤地產(chǎn)還有非流動(dòng)負(fù)債19.59億元，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)有18.17億元。

整體來(lái)看，上坤地產(chǎn)有息債務(wù)總規(guī)模有103.48億元，主要為短期有息負(fù)債，帶息債務(wù)比為35%。

從融資渠道看，上坤地產(chǎn)主要通過(guò)股權(quán)、債券以及股權(quán)質(zhì)押等方式融資。

2022年和2023上半年，上坤地產(chǎn)籌資性現(xiàn)金流凈額分別為-19.71億和-5.44億元，公司融資渠道逐步惡化。

籌資性現(xiàn)金流

資產(chǎn)質(zhì)量方面，上坤地產(chǎn)其他應(yīng)收款高達(dá)70.73億元，不僅對(duì)資金形成占用，還存在一定回收風(fēng)險(xiǎn)。

總得來(lái)看，上坤地產(chǎn)銷(xiāo)售疲軟，業(yè)績(jī)持續(xù)虧損；流動(dòng)性枯竭，短期償債壓力巨大；融資環(huán)境惡化，再融資壓力大。

03

“區(qū)域黑馬”

上坤地產(chǎn)由前建業(yè)地產(chǎn)副總裁朱靜創(chuàng)辦，最初在上海開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目。

2016年，上坤地產(chǎn)首次進(jìn)入蘇州，開(kāi)始在長(zhǎng)三角進(jìn)行布局，2017年先后進(jìn)入安徽、浙江、廣東，并在2018年進(jìn)軍湖北、河南市場(chǎng)。

2019年，上坤地產(chǎn)提出赴港IPO計(jì)劃，并于2020年11月頂著“新銳房企”光環(huán)成功上市。

僅10年時(shí)間，上坤就從初創(chuàng)企業(yè)成長(zhǎng)為“百億規(guī)模房企”，朱靜也憑借這一成績(jī)斬獲“中國(guó)地產(chǎn)年度影響力人物”等稱(chēng)號(hào)，成為行業(yè)內(nèi)少有的女性領(lǐng)軍者代表。

上坤集團(tuán)董事會(huì)主席朱靜

2020年，上坤地產(chǎn)一年新增24個(gè)項(xiàng)目，耗資超百億元。

上市后，上坤地產(chǎn)仍快速擴(kuò)張，2021年新增24幅地塊，合約銷(xiāo)售額達(dá)248.4億元，一度躋身行業(yè)百?gòu)?qiáng)。

但伴隨房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整，上坤地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)急轉(zhuǎn)直下。

2022年，上坤地產(chǎn)的銷(xiāo)售額從2021年的248.4億元降至82.9億元，2023年又降至30.1億元。

截至2023年6月末，上坤地產(chǎn)未償還借款總額高達(dá)約103.48億元，而現(xiàn)金及等價(jià)物僅約7.48億元。

為緩解壓力，上坤地產(chǎn)開(kāi)始出售項(xiàng)目股權(quán)，但回籠資金有限。

從區(qū)域黑馬公司到退市房企，上坤地產(chǎn)的歷程成為民營(yíng)中小房企，在行業(yè)調(diào)整期的一個(gè)縮影。