融創(chuàng)中國的化債迎來了關(guān)鍵時刻。

　　來源：棱鏡

　　作者：岳家琛 編輯：孫春芳

　　10月14日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，其境外債務(wù)重組計劃已獲得大多數(shù)計劃債權(quán)人批準。

　　根據(jù)公告，共1469名計劃債權(quán)人投票贊成境外債務(wù)重組計劃，占出席會議并投票的總債權(quán)人數(shù)約98.5%；投票贊成的債權(quán)人合計持有總額約79.6億美元投票計劃債權(quán)，占會議投票的計劃債權(quán)總額約94.5%。重組范圍包括融創(chuàng)中國發(fā)行或擔(dān)保的境外債務(wù)。

　　這意味著，融創(chuàng)境外債務(wù)將實現(xiàn)實質(zhì)性清零。

　　本次境外債務(wù)如重組成功，加上今年1月的境內(nèi)債務(wù)重組，融創(chuàng)中國整體償債壓力或?qū)航到?00億元。

　　融創(chuàng)并非孤例。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水稱，近幾年已有60多家上市房企發(fā)生債務(wù)違約。行業(yè)已經(jīng)歷了債務(wù)展期、債務(wù)重組、逆向混改、破產(chǎn)重整等一系列探索。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計，包括融創(chuàng)在內(nèi)，當前境內(nèi)外整體債務(wù)實現(xiàn)重組或接近成功的房企共3家，還包括旭輝集團、龍光集團。此外，世茂集團、佳兆業(yè)等8家企業(yè)境外債重組成功，整體共計11家房企實現(xiàn)境內(nèi)或境外部分的債務(wù)重組。

　　而融創(chuàng)的化債，不僅關(guān)乎這家企業(yè)的生死存亡，更為民營房企債務(wù)化解、自救提供了重要樣本。

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　　01

　　全額債轉(zhuǎn)股

　　680億元，如果換成黃金，大約有72.34噸。這是融創(chuàng)中國即將甩掉的債務(wù)規(guī)模。

　　截至2025年6月30日，融創(chuàng)中國的債務(wù)求償額合計約為95.5億美元，約合680億元人民幣。

　　融創(chuàng)想到的辦法是讓債權(quán)人都來當股東，風(fēng)險共擔(dān)，利益共享。用融創(chuàng)公告的表述就是，“徹底化解公司境外債務(wù)風(fēng)險”。

　　這個方案最早誕生于4月17日，融創(chuàng)中國針對這筆總規(guī)模約95.5億美元的境外債務(wù)正式推出“全額債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)”方案。

　　具體來看，融創(chuàng)中國計劃向債權(quán)人分派兩個系列的新強制可轉(zhuǎn)換債券，作為注銷現(xiàn)有債務(wù)、解除與現(xiàn)有債務(wù)相關(guān)債權(quán)的對價。

　　其中，一類將獲分配轉(zhuǎn)股價6.8港元/股的新強制可轉(zhuǎn)換債券，可在重組生效日起轉(zhuǎn)股；另一類將獲分配轉(zhuǎn)股價3.85港元/股的新強制可轉(zhuǎn)換債券，可在重組后18至30個月內(nèi)轉(zhuǎn)股。而融創(chuàng)中國當前的股價僅有1.53港元/股。

　　根據(jù)香港特別行政區(qū)法例，出席會議并投票的債權(quán)人當中，必須有超過半數(shù)、代表其債權(quán)價值不少于75%的債權(quán)人投票贊成，相關(guān)方案才可提交法院申請最終批準。

　　根據(jù)公告，本次投票贊成的比例遠超75%，因此，融創(chuàng)中國的下一步是向香港高等法院尋求批準該重組計劃，并進行裁決。據(jù)悉，相關(guān)申請將在今年11月5日進行聆訊。

　　這意味著，融創(chuàng)距離重組方案徹底通關(guān)僅“一步之遙”。

　　債轉(zhuǎn)股方案，隨之而來的則是股權(quán)稀釋的問題。應(yīng)對管理層持股被稀釋的問題，融創(chuàng)同時設(shè)計了“股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定計劃”。

　　具體來看，方案擬向主要股東提供部分附帶條件的受限股票，其中債權(quán)人每獲分配的100美元本金的新強制可轉(zhuǎn)換債券中，將有約23美元的債券發(fā)行給主要股東或其指定方。

　　主要股東在6年內(nèi)僅獲得該等受限股票的投票權(quán)等極其受限的權(quán)利，不能處置、抵押、轉(zhuǎn)讓受限股票。

　　不過，重組過程并非一帆風(fēng)順。部分美元債持有人曾要求孫宏斌抵押個人資產(chǎn)。

　　“債權(quán)人其實沒得選?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說道，“融創(chuàng)的債主比融創(chuàng)更害怕失去孫宏斌，沒有人敢想象沒有孫宏斌的融創(chuàng)會怎樣?！?/p>

　　他表示，破產(chǎn)清算清償順序里，美元債券優(yōu)先級幾乎是排在最后的。所以，境外債權(quán)人只能希望融創(chuàng)團隊繼續(xù)把項目給做下去，債務(wù)能拿回來一點是一點。

　　“所有人最怕的就是老孫撂擔(dān)子不干。所幸老孫一直沒躺平?！鄙鲜鋈耸空f。

　　經(jīng)此一役，孫宏斌不僅甩掉680億境外債務(wù)，同時還牢牢掌握著融創(chuàng)的控制權(quán)。

　　“用數(shù)倍的價格債轉(zhuǎn)股，其實就是讓債主們對債務(wù)打一個巨大的折扣。雙方都在賭，換成股票后未來融創(chuàng)股價能有所回升，這就意味著把債主和債權(quán)人綁在了一個戰(zhàn)車上?！币晃唤鹑谛袠I(yè)人士分析稱。

　　02

　　“馬拉松”式的化債路

　　融創(chuàng)暴雷始于2022年。這之后的三年，孫宏斌一直在為債務(wù)重組而奔走。

　　2022年3月，融創(chuàng)正式爆雷，公告稱“面臨階段性資金壓力”，債券展期、年報延發(fā)，股票停牌時間長達377天。

　　2022年5月12日，融創(chuàng)中國宣布無法按期支付四筆美元債的利息，正式宣告?zhèn)鶆?wù)違約。

　　孫宏斌試圖自救，他以個人名義出資4.5億美元，以無息貸款的形式幫助企業(yè)渡過難關(guān)。融創(chuàng)也開始大規(guī)模出售資產(chǎn)，2021年以152億出售成都環(huán)球世紀、23億轉(zhuǎn)讓上海濱江壹號院股權(quán)，全年套現(xiàn)400億。

　　然而，這些措施僅能覆蓋短期債務(wù)的29%。到2021年末，融創(chuàng)總負債高達1.05萬億元，而可動用現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅143.4億元，相比2020年大幅下降。

　　面對危機，融創(chuàng)開啟了漫長的債務(wù)重組馬拉松。

　　時間來到2023年，這年1月，融創(chuàng)中國完成了160億元的境內(nèi)債務(wù)展期。根據(jù)當時的公告，展期共涉及10筆存續(xù)的公司債券及供應(yīng)鏈ABS，加權(quán)平均展期期限3.51年。

　　隨后，2023年11月，融創(chuàng)又通過了“債轉(zhuǎn)股+發(fā)新票”的方式完成90.48億美元的境外債務(wù)重組。

　　去年11月，融創(chuàng)中國公布境內(nèi)債務(wù)的二次重組方案，涉及10筆債券，總金額面值為154億元，預(yù)計可削降超過50%的境內(nèi)公司債務(wù)，留債部分最長展期達9.5年。今年1月，該筆境內(nèi)債重組完成。

　　截至2024年12月31日，公司到期未償付借款本金為1106億元，逾期債務(wù)類型涵蓋銀行貸款、非銀行金融機構(gòu)貸款和其他有息債務(wù)，逾期金額分別為222.19億元、712.66億元和169.24億元 。

　　今年7月4日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，擬配發(fā)及發(fā)行合計7.54億股股份。此次股份發(fā)行所獲資金凈額對應(yīng)的境內(nèi)資金，將專項用于償付選擇“股票兌換”方案的境內(nèi)債券持有人，涉及債券本息合計約56億元。

　　據(jù)披露，在該發(fā)行事項完成前，融創(chuàng)境內(nèi)債券余額為114.13億元；之后，其境內(nèi)債券余額縮減至約58.13億元。

　　在項目層面上，融創(chuàng)管理層在今年的股東大會上透露，去年已啟動旗下住宅項目的梳理，一項一策，推動項目層面的債務(wù)重組和資產(chǎn)盤活。今年以來，融創(chuàng)已有三個項目，引入AMC。

　　具體來看，今年1月，中國長城資產(chǎn)對重慶灣項目，擬注資24.76億元，幫助盤活項目；3月，天津梅江壹號院二期獲央企信托融資支持，合作方擬出資5.5億元。

　　北京融創(chuàng)壹號院項目，則有了中信金融資產(chǎn)的幫助。該項目曾從中誠信托貸款68.322億元，現(xiàn)債權(quán)已轉(zhuǎn)讓給中信金融資產(chǎn)，違約金全免，還款期限延長至4年。

　　AMC入局后，融創(chuàng)仍會保留操盤開發(fā)的權(quán)利，并沿用融創(chuàng)的品牌，AMC多在財務(wù)上把控，屬于股權(quán)類投資。

　　03

　　孫宏斌能否“翻身”

　　債務(wù)危機以來，孫宏斌幾乎鮮少在公開場合露面。而今年，隨著化債方案的推進，孫宏斌又重新出現(xiàn)在了公眾場合。

　　今年6月30日，融創(chuàng)中國創(chuàng)始人、董事局主席孫宏斌來到在香港舉行的股東周年大會現(xiàn)場，過去兩年，他都選擇以線上方式參會。孫宏斌上一次露面，還是去年11月的武大校友會。

　　“最困難的時候已經(jīng)過去了，至暗時刻已經(jīng)過去了?！痹?月30日融創(chuàng)中國股東周年會上，孫宏斌終于松了口氣。

　　“不過，債務(wù)重組只是‘時間換空間’，真正活下來，還是要看后續(xù)的樓市行情?！币晃唤咏趧?chuàng)的人士說道。

　　2019年和2020年，融創(chuàng)中國歸屬母公司凈利潤分別為281.6億和395.5億元，此后公司業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧。2021年至2024年，融創(chuàng)中國歸屬母公司凈虧損分別為382.7億元、276.7億元、79.7億元和257億元，今年上半年又虧損了128億元。

　　除了化債外，保交付也是當前孫宏斌工作的重中之重，是評估融創(chuàng)能否“翻身”的核心指標之一。

　　中報數(shù)據(jù)顯示，上半年，融創(chuàng)在23個城市完成了約1.49萬套房屋交付，近3年多累計交付68.3萬套；2025年下半年，預(yù)計交付3.91萬套房屋，將基本完成保交付工作。

　　在具體的經(jīng)營上，孫宏斌透露，融創(chuàng)中國的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將集中在北京、上海、西安等核心一、二線城市，“不會再去很多城市”。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，2025年1至9月，融創(chuàng)中國累計實現(xiàn)合同銷售金額約317.6億元，同比下降12.87%；累計合同銷售面積約100.1萬平方米，同比下降44.14%。

　　近年來，購房者對房地產(chǎn)市場的預(yù)期發(fā)生變化，購房意愿降低，導(dǎo)致樓盤銷售回款速度放緩。而房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期長、資金占用量大，這使得企業(yè)難以如期償還到期債務(wù)，債務(wù)逾期的風(fēng)險隨之累積。

　　“在支持性政策持續(xù)出臺的大環(huán)境下，核心城市、核心地段將逐步企穩(wěn)，但房地產(chǎn)市場的整體恢復(fù)，可能還需要一個過程和較長時間。”孫宏斌在今年中報中亦表示。

　　中報顯示，受未償還借貸、未付工程款及日常應(yīng)付款等影響，融創(chuàng)單筆金額超5000萬元的訴訟約455宗，起訴金額合計約1663.8億元。這筆起訴金額甚至超過了很多上市公司的總市值。

　　截至上半年末，融創(chuàng)中國的借貸總額約2548.2億元，較2024年底減少約48.5億元；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅44.04億元，2024年同期為77.3億元，受限制現(xiàn)金約142.3億元。

　　而孫宏斌能否“翻身”，或許并不完全取決于其個人的努力程度，某種程度上也取決于中國房地產(chǎn)行業(yè)能否整體上企穩(wěn)回暖。

　　*免責(zé)聲明：本文章為作者獨立觀點，不代表創(chuàng)業(yè)家立場。