最近朋友圈傳出一個(gè)未經(jīng)證實(shí)的文件，對(duì)新規(guī)住宅政策收緊，得房率恐將控制在115% 以內(nèi)。

關(guān)于這個(gè)問題，我在9月10號(hào)就做了分析，新規(guī)不會(huì)取消，只會(huì)更加規(guī)范，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)規(guī)則，做一該來的可能還是要來！

雖然該文件未提到長(zhǎng)沙，但其中提到的《優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理若干措施》，就是去年4月18日長(zhǎng)沙發(fā)布的計(jì)容新規(guī)。

注意，這個(gè)文件是一份會(huì)議紀(jì)要，只是對(duì)住宅設(shè)計(jì)的圖紙審查提出了細(xì)化規(guī)范，所以不會(huì)發(fā)紅頭文件，直接在操作中執(zhí)行即可。

會(huì)議紀(jì)要主要針對(duì)飄窗“偷面積”做了規(guī)范，陽(yáng)臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)的贈(zèng)送基本不涉及。

1.一是住宅建筑飄窗應(yīng)臨外設(shè)置，住宅凹口內(nèi)兩側(cè)邊不得設(shè)置飄窗。

這個(gè)就說飄窗應(yīng)該向外設(shè)置，不能設(shè)置在內(nèi)凹的地方，內(nèi)凹的地方設(shè)置飄窗就是明目張膽地“偷面積”，沒有其他的實(shí)際意義。

比如下圖紅框標(biāo)注的位置，就不能再設(shè)置飄窗“偷面積”了，紅框內(nèi)的虛線外就是以飄窗報(bào)建的贈(zèng)送面積，南向的還可以，內(nèi)凹的豎向是不允許的。

2.住宅建筑任一方向的飄窗和陽(yáng)臺(tái)累計(jì)長(zhǎng)度不得超過整棟建筑物該方向(面寬或進(jìn)深)的總長(zhǎng)度，不滿足上述要求的則按投影面積計(jì)容。

這點(diǎn)也會(huì)進(jìn)一步降低贈(zèng)送的飄窗，比如下圖中北向的飄窗中，設(shè)備平臺(tái)右側(cè)的飄窗顯然就是不符合要求的。

3.二是住宅建筑任意一個(gè)方向飄窗總長(zhǎng)度超過該向主體外墻總長(zhǎng)度的60%時(shí)，按外凸的飄窗計(jì)算間距與離界距離；當(dāng)飄窗與陽(yáng)臺(tái)同設(shè)時(shí)，其合計(jì)總長(zhǎng)度若超過該向主體外墻總長(zhǎng)度的60%，也應(yīng)按外凸部分計(jì)算間距與離界距離。

這個(gè)說的是樓間距的計(jì)算方法，贈(zèng)送的飄窗和陽(yáng)臺(tái)過多的時(shí)候，就按照實(shí)際的外凸部分計(jì)算，以后樓棟之間的側(cè)間距會(huì)拉大了，也會(huì)進(jìn)一步限制新規(guī)戶型的面寬。

比如下圖中某新規(guī)樓層樓間距和側(cè)間距都比較小，這個(gè)弊端在以后得住宅設(shè)計(jì)中以后會(huì)有所規(guī)避。

政策收緊后，估計(jì)未來新上市的樓盤，得房率估計(jì)最多能達(dá)到 115%，目前市面上 120% 的得房率可能成為絕唱！

對(duì) 嘉信錦璽、嘉信央璽、綠城悅海棠等樓盤來說， 這則消息是喜從天降，在一段時(shí)間內(nèi)甚至成為長(zhǎng)沙樓市的孤品，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯。

長(zhǎng)沙收緊新規(guī)得房率，目的是“叫停內(nèi)卷”，是的新規(guī)更加規(guī)范透明，規(guī)避弊端，并穩(wěn)住后市預(yù)期，不會(huì)無休止得房率，還要看樓間距、側(cè)間距、建筑密度等等指標(biāo)。

以上文件非官方正式文件，實(shí)際執(zhí)行可能會(huì)有變動(dòng)，最終請(qǐng)以官方解釋為準(zhǔn)！

老左深耕長(zhǎng)沙樓市十多年，服務(wù)上萬組客戶

學(xué)區(qū)房一哥，獨(dú)家出版《長(zhǎng)沙學(xué)區(qū)房藍(lán)皮書》

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