【潮汐商業(yè)評論/文】

晚上10點，下沙大學城進入“夜間模式”，浙江理工大學的大四學生陀陀剛吃完“去山山”，轉(zhuǎn)頭就拐進了幾步開外的“SipSite幸�！�。吧臺旁的鈴鐺不時作響，與稍遠處的背景音樂交織，陀陀說，特調(diào)里的果香是種青春且叛逆的況味，“這才是杭州的味道”。

過去一個月，附近的冠寓、大學城，新開通的地鐵1號線高沙路站，很多人正是尋著味道，來到下沙歡肆街區(qū)。從吃一頓能出片的漂亮飯，到喝一杯有氛圍的小酒；從在市集淘換到喜歡的東西，到帶毛孩子來散步……周圍年輕人的這些需求，似乎都能在這個不大的街區(qū)里滿足。

用陀陀的話來說“它好像知道我們想要什么，提供的不是那種被精心設(shè)計的消費路線，而是一種可以自主選擇、自由穿梭的生活場景�！�

正是這種“自主選擇”的感受，讓龍湖歡肆這個體量不大的商業(yè)街區(qū)，在杭州、合肥、成都等新一線和一線城市，迅速贏得了年輕消費群體的歡迎。在商業(yè)地產(chǎn)競爭越來越激烈的今天，歡肆是怎樣通過“小而專”成功破局，獲得了一部分消費群體偏愛呢？

01 以有限空間服務(wù)精準客群

行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年5月，全國3萬平方以上已開業(yè)零售商業(yè)項目總數(shù)超6700個，總面積約5.9億平方米。存量商業(yè)的逐漸飽和，催動著每一座新商業(yè)體都秣馬厲兵、嚴陣以待，因為無論是吸引人流，還是品牌招商，在飽和化的競爭里一切皆是挑戰(zhàn)。

在短短7個月的時間，4座歡肆便接連亮相，從合肥、成都到杭州、上海，從9月開業(yè)的杭州下沙到即將試營業(yè)的上海江橋，歡肆正在一線與新一線城市快速布局，開辟出一條嶄新的增長路徑。

歡肆的成功并非偶然，在面對商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競爭時，龍湖選擇了一條差異化的路徑。以杭州下沙歡肆為例，毗鄰印象城等大型商業(yè)體的歡肆依然能受到周邊年輕客群的歡迎，正是因為精準定位獲得了獨有的生存空間。

下沙板塊集聚14所高校、25萬師生，這個杭州最年輕的區(qū)域為其提供了天然的客群基礎(chǔ)。

想要打動這群年輕人，歡肆不僅需要“有趣的靈魂”，也需要“好看的皮囊”。走出地鐵1號線，你就能看到一個年輕人喜好的松弛場景：屋頂花園的“躺平空間”、下沉廣場的互動舞臺、建筑立面的年輕化色彩運用，構(gòu)成了一個充滿活力的泛商業(yè)空間。

在這里，視覺是直接的情緒語言。崇尚“顏價比”的歡肆，將空間打造成能調(diào)動喜怒哀樂、給予客群情緒價值的沉浸劇場——抬頭是屋頂舉杯暢飲的熊貓，腳下是隨時“跳�！钡淖杂伞⒚摗Ｄ恐�，星巴克的小美人魚、麥當勞的金拱門，甚至是燒烤店的焦糖色背景燈、與街區(qū)路邊的繡球花，共同構(gòu)成一個完整且迷人的視覺體系，持續(xù)吸引著年輕人的目光。

運營層面的精心設(shè)計進一步強化了這種定位�！巴瑢W局”大學生興趣空間定期舉辦校園音樂節(jié)、KPOP隨舞活動，負一層的流浪者之歌脫口秀帶來夜間娛樂內(nèi)容，歡肆市集則成為年輕人日常用餐的主要選擇。這些內(nèi)容不是簡單的商業(yè)配套，而是與目標客群生活緊密相連的必要組成部分。

相較于大型購物中心，不足兩萬方的商業(yè)體量，注定很難靠品牌堆積來滿足所有人的吃喝玩樂需求，但歡肆卻以“方方面面只滿足一類人”的策略，在有限的空間內(nèi)實現(xiàn)了客群濃度最大化。一個大學生可以在這里完成一天的生活安排：上午在漂亮飯市集用餐，下午帶著電腦在小狗咖啡館自習，傍晚在拙味兄弟龍蝦聚餐。整個過程無需刻意規(guī)劃，各類需求都能在這個緊湊的空間里得到自然滿足。

通過精準的客群定位、深度的內(nèi)容運營和與在地客群的深度綁定，這種小型街區(qū)商業(yè)反而能在大體量項目的夾縫中找到屬于自己的生存空間。這不僅是龍湖在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新嘗試，也為行業(yè)提供了存量時代破局的新思路。

02 混合業(yè)態(tài)破局核心痛點

行至2025年，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)進入競爭紅海，無論是盒子還是街區(qū)，都不再是僅憑新鮮感與獵奇心便能滋養(yǎng)生長的物種。環(huán)境的復雜性與不確定性，持續(xù)擠壓著傳統(tǒng)模式的舒適區(qū)，在此背景下，龍湖歡肆所探索的“Hybrid Space”混合空間模式，正在為行業(yè)提供一種全新的解題思路。

這一創(chuàng)新的底氣，是龍湖深厚的商業(yè)積淀。截至2025年中期，龍湖商業(yè)在全國已開業(yè)運營的商場數(shù)量近百座，包括天街、星悅薈等多個產(chǎn)品線，合作品牌超7300個，這套成熟的商業(yè)操作系統(tǒng)，及其背后海量的項目樣本與品牌組合經(jīng)驗，為歡肆的敏捷創(chuàng)新提供了堅實的支撐。

歡肆模式的創(chuàng)新內(nèi)核在于將約1-2萬方的街區(qū)商業(yè)與長租公寓進行有機融合，形成一個“自給自足”的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。

以已開業(yè)的合肥歡肆為例，700多間冠寓帶來了穩(wěn)定的居住人口，相當于為商業(yè)配套提供了基礎(chǔ)客群保障；而近2萬方的歡肆街區(qū)，則為冠寓租戶補充了生活配套，進而提升了長租公寓的競爭力，從數(shù)據(jù)上看，冠寓合肥高新歡肆店開業(yè)不久即接近滿租，坪效相對競品更溢價超50%。

這種“居住+商業(yè)”的混合業(yè)態(tài)創(chuàng)造了一個良性閉環(huán)：冠寓為商業(yè)輸送穩(wěn)定客流，商業(yè)配套則顯著提升了公寓的居住體驗和價值，實現(xiàn)兩者相互賦能。

從具體運營來看，這種混合模式讓年輕人真正實現(xiàn)了“下樓即生活”的便利。歡肆與冠寓通過連廊、共享空間等設(shè)計實現(xiàn)無縫銜接，住戶可以在一天中的任何時段享受商業(yè)配套。以杭州下沙歡肆為例，清晨租戶可以在星巴克用冰美式開啟一天，午間在快樂猴超市買個簡餐，下午在小狗咖啡館會友，晚上在酒館小聚，周末在樂刻健身鍛煉。這種24小時不間斷的生活場景，讓歡肆不再是單純的消費場所，而是成為年輕人生活方式的自然延伸。

從行業(yè)視角審視，歡肆模式精準回應(yīng)了當前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的核心痛點。

業(yè)內(nèi)一個公認的難題在于：許多開發(fā)商對地塊里20%-30%商業(yè)配比，無計可施。選擇做銷商，而銷商市場去化困難，并且由于無法統(tǒng)一管理、運營，項目往往會隨著整體界面、客流變差，最終陷入口碑、銷售螺旋下降的死循環(huán)。

選擇做運營，具備商業(yè)運營能力的開發(fā)商少之又少，并且3-5萬方的面積段又相對尷尬，上不及動輒10萬方的大型購物中心，能夠輻射到板塊外的多元客群；下不達1-2萬方的社區(qū)商業(yè)，既便捷又接地氣。

歡肆通過“商業(yè)+公寓”的標準化模塊組合，恰恰為這類地塊提供了可行的解決方案，混合業(yè)態(tài)通過功能互補、客群共享，能夠創(chuàng)造出“1+1>2”的價值效應(yīng)。

在實際落地的過程中，歡肆對城市界面及板塊的影響尚不止“商業(yè)+公寓”，比如即將開業(yè)的上海江橋歡肆，并沒把自己框定在“商業(yè)項目”里，而是以“新鄰里活力聚場”的姿態(tài)，自然融進周邊社區(qū)的日常動線里。

圍繞江橋歡肆，龍湖拓寬了原有的公共綠化面積，讓三個街角公園承擔起不同的家庭需求。北面與西面的公園聚焦親子及露營，通過兒童活動設(shè)施和露營地的打造，承載家庭生活的休閑場景；而東邊靠近住宅區(qū)的位置，改造為寵物友好公園，實現(xiàn)從住宅區(qū)到商業(yè)街的自然過渡。

這些元素不被束縛在商業(yè)紅線內(nèi)，而是自由地“灑”在街角巷弄，溫柔地抹平了商業(yè)與社區(qū)的界限。

用參與構(gòu)建城市微循環(huán)的友好姿態(tài)實現(xiàn)破局，歡肆的模式為行業(yè)提供了一個可復制、可持續(xù)的中小體量商業(yè)解決方案。

03 可復制的差異化能力

歡肆的價值不僅在于單個項目的成功，更在于其在短時間內(nèi)展現(xiàn)出的可復制的商業(yè)邏輯。在精準定位與運營策略之中，歡肆解決了兩個難題：一是如何讓品牌的鮮明個性融于街區(qū)；二是如何讓街區(qū)的迥異氣質(zhì)得以復制。

比如，下沙歡肆的每個店鋪的面寬幾乎都是均等的，在設(shè)計過程中，20米內(nèi)的商鋪進深確保90%店鋪都在170平米以下，讓每個品牌都有合理的品牌展示區(qū)域與較高的坪效。街區(qū)中每間店鋪的裝修與排列均經(jīng)過龍湖團隊一對一的視覺統(tǒng)籌，從色調(diào)、材質(zhì)到燈光，由龍湖與商戶共創(chuàng)完成外擺與景觀的無界交融，制造視覺亮點，營造出統(tǒng)一的輕松氛圍與驚喜體驗。

除了精心的設(shè)計，商業(yè)街區(qū)還需要回歸到普通消費者的生活需求之上。而從今年落地的四個歡肆來看，它的成功密碼在于：在標準化的產(chǎn)品模型之上，靈活地進行在地化運營，讓每個項目都能精準對接其核心客群：

合肥歡肆作為全國首批亮相的項目，引入親子餐飲和全齡友好設(shè)施，主要服務(wù)家庭客群；

成都武侯歡肆由原有“星悅薈”煥新升級，依托在地文創(chuàng)氛圍，聚焦高質(zhì)家庭及工作客群，進入全新迭代生長周期；

杭州下沙歡肆精準鎖定高校青年，強化夜間消費和社交需求；

而即將亮相的上海江橋歡肆將圍繞親子消費打造可逛可玩的動線，增強家庭客群的參與感與歸屬感。

就歡肆而言，精準的客群定位、獨特的場景體驗和深度的社群運營，為其構(gòu)建起新的競爭優(yōu)勢。從行業(yè)發(fā)展趨勢看，歡肆的成功實踐也在踐行一個商業(yè)邏輯：在存量時代，與其追求成為所有人的次要選擇，不如深耕特定人群的首要選擇。歡肆以“小體量、高濃度、強運營”的模式，通過多個差異化項目的成功驗證，為行業(yè)提供了可借鑒的創(chuàng)新樣本。根據(jù)龍湖的規(guī)劃，在未來將開業(yè)超過30座歡肆街區(qū)。

于龍湖而言，這套模式已日臻成熟，從項目前端研策定位、中端產(chǎn)品營造兌現(xiàn)、后端招商運營推廣，龍湖已布局了全周期、全鏈條的能力，以保證每個項目未來盈利水平的穩(wěn)定性和上限。

存量時代，商業(yè)的重心正從“空間的運營”向“場域的孵化”升級，而成功的項目往往是舉全周期之力，打造出一個能激發(fā)歸屬感、讓生活自然發(fā)生的“生態(tài)圈”。

在喧囂的市場中，歡肆似乎已經(jīng)找到那條最可持續(xù)、也最具活力的發(fā)展路徑。