市場展望及策略

2025年第四季度北京寫字樓市場展望

回暖與承壓交織：科技類租戶驅(qū)動(dòng)需求釋放，業(yè)主延續(xù)以價(jià)換量策略

預(yù)計(jì)2025年第四季度，北京甲級(jí)寫字樓租賃市場將呈現(xiàn)“局部回暖與整體承壓并存”的格局。在高新科技類企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張的推動(dòng)下，其租賃需求有望進(jìn)一步釋放，成為支撐市場活躍度的關(guān)鍵力量。然而，受整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇節(jié)奏的影響，業(yè)主仍將延續(xù)“以價(jià)換量”的去化策略，短期內(nèi)難以出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變。尤其在臨近年底業(yè)績沖刺階段，部分業(yè)主或?qū)⑦M(jìn)一步加大租金優(yōu)惠力度，以加速去化，力爭實(shí)現(xiàn)全年出租目標(biāo)。

盡管科技類租戶表現(xiàn)積極，但其需求規(guī)模尚不足以帶動(dòng)整體市場企穩(wěn)回升。此外，面對(duì)2026年即將入市的新增供應(yīng)所帶來的潛在競爭壓力，預(yù)計(jì)業(yè)主將繼續(xù)提升租賃條款的靈活性，以吸引并維系有限的優(yōu)質(zhì)租戶資源，應(yīng)對(duì)持續(xù)的市場挑戰(zhàn)。

租賃決策進(jìn)階：租戶主動(dòng)換址優(yōu)化成本，綠色屬性納入決策維度

預(yù)計(jì)租戶在辦公空間選址中將展現(xiàn)出更強(qiáng)的主動(dòng)性，逐步從“被動(dòng)接受現(xiàn)有條件”轉(zhuǎn)向“主動(dòng)匹配需求與成本”。部分企業(yè)為獲取更具成本效益的辦公空間，可能會(huì)考慮提前解約并遷址，這一趨勢在處于成本管控關(guān)鍵階段的企業(yè)中將尤為明顯。

隨著ESG監(jiān)管要求日益嚴(yán)格，企業(yè)對(duì)達(dá)成自身ESG目標(biāo)的重視度不斷提升，辦公空間已成為實(shí)踐ESG戰(zhàn)略的重要場景之一。預(yù)計(jì)未來將有更多租戶在寫字樓租賃決策中，將綠色屬性作為核心考量因素，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目是否獲得綠色建筑認(rèn)證、是否提供綠電供應(yīng)等關(guān)鍵指標(biāo)。

大宗交易回暖可期：出售方讓價(jià)促成交，與收購方更低預(yù)期仍有矛盾

預(yù)計(jì)第四季度北京寫字樓大宗交易市場的活躍度將較第三季度有所提升。臨近年末業(yè)績沖刺階段，面臨年度去化壓力的出售方有望進(jìn)一步加大在售項(xiàng)目的價(jià)格讓步，尤其位于成熟商圈或產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓，將迎來更多成交機(jī)會(huì)。

隨著年末價(jià)格窗口期的臨近，收購方將加快項(xiàng)目篩選與盡調(diào)節(jié)奏，積極把握議價(jià)機(jī)會(huì)。然而市場亦將面臨深度價(jià)格博弈：收購方基于資產(chǎn)比價(jià)的心理預(yù)期與出售方底價(jià)之間存在顯著差距，這一核心矛盾或?qū)⒊蔀橹萍s年末成交放量的關(guān)鍵瓶頸。

2025年第四季度北京寫字樓市場策略

給租戶的建議：鎖定年末租金紅利，推動(dòng)辦公空間綠色化

建議租戶積極把握年末租金優(yōu)惠的窗口期，盡快啟動(dòng)對(duì)意向樓宇的考察，并前置與業(yè)主的溝通以及時(shí)鎖定意向空間。待十二月租金優(yōu)惠政策明朗后，租戶即可憑借前期積累迅速完成租賃決策。

在綠色轉(zhuǎn)型方面，租戶除優(yōu)先選擇已獲認(rèn)證的綠色樓宇外，還可主動(dòng)聯(lián)合業(yè)主或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)既有或計(jì)劃入駐的辦公空間進(jìn)行綠色化升級(jí)與認(rèn)證，將辦公空間打造為企業(yè)踐行ESG戰(zhàn)略的重要平臺(tái)，切實(shí)助力可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的達(dá)成。

給業(yè)主的建議：定制方案促去化，專屬權(quán)益穩(wěn)生態(tài)

業(yè)主應(yīng)緊密圍繞去化目標(biāo)，針對(duì)租戶結(jié)構(gòu)的差異化特征，制定精準(zhǔn)的定制化租賃策略。面向成本敏感型初創(chuàng)企業(yè)，可推出“靈活租期+共享配套”的輕量化入駐方案，在降低其初期投入的同時(shí)，提升樓宇去化效率；針對(duì)穩(wěn)定性高、面積需求大的成熟企業(yè)，則可通過“租金長期鎖定+空間定制化支持”等方式，增強(qiáng)其對(duì)項(xiàng)目的長期黏性，推動(dòng)整體去化進(jìn)程。

在基礎(chǔ)租賃方案之外，業(yè)主還可為高價(jià)值租戶設(shè)計(jì)更具吸引力的專屬條款，如靈活的租金支付節(jié)奏、適配企業(yè)周期的免租安排，以及個(gè)性化運(yùn)營服務(wù)等。此類舉措不僅有助于鎖定現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)客戶，更可依托其行業(yè)號(hào)召力，吸引產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)企業(yè)集聚，逐步構(gòu)建具備持續(xù)吸引力的租賃生態(tài)體系。

給收購方與出售方的建議：把握窗口促成交易，分類施策實(shí)現(xiàn)價(jià)值

建議收購方積極把握年末資產(chǎn)配置的關(guān)鍵窗口，依托全款支付等確定性條件構(gòu)建更具競爭力的報(bào)價(jià)策略，并通過標(biāo)準(zhǔn)化盡調(diào)與高效簽約流程，在當(dāng)前議價(jià)窗口期內(nèi)鎖定具備長期持有價(jià)值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

建議出售方堅(jiān)持以成交為導(dǎo)向，結(jié)合實(shí)時(shí)市場數(shù)據(jù)與專業(yè)估值邏輯，制定務(wù)實(shí)可行的定價(jià)與交易方案。此外，出售方應(yīng)針對(duì)自用型與投資型收購方的核心訴求，設(shè)計(jì)差異化的激勵(lì)條款與交易結(jié)構(gòu)，在有效控制去化周期的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)處置價(jià)值與交易確定性的協(xié)同提升。

宏觀環(huán)境回顧

宏觀經(jīng)濟(jì)

?北京市人民政府、北京市統(tǒng)計(jì)局、北京市商務(wù)局、中國人民銀行、RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

宏觀政策

?中國政府網(wǎng)、RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

多維度政策的持續(xù)發(fā)力，預(yù)計(jì)將為北京甲級(jí)寫字樓市場注入更多發(fā)展動(dòng)能：消費(fèi)貸“國補(bǔ)”政策的落地，預(yù)計(jì)將提振消費(fèi)市場的信心，改善零售、服務(wù)等相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營預(yù)期，或逐步釋放其辦公空間的租賃需求；“人工智能+”行動(dòng)的落地將加速人工智能領(lǐng)域企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張，中關(guān)村等科技類企業(yè)高度集聚的商圈有望迎來更多寫字樓租賃需求；跨境投融資便利化改革將增強(qiáng)外資企業(yè)在華布局的信心，核心商圈的優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓或?qū)⒂瓉硇乱惠喌淖赓U及收購需求。

甲級(jí)寫字樓租賃市場概況

北京甲級(jí)寫字樓租賃市場整體表現(xiàn)

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費(fèi)的有效租金

2025年第三季度，北京甲級(jí)寫字樓市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，平均有效租金環(huán)比下降5.0%至220元/平方米建筑面積/月，回落至與2010年相近的水平?？罩寐蕿?7.6%，較上季度微降0.1個(gè)百分點(diǎn)，去化壓力依然顯著。

當(dāng)前租賃需求呈現(xiàn)突出的“成本驅(qū)動(dòng)型升級(jí)”特征。在租金持續(xù)回調(diào)的背景下，越來越多原駐于乙級(jí)樓宇的租戶開始積極評(píng)估搬遷至甲級(jí)寫字樓的可行性，尋求以更具性價(jià)比的成本獲取更優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境與配套服務(wù)。

面對(duì)存量去化壓力，業(yè)主方持續(xù)通過提供靈活租賃條款、定制化裝修方案等舉措提升項(xiàng)目吸引力。這一策略雖在一定程度上支撐了去化，但也使得甲級(jí)寫字樓租金水平在本季度繼續(xù)承壓下行。

北京甲級(jí)寫字樓租賃市場細(xì)分商圈概況

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：1.有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費(fèi)的有效租金；2.租金單位為元/平方米建筑面積/月

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費(fèi)的有效租金

北京各商圈租賃成交亮點(diǎn)

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備注：1. 有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費(fèi)的有效租金；2. 成交信息僅供參考

北京甲級(jí)寫字樓需求結(jié)構(gòu)分析

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2025年前三季度，TMT行業(yè)在政策支持與技術(shù)迭代的雙重推動(dòng)下，租賃需求穩(wěn)步回升，成交面積占比實(shí)現(xiàn)同比增長，已成為支撐北京甲級(jí)寫字樓租賃市場去化的核心動(dòng)力。相比之下，金融類企業(yè)租賃需求占比出現(xiàn)階段性收縮，但隨著近期資本市場的回暖，預(yù)計(jì)該板塊的租賃需求有望在后續(xù)回升。

從商圈維度觀察，核心及次核心商圈依托成熟的商務(wù)配套與穩(wěn)定的區(qū)位價(jià)值，續(xù)租情況保持平穩(wěn)；而新興商圈則憑借頗具競爭力的租金水平、不斷提升的樓宇品質(zhì)與服務(wù)體系，在新租交易中表現(xiàn)突出：本季度瑞眾保險(xiǎn)、工銀安盛均在麗澤商圈新租大面積辦公空間，這顯示出企業(yè)在辦公選址過程中對(duì)“硬成本”與“軟價(jià)值”的綜合權(quán)衡日益深化。

國貿(mào)中服地塊供應(yīng)情況

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

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備注：項(xiàng)目信息僅供參考

大宗交易市場概況

北京寫字樓大宗交易市場表現(xiàn)

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2025年第三季度，北京寫字樓大宗交易市場活躍度處于低位，全季度共錄得四宗交易。為保持統(tǒng)計(jì)口徑統(tǒng)一（聚焦于股權(quán)及資產(chǎn)交易），核心數(shù)據(jù)分析未納入其中的兩宗債權(quán)交易。市場數(shù)據(jù)呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性分化：寫字樓大宗交易總額環(huán)比大幅下滑84%至7.5億元，反映出在資金面持續(xù)收緊的背景下，收購方的決策更為審慎；然而，寫字樓業(yè)態(tài)在大宗交易總金額中的占比卻逆勢上升近20個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到69%，凸顯出核心區(qū)位寫字樓作為具備防御價(jià)值的抗周期資產(chǎn)，依然能獲得資本的認(rèn)可。

本季度錄得的兩宗債權(quán)交易，豐臺(tái)區(qū)旭輝國際大廈（交易金額1.35億元）與東城區(qū)中欣集團(tuán)大廈B座（交易金額1.2億元），為市場提供了重要信號(hào)：債權(quán)交易已發(fā)展為傳統(tǒng)資產(chǎn)交易和股權(quán)交易之外的有效補(bǔ)充路徑。該模式一方面助力債權(quán)人提升資產(chǎn)處置效率、加速資金回籠；另一方面，也為收購方提供了以較低成本獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)遇。收購方可通過收購債權(quán)，推動(dòng)債務(wù)重組或資產(chǎn)盤活，從而實(shí)現(xiàn)由債權(quán)到物權(quán)的轉(zhuǎn)換。

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

盡管市場整體活躍度偏低，本季度寫字樓平均售價(jià)環(huán)比上升13%至37649元/平方米建筑面積，租售比下降至7.0%。該價(jià)格波動(dòng)主要由個(gè)別高單價(jià)交易驅(qū)動(dòng)，如東城區(qū)朝內(nèi)大街199號(hào)華富商貿(mào)大廈以約4億元、單價(jià)超70000元/平方米建筑面積成交，反映稀缺區(qū)位優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍具備較強(qiáng)的價(jià)值韌性。

面對(duì)流動(dòng)性壓力，部分業(yè)主正積極優(yōu)化交易策略，通過精準(zhǔn)對(duì)接潛在買家提升變現(xiàn)效率。目前多數(shù)具備合理調(diào)價(jià)空間的在售項(xiàng)目已完成價(jià)格調(diào)整，若業(yè)主繼續(xù)大幅降價(jià)，或?qū)⒚媾R來自銀行端的約束與阻力。

北京大宗交易市場成交案例

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：成交信息/項(xiàng)目信息僅供參考