市場展望及策略

2025年第四季度北京寫字樓市場展望

回暖與承壓交織：科技類租戶驅(qū)動需求釋放，業(yè)主延續(xù)以價(jià)換量策略

預(yù)計(jì)2025年第四季度，北京甲級寫字樓租賃市場將呈現(xiàn)“局部回暖與整體承壓并存”的格局。在高新科技類企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張的推動下，其租賃需求有望進(jìn)一步釋放，成為支撐市場活躍度的關(guān)鍵力量。然而，受整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇節(jié)奏的影響，業(yè)主仍將延續(xù)“以價(jià)換量”的去化策略，短期內(nèi)難以出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變。尤其在臨近年底業(yè)績沖刺階段，部分業(yè)主或?qū)⑦M(jìn)一步加大租金優(yōu)惠力度，以加速去化，力爭實(shí)現(xiàn)全年出租目標(biāo)。

盡管科技類租戶表現(xiàn)積極，但其需求規(guī)模尚不足以帶動整體市場企穩(wěn)回升。此外，面對2026年即將入市的新增供應(yīng)所帶來的潛在競爭壓力，預(yù)計(jì)業(yè)主將繼續(xù)提升租賃條款的靈活性，以吸引并維系有限的優(yōu)質(zhì)租戶資源，應(yīng)對持續(xù)的市場挑戰(zhàn)。

租賃決策進(jìn)階：租戶主動換址優(yōu)化成本，綠色屬性納入決策維度

預(yù)計(jì)租戶在辦公空間選址中將展現(xiàn)出更強(qiáng)的主動性，逐步從“被動接受現(xiàn)有條件”轉(zhuǎn)向“主動匹配需求與成本”。部分企業(yè)為獲取更具成本效益的辦公空間，可能會考慮提前解約并遷址，這一趨勢在處于成本管控關(guān)鍵階段的企業(yè)中將尤為明顯。

隨著ESG監(jiān)管要求日益嚴(yán)格，企業(yè)對達(dá)成自身ESG目標(biāo)的重視度不斷提升，辦公空間已成為實(shí)踐ESG戰(zhàn)略的重要場景之一。預(yù)計(jì)未來將有更多租戶在寫字樓租賃決策中，將綠色屬性作為核心考量因素，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目是否獲得綠色建筑認(rèn)證、是否提供綠電供應(yīng)等關(guān)鍵指標(biāo)。

大宗交易回暖可期：出售方讓價(jià)促成交，與收購方更低預(yù)期仍有矛盾

預(yù)計(jì)第四季度北京寫字樓大宗交易市場的活躍度將較第三季度有所提升。臨近年末業(yè)績沖刺階段，面臨年度去化壓力的出售方有望進(jìn)一步加大在售項(xiàng)目的價(jià)格讓步，尤其位于成熟商圈或產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓，將迎來更多成交機(jī)會。

隨著年末價(jià)格窗口期的臨近，收購方將加快項(xiàng)目篩選與盡調(diào)節(jié)奏，積極把握議價(jià)機(jī)會。然而市場亦將面臨深度價(jià)格博弈：收購方基于資產(chǎn)比價(jià)的心理預(yù)期與出售方底價(jià)之間存在顯著差距，這一核心矛盾或?qū)⒊蔀橹萍s年末成交放量的關(guān)鍵瓶頸。

2025年第四季度北京寫字樓市場策略

給租戶的建議：鎖定年末租金紅利，推動辦公空間綠色化

建議租戶積極把握年末租金優(yōu)惠的窗口期，盡快啟動對意向樓宇的考察，并前置與業(yè)主的溝通以及時(shí)鎖定意向空間。待十二月租金優(yōu)惠政策明朗后，租戶即可憑借前期積累迅速完成租賃決策。

在綠色轉(zhuǎn)型方面，租戶除優(yōu)先選擇已獲認(rèn)證的綠色樓宇外，還可主動聯(lián)合業(yè)主或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)，對既有或計(jì)劃入駐的辦公空間進(jìn)行綠色化升級與認(rèn)證，將辦公空間打造為企業(yè)踐行ESG戰(zhàn)略的重要平臺，切實(shí)助力可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的達(dá)成。

給業(yè)主的建議：定制方案促去化，專屬權(quán)益穩(wěn)生態(tài)

業(yè)主應(yīng)緊密圍繞去化目標(biāo)，針對租戶結(jié)構(gòu)的差異化特征，制定精準(zhǔn)的定制化租賃策略。面向成本敏感型初創(chuàng)企業(yè)，可推出“靈活租期+共享配套”的輕量化入駐方案，在降低其初期投入的同時(shí)，提升樓宇去化效率；針對穩(wěn)定性高、面積需求大的成熟企業(yè)，則可通過“租金長期鎖定+空間定制化支持”等方式，增強(qiáng)其對項(xiàng)目的長期黏性，推動整體去化進(jìn)程。

在基礎(chǔ)租賃方案之外，業(yè)主還可為高價(jià)值租戶設(shè)計(jì)更具吸引力的專屬條款，如靈活的租金支付節(jié)奏、適配企業(yè)周期的免租安排，以及個(gè)性化運(yùn)營服務(wù)等。此類舉措不僅有助于鎖定現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)客戶，更可依托其行業(yè)號召力，吸引產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)企業(yè)集聚，逐步構(gòu)建具備持續(xù)吸引力的租賃生態(tài)體系。

給收購方與出售方的建議：把握窗口促成交易，分類施策實(shí)現(xiàn)價(jià)值

建議收購方積極把握年末資產(chǎn)配置的關(guān)鍵窗口，依托全款支付等確定性條件構(gòu)建更具競爭力的報(bào)價(jià)策略，并通過標(biāo)準(zhǔn)化盡調(diào)與高效簽約流程，在當(dāng)前議價(jià)窗口期內(nèi)鎖定具備長期持有價(jià)值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

建議出售方堅(jiān)持以成交為導(dǎo)向，結(jié)合實(shí)時(shí)市場數(shù)據(jù)與專業(yè)估值邏輯，制定務(wù)實(shí)可行的定價(jià)與交易方案。此外，出售方應(yīng)針對自用型與投資型收購方的核心訴求，設(shè)計(jì)差異化的激勵(lì)條款與交易結(jié)構(gòu)，在有效控制去化周期的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)處置價(jià)值與交易確定性的協(xié)同提升。

宏觀環(huán)境回顧

宏觀經(jīng)濟(jì)

?北京市人民政府、北京市統(tǒng)計(jì)局、北京市商務(wù)局、中國人民銀行、RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

宏觀政策

?中國政府網(wǎng)、RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

多維度政策的持續(xù)發(fā)力，預(yù)計(jì)將為北京甲級寫字樓市場注入更多發(fā)展動能：消費(fèi)貸“國補(bǔ)”政策的落地，預(yù)計(jì)將提振消費(fèi)市場的信心，改善零售、服務(wù)等相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營預(yù)期，或逐步釋放其辦公空間的租賃需求；“人工智能+”行動的落地將加速人工智能領(lǐng)域企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張，中關(guān)村等科技類企業(yè)高度集聚的商圈有望迎來更多寫字樓租賃需求；跨境投融資便利化改革將增強(qiáng)外資企業(yè)在華布局的信心，核心商圈的優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓或?qū)⒂瓉硇乱惠喌淖赓U及收購需求。

甲級寫字樓租賃市場概況

北京甲級寫字樓租賃市場整體表現(xiàn)

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費(fèi)的有效租金

2025年第三季度，北京甲級寫字樓市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，平均有效租金環(huán)比下降5.0%至220元/平方米建筑面積/月，回落至與2010年相近的水平。空置率為17.6%，較上季度微降0.1個(gè)百分點(diǎn)，去化壓力依然顯著。

當(dāng)前租賃需求呈現(xiàn)突出的“成本驅(qū)動型升級”特征。在租金持續(xù)回調(diào)的背景下，越來越多原駐于乙級樓宇的租戶開始積極評估搬遷至甲級寫字樓的可行性，尋求以更具性價(jià)比的成本獲取更優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境與配套服務(wù)。

面對存量去化壓力，業(yè)主方持續(xù)通過提供靈活租賃條款、定制化裝修方案等舉措提升項(xiàng)目吸引力。這一策略雖在一定程度上支撐了去化，但也使得甲級寫字樓租金水平在本季度繼續(xù)承壓下行。

北京甲級寫字樓租賃市場細(xì)分商圈概況

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：1.有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費(fèi)的有效租金；2.租金單位為元/平方米建筑面積/月

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備注：有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費(fèi)的有效租金

北京各商圈租賃成交亮點(diǎn)

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備注：1. 有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費(fèi)的有效租金；2. 成交信息僅供參考

北京甲級寫字樓需求結(jié)構(gòu)分析

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2025年前三季度，TMT行業(yè)在政策支持與技術(shù)迭代的雙重推動下，租賃需求穩(wěn)步回升，成交面積占比實(shí)現(xiàn)同比增長，已成為支撐北京甲級寫字樓租賃市場去化的核心動力。相比之下，金融類企業(yè)租賃需求占比出現(xiàn)階段性收縮，但隨著近期資本市場的回暖，預(yù)計(jì)該板塊的租賃需求有望在后續(xù)回升。

從商圈維度觀察，核心及次核心商圈依托成熟的商務(wù)配套與穩(wěn)定的區(qū)位價(jià)值，續(xù)租情況保持平穩(wěn)；而新興商圈則憑借頗具競爭力的租金水平、不斷提升的樓宇品質(zhì)與服務(wù)體系，在新租交易中表現(xiàn)突出：本季度瑞眾保險(xiǎn)、工銀安盛均在麗澤商圈新租大面積辦公空間，這顯示出企業(yè)在辦公選址過程中對“硬成本”與“軟價(jià)值”的綜合權(quán)衡日益深化。

國貿(mào)中服地塊供應(yīng)情況

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：項(xiàng)目信息僅供參考

大宗交易市場概況

北京寫字樓大宗交易市場表現(xiàn)

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2025年第三季度，北京寫字樓大宗交易市場活躍度處于低位，全季度共錄得四宗交易。為保持統(tǒng)計(jì)口徑統(tǒng)一（聚焦于股權(quán)及資產(chǎn)交易），核心數(shù)據(jù)分析未納入其中的兩宗債權(quán)交易。市場數(shù)據(jù)呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性分化：寫字樓大宗交易總額環(huán)比大幅下滑84%至7.5億元，反映出在資金面持續(xù)收緊的背景下，收購方的決策更為審慎；然而，寫字樓業(yè)態(tài)在大宗交易總金額中的占比卻逆勢上升近20個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到69%，凸顯出核心區(qū)位寫字樓作為具備防御價(jià)值的抗周期資產(chǎn)，依然能獲得資本的認(rèn)可。

本季度錄得的兩宗債權(quán)交易，豐臺區(qū)旭輝國際大廈（交易金額1.35億元）與東城區(qū)中欣集團(tuán)大廈B座（交易金額1.2億元），為市場提供了重要信號：債權(quán)交易已發(fā)展為傳統(tǒng)資產(chǎn)交易和股權(quán)交易之外的有效補(bǔ)充路徑。該模式一方面助力債權(quán)人提升資產(chǎn)處置效率、加速資金回籠；另一方面，也為收購方提供了以較低成本獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)遇。收購方可通過收購債權(quán)，推動債務(wù)重組或資產(chǎn)盤活，從而實(shí)現(xiàn)由債權(quán)到物權(quán)的轉(zhuǎn)換。

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

盡管市場整體活躍度偏低，本季度寫字樓平均售價(jià)環(huán)比上升13%至37649元/平方米建筑面積，租售比下降至7.0%。該價(jià)格波動主要由個(gè)別高單價(jià)交易驅(qū)動，如東城區(qū)朝內(nèi)大街199號華富商貿(mào)大廈以約4億元、單價(jià)超70000元/平方米建筑面積成交，反映稀缺區(qū)位優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍具備較強(qiáng)的價(jià)值韌性。

面對流動性壓力，部分業(yè)主正積極優(yōu)化交易策略，通過精準(zhǔn)對接潛在買家提升變現(xiàn)效率。目前多數(shù)具備合理調(diào)價(jià)空間的在售項(xiàng)目已完成價(jià)格調(diào)整，若業(yè)主繼續(xù)大幅降價(jià)，或?qū)⒚媾R來自銀行端的約束與阻力。

北京大宗交易市場成交案例

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：成交信息/項(xiàng)目信息僅供參考