01

住宅限高80米，深圳舊改限制背后的“隱秘救市”邏輯

隱秘的救市。

10月10日，深圳市正式出臺(tái)住宅新規(guī)，其中最引人注意的一條是——即日起報(bào)批建筑高度超80米的住宅項(xiàng)目，需要在土地供應(yīng)和消防審查環(huán)節(jié)征求同級(jí)消防救援部門意見，確保與深圳市消防救援能力相匹配。

這意味著，深圳未來(lái)的新建住宅項(xiàng)目，建筑高度基本上不會(huì)超過(guò)80米了。

另外，根據(jù)新規(guī)具體內(nèi)容，10月9日前已完成規(guī)劃審批的項(xiàng)目，可以按照規(guī)劃繼續(xù)推進(jìn)后續(xù)工作，包含土地整備(含利益統(tǒng)籌、安置房用地等)、城市更新、城中村改造、棚戶區(qū)改造、保障性住房等項(xiàng)目，以及已取得用地批復(fù)的征地返還用地、置換用地項(xiàng)目，可按照已審批通過(guò)的規(guī)劃(或用地批復(fù))以及市規(guī)劃相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推進(jìn)土地供應(yīng)、規(guī)劃許可、施工許可等后續(xù)實(shí)施工作。

值得注意的是，其實(shí)早在今年3月，住建部在新發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》中就明確規(guī)定，不論是新建還是改擴(kuò)建，只要涉及的住宅開發(fā)建設(shè)，自2025年5月1日起，均需滿足層數(shù)不超過(guò)26層、高度不超過(guò)80米、容積率不超過(guò)3.1等條件，不然無(wú)法獲得規(guī)劃許可和施工許可。

而從深圳發(fā)文時(shí)間和豁免內(nèi)容看，顯然深圳政府是向中央爭(zhēng)取了的。因?yàn)?strong>按照深圳的容積率現(xiàn)狀，限高限容的住宅規(guī)范一出，深圳幾乎全部的城中村改造、大部分的老舊小區(qū)改造都再無(wú)法實(shí)現(xiàn)拆建類更新！

此前，深圳舊改住宅項(xiàng)目建筑高度普遍能達(dá)到150米左右，最高紀(jì)錄接近250米（深圳南山區(qū)深業(yè)世紀(jì)山谷），而容積率普遍在6左右，部分項(xiàng)目甚至超過(guò)10。過(guò)去，這種高容積率、超高層的開發(fā)模式，支撐著深圳舊改項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。

但如今，同樣一塊地可建的房子起碼減少一半（容積率從6→3），也就是說(shuō)，同樣一個(gè)舊改項(xiàng)目，在限高及容積率的控制之下，必須提高單位面積售價(jià)才能彌補(bǔ)項(xiàng)目的開發(fā)利潤(rùn)損失，否則項(xiàng)目改造將“算不過(guò)賬”。這意味著，深圳幾乎全部的城中村改造以及大部分的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，都無(wú)法再通過(guò)拆建類更新獲得大規(guī)模的、可覆蓋城市更新成本的增容收益。

所以，新規(guī)之下，深圳上千個(gè)舊改項(xiàng)目或?qū)⒚媾R停滯，而直接影響就是深圳未來(lái)高層住宅項(xiàng)目和房源數(shù)量都將大幅縮水！

如此，深圳限高表面看是限高，但背后實(shí)質(zhì)其實(shí)是減少供應(yīng)。所以，站在更高的角度，我們認(rèn)為這背后既有改善城市居住空間的考慮，更有通過(guò)減少供應(yīng)穩(wěn)定當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“隱秘救市”。

再者，實(shí)際上，當(dāng)下一線城市通過(guò)“拆遷-新建超高層”的城市更新方式，縱使政府可以快速獲得土地出讓金，但也要付出比過(guò)去更高的征遷成本，還要配置更多的基礎(chǔ)設(shè)施和更多的公共服務(wù)設(shè)施，到最后土地出讓的凈收益可能還是負(fù)的，甚至?xí)a(chǎn)生更多的政府負(fù)債，這顯然不符合當(dāng)前國(guó)家“化債與收益兼顧”的城市更新底線。

所以，深圳限高的影響，可能不止于深圳，未來(lái)全國(guó)更多的城市可能都會(huì)參考執(zhí)行。

02

省委書記旗幟鮮明地提出要加大房地產(chǎn)發(fā)展力度

“敢為天下先。”

在房地產(chǎn)市場(chǎng)偃旗息鼓的當(dāng)下，最先旗幟鮮明地提出要繼續(xù)大力發(fā)展房地產(chǎn)，并認(rèn)為房地產(chǎn)是推動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵動(dòng)力的城市，竟然是云南。

10月11日，在云南省委城市工作會(huì)議上，省委書記王寧明確提出，要繼續(xù)大力發(fā)展房地產(chǎn)，重點(diǎn)聚焦?jié)M足省外入滇生活、旅居康養(yǎng)等需求。

云南，這個(gè)以鮮花和陽(yáng)光聞名的地方，正試圖通過(guò)風(fēng)花雪月掀起一輪新的城市建設(shè)周期。

云南省“壯志”背后的支撐有兩方面：

1、全省城鎮(zhèn)化率低于55%。

全國(guó)31個(gè)省份中只有兩個(gè)地區(qū)的城鎮(zhèn)化率低于55%，云南是其中之一。云南省委書記王寧指出，如果云南的城鎮(zhèn)化率能在2035年從2024年末的54.11%提高到65%，則有可能拉動(dòng)接近4000億元的新增投資和消費(fèi)。

2、外省購(gòu)房者的占比持續(xù)攀升。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，今年以來(lái)省外人士在云南購(gòu)買商品房4.3萬(wàn)套，占全省銷量的比例達(dá)到33.5%。而且從2022年開始，外省購(gòu)房者的占比持續(xù)攀升：2022年24.8%，2023年30.6%、2024年31.1%。

特別值得一提的是，除了西雙版納、麗江、大理等熱門旅居城市，一些熱度不高的“寶藏城市”也正成為外地人旅居云南的新選擇，如楚雄州下轄的元謀縣、永仁縣，今年外省購(gòu)房者占比都超過(guò)了80%。

更值得關(guān)注的是，云南的游客正越來(lái)越多，他們?cè)谠颇贤Ａ舻臅r(shí)間，也越來(lái)越長(zhǎng)！2024年云南省接待游客7億人次，其中旅居人數(shù)389.75萬(wàn)，相當(dāng)于每1000名游客中就有5.6個(gè)人選擇旅居。而今年上半年，云南接待280萬(wàn)旅居游客，同比增長(zhǎng)45.4%，游客在云南人均停留91天，也同比延長(zhǎng)了11天。

顯然，有人來(lái)，且留了下來(lái)，這成為云南大力發(fā)展房地產(chǎn)的最大底氣。

可能有人會(huì)說(shuō)，旅居、康養(yǎng)資產(chǎn)作為流動(dòng)性不好、且不具備稀缺性的資產(chǎn)，在當(dāng)下看都不用看。如果站在“投資-賺取收益”的角度來(lái)說(shuō)，這沒有錯(cuò)，但對(duì)于真實(shí)的個(gè)體而言，云南怡人的天氣、秀麗的風(fēng)景、以及低廉的置業(yè)價(jià)格，都是值得他們留在云南的理由，尤其是對(duì)于那些剛退休、有錢又有閑的“旅游剛需”群體來(lái)說(shuō)。而這群人，又是當(dāng)下真正有消費(fèi)力的人。

而站在更高的角度，當(dāng)社會(huì)發(fā)展模式從投資于物變成投資于人，推動(dòng)旅居產(chǎn)業(yè)的發(fā)展顯然更有助于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也有助于當(dāng)下經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。

在我們看來(lái)，云南作為旅居資源優(yōu)越的城市，積極關(guān)注到當(dāng)前市場(chǎng)上的旅居需求，并結(jié)合執(zhí)政者的職業(yè)優(yōu)勢(shì)（省委書記王寧曾任職住建部副部長(zhǎng)，長(zhǎng)期在住建系統(tǒng)工作）及自身特色，順勢(shì)而為依靠“好山好水好空氣”推動(dòng)城市發(fā)展邁上新臺(tái)階，這種找準(zhǔn)自身定位、積極推動(dòng)城市發(fā)展的思路是非常值得我們關(guān)注與學(xué)習(xí)的。

03

從保利發(fā)展“季度首虧”看房地產(chǎn)的寒意

寒冬凜冽。

10月22日，保利發(fā)展披露三季度財(cái)報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，公司第三季度凈虧損7.82億元，同比下降299.19%，這是保利首次在非年末結(jié)算期出現(xiàn)虧損。

消息一出，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的擔(dān)憂和質(zhì)疑情緒再次席卷行業(yè)。

從民企一哥，到混合所有制龍頭，再到如今的央企“一哥”，房地產(chǎn)在一步步的“利潤(rùn)失陷”里，逐漸失去了某種“確定性”。

從保利發(fā)展的具體數(shù)據(jù)來(lái)看，今年前三季度，保利簽約金額2017.31億元，同比減少16.53%（跌幅高于11%的百?gòu)?qiáng)跌幅平均值），簽約面積1010.42萬(wàn)平方米，同比減少25.13%。不過(guò)，盡管兩項(xiàng)指標(biāo)均有所下降，但仍蟬聯(lián)行業(yè)“銷冠”，且是目前唯一銷售破2000億元的房企。

但同期的利潤(rùn)表現(xiàn)就沒有如此樂(lè)觀了。第三季度營(yíng)業(yè)收入568.65億元，同比增長(zhǎng)30.65%；利潤(rùn)總額-6007.82萬(wàn)元，同比下降102.37%；歸母凈利潤(rùn)-7.82億元，同比大幅下降299.19%，扣非歸母凈利潤(rùn)更虧損8.4億元，同比驟降429.03%。

毛利率更是從2021年的30%以上降至今年三季度的僅10.8%。另一方面，現(xiàn)金流也同步承壓，今年三季度，保利經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)，為-90.4億元，同比下降875.12%。疊加銷售費(fèi)用同比增長(zhǎng)8.7%，進(jìn)一步侵蝕利潤(rùn)空間。

整體看，規(guī)模第一的保利發(fā)展，在問(wèn)鼎行業(yè)的第三年，規(guī)模、利潤(rùn)、利潤(rùn)率都出現(xiàn)了驟降。

與此同時(shí)，保利的拿地速度也出現(xiàn)明顯減緩。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，保利以414億元的權(quán)益拿地金額排名行業(yè)第一，平均每月耗資69億元。但至9月底，保利拿地金額只增長(zhǎng)到490億元，下滑到行業(yè)第五，被中海地產(chǎn)拉開269億差距。且第三季度，保利發(fā)展平均每月只花費(fèi)25億元拿地，約為上半年三分之一。

對(duì)此，高盛在參加完保利發(fā)展9月管理層電話會(huì)議之后，也給出了“保利管理層更加趨于謹(jǐn)慎”的評(píng)價(jià)。

而且高盛還表示，考慮到其保利合同銷售收入相對(duì)其資本支出/運(yùn)營(yíng)支出需求仍有較大缺口，而且投資物業(yè)資產(chǎn)對(duì)于幫助償還凈債務(wù)僅可提供有限支持，預(yù)計(jì)保利發(fā)展的去杠桿之路將比央企開發(fā)商更加艱難。（截至 2025 年三季度末，保利發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率為 73.27%）

在我們看來(lái)，保利的虧損或?qū)⒀永m(xù)。一方面，保利前幾年大量布局的三四線城市項(xiàng)目會(huì)繼續(xù)拖累整體業(yè)績(jī)，截至今年6月末，其三、四線未售土儲(chǔ)約2000萬(wàn)平方米，未售土儲(chǔ)中近60%尚未開工，部分項(xiàng)目還面臨“虧本銷售”的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，保利今年雖然將51%的投資投向北上廣核心區(qū)域以優(yōu)化土儲(chǔ)質(zhì)量，但新拿地項(xiàng)目需2-3年進(jìn)入結(jié)算期，短期內(nèi)無(wú)法對(duì)沖存量項(xiàng)目的盈利下滑，而且未來(lái)市場(chǎng)如何還不好說(shuō)。

我們預(yù)計(jì)這種“存量拖累、增量未顯”的周期錯(cuò)配，將持續(xù)影響保利2025年的盈利表現(xiàn)。而保利如今拿地又減緩，這將會(huì)進(jìn)一步拉長(zhǎng)公司未來(lái)的調(diào)整時(shí)間。

“地產(chǎn)一哥”保利可真太難了。但實(shí)際上，不僅僅是保利，整個(gè)行業(yè)都“涼意森森”。

從房企現(xiàn)實(shí)看，今年前9個(gè)月銷售表現(xiàn)顯然不及預(yù)期，國(guó)慶假期也平平淡淡，“金九銀十”基本可以宣告徹底涼涼；從政策看，今年基本上不會(huì)再有大的提振措施；從市場(chǎng)看，疲軟的趨勢(shì)已經(jīng)蔓延至一線城市，今年國(guó)慶假期期間北京/上海二手房銷售同比分別下降了80%/60%，而二手房的停滯，又進(jìn)一步減少了新房市場(chǎng)的置換升級(jí)需求......

根據(jù)保利的最新觀察，當(dāng)前還在買房的人基本只有2類——剛需（婚房或?qū)W區(qū)房），以及將樓市視為資產(chǎn)配置“抄底”機(jī)會(huì)的高凈值人士。除此之外，大家對(duì)房地產(chǎn)的興趣已經(jīng)更加平淡，買房的心勁在下降，大部分潛在購(gòu)房者不僅期待跌的更多，對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)和配套還要求更高，而且還更看重“安全”。

顯然，如今雖然大家都仍對(duì)房地產(chǎn)充滿期待，這從我們近期的文章及評(píng)論區(qū)的討論里也能看出，但事實(shí)是整個(gè)行業(yè)都還在徘徊向下，還在繼續(xù)堅(jiān)守的朋友們，仍需要做好更多的準(zhǔn)備。

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