▲樓盤

文丨談古論今

大家好，這里是談古論今。

很多粉絲后臺私信我，讓談談房貸斷供的事情。

說起來，兩年前，銀行還是牛皮哄哄的債主。

那時候的斷供處理很簡單——

你欠債，我就收房。

從起訴到拍賣，快的話3個月就能搞定，一氣呵成、那叫一個效率。

斷供的老鐵們呢？

不僅失去了房子，還要背上老賴的名聲。

但現(xiàn)在，畫風變了——

銀行開始主動跟斷供者商量了。

月供還不起？那就先還25%吧，我不算你違約。

實在困難？行，延期也行吧。

沒工作？好吧，我們幫你找找。

你沒看錯。

曾經(jīng)高高在上的銀行，現(xiàn)在開始出處求你了。

有人說這是銀行在顧全大局。

別天真，這是銀行怕了。怕什么？怕虧得更多。

先來看一組數(shù)據(jù)。

2024年1到8月，全國法拍房的掛牌量飆升到了43萬套，同比暴增了70%。但成交率呢？只有23%。

這是什么概念？

現(xiàn)在你掛10套斷供房出去，只能出掉2套。剩下8套，就變成了銀行的不良資產。

更要命的是，即便成交，少說也要打上個七折八折。一套300萬買來的房子，降價到200萬都不一定能賣掉。

原來那套“收房、拍賣、回本”的邏輯，銀行是徹底玩不轉了。

賣來賣去，銀行發(fā)現(xiàn)——

走司法程序，不僅耗時耗力，房子最后還賣不掉。即便賣掉，也要虧個30-50%。全國那么多房子，每個都這樣，自己還過不過？

但如果跟斷供者協(xié)商，讓他只還25%的月供，拉長時間，至少還能收回點本金。

再看下銀行自己的數(shù)據(jù)。

全國42家上市的銀行，個人住房貸款余額較年初已經(jīng)減少了3191億。其中有19家銀行的房貸不良率在集體上升。

房貸，這個曾經(jīng)最優(yōu)質的資產，現(xiàn)在成了燙手山芋。

但越怕什么越來什么——斷供的人，越來越多了。

如果都走法拍程序，法院根本就處理不過來。地方也不愿意看到大規(guī)模的法拍，那意味著大量的家庭失去了住所，社會會趨向不穩(wěn)定。

所以，對斷供進行冷處理，就成了所有人間的默契。

銀行的讓步，看起來很人性——

降低月供、延期還款、甚至還采取了債務重組，一套組合拳下來，仿佛真的成了你朋友。

但別忘了，銀行永遠都不會做虧本買賣。

降月供，是為了讓你繼續(xù)還錢；延期，是為了把還款周期拉長，賺更多利息；至于債務重組，本質還是為了讓你繼續(xù)背債。

關鍵是，這些策略都有一個前提——

你得還有還款意愿，你得還能還上一點。

如果你徹底躺平、徹底不還了，銀行該起訴還是會起訴。只不過，現(xiàn)在是提高了起訴門檻拔了。

同樣對斷供，銀行還“看人下菜碟”。

有還款能力的，就想辦法留住你繼續(xù)還錢；沒還款能力但有資產的，就慢慢磨，等你賣了其他資產來還；真的沒錢的，才會開始走法拍程序。

問題是，當斷供的人越來越多，當房價繼續(xù)下跌，這樣的策略還能維持多久？

有很多人說，斷供是道德問題。

因為欠債不還，天理不容。

但事實是，這還是生存問題。

一套房子跌穿了首付后，在你手里就完全是負資產。

繼續(xù)還貸，意味著你真的是完全為銀行打工了——你房子賣掉的錢，還不夠還欠銀行的錢，那你還還房貸干嘛呢？

所以，理性的人會怎么選？

肯定是斷供。

不還的話，損失的只是首付和已還的貸款。繼續(xù)還，損失的是未來30年的現(xiàn)金流。

所以，這從來就不是一道道德題。

更何況，這個游戲本身就不公平。

現(xiàn)在新房的貸利率是3.5%，存量房貸利率還在5%以上。同樣是欠銀行的錢，為什么利率差這么多？

你說這是合同，那我問你：

合同是誰定的？議價權在誰手里？

當年房價暴漲的時候，銀行恨不得把錢塞給你?，F(xiàn)在房價暴跌了，銀行說這是你的選擇，你得承擔后果。

可房價暴漲的時候，你收到分紅了嗎？

沒有。

那憑什么房價暴跌的時候，所有風險都要你一個人扛？

這才是問題的核心。

所以，還是得進一步下調存量房貸利率。

這不光是為了救銀行，更是為了救經(jīng)濟。

大家的錢就那么多，要么就拿去還房貸，要么就拿去消費。當房貸利率高到離譜的時候，所有的錢都用來還貸了，哪還有錢消費？

消費不起來，經(jīng)濟怎么循環(huán)？

經(jīng)濟循環(huán)不起來，銀行的日子能好過？

降存量房貸利率，銀行是少賺了一點利息，但整個經(jīng)濟都能喘口氣。

這才是真正的自救。

要知道，特殊時期，所有人都是一條繩上的螞蚱。銀行、買家、開發(fā)商、政府，誰都跑不了。

現(xiàn)在問題的關鍵是，誰肯先讓一步。

銀行已經(jīng)開始讓了，用了冷處理的方式。

但這還不夠。

真正的解決方案，需要系統(tǒng)性的改變。

降利率只是第一步，后面還有穩(wěn)房價、穩(wěn)預期、穩(wěn)信心。

但無論如何，第一步必須邁出去。

因為時間不等人。

斷供的人越來越多，法拍的房子越來越多，

銀行能打的牌就會越來越少。

那這局棋，到底該怎么下？

我想，大家心里都有答案。

這個答案寫在了37萬億的房貸余額里，

寫在了43萬套的法拍房里，

也寫在了每一個還在咬牙還貸的普通人心里。

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