一紙協(xié)議背后，是商業(yè)交易中的法律陷阱

甲公司看中乙公司位于市中心的一處商鋪，雙方簽訂《租賃意向書》，約定甲公司支付3萬元“意向金”后乙公司保留房源，待30日內(nèi)簽訂正式租賃合同。甲公司付款后次日即領(lǐng)取鑰匙進(jìn)場裝修，乙公司同步為其辦理營業(yè)執(zhí)照增項。

30天后，甲公司以“合同地址與營業(yè)執(zhí)照登記不符”為由拒絕簽約并要求退款，乙公司則主張甲公司單方違約應(yīng)沒收全部款項。雙方爭議焦點在于：這份《租賃意向書》究竟是預(yù)約合同，還是已轉(zhuǎn)化為本約合同？

01 裁判結(jié)果與理由：從預(yù)約到本約的轉(zhuǎn)化認(rèn)定

某法院經(jīng)審理認(rèn)為，預(yù)約合同已轉(zhuǎn)化為本約合同。判決乙公司退還甲公司2萬元（扣減1萬元違約損失），駁回其他訴訟請求。

核心裁判理由有三：

• 預(yù)約合同性質(zhì)認(rèn)定
  雙方簽署的《租賃意向書》明確約定30日內(nèi)簽訂正式租賃合同，且甲公司支付3萬元是為“保證租賃關(guān)系最終訂立”，符合預(yù)約合同法律特征。

• 履行行為促成轉(zhuǎn)化
  甲公司支付款項后實際接管房屋并裝修，乙公司配合辦理營業(yè)執(zhí)照增項，雙方已通過實際行為履行租賃合同主要義務(wù)，此時預(yù)約轉(zhuǎn)化為本約。

• 違約責(zé)任劃分
  甲公司明知房屋位置卻以地址不符為由拒絕簽約，構(gòu)成根本違約；但乙公司實際產(chǎn)生證照辦理及裝修損失，故按比例扣減退款。

02 法律分析：預(yù)約合同轉(zhuǎn)化的認(rèn)定邊界與抗辯空間

（1）預(yù)約與本約的實質(zhì)區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)

上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師提示，民法典第四百九十五條首次確立預(yù)約合同制度，但實踐中合同性質(zhì)認(rèn)定需綜合三要素：

• 締約目的
  預(yù)約合同的核心特征是“約定將來訂立本約”，如認(rèn)購書約定“取得預(yù)售許可證后簽訂正式合同”，或租賃意向書約定“30日內(nèi)簽訂租賃合同”。若合同未保留另行締約的意思表示，則可能直接認(rèn)定為本約。

• 內(nèi)容完備性
  根據(jù)《民法典合同編通則司法解釋》第六條，若合同已明確標(biāo)的、數(shù)量、價款等核心條款，且一方履行、對方接受，則視為本約成立。如房屋買賣中買受人支付房款且出賣人交房，即使未簽正式合同，也成立本約關(guān)系。

• 履行行為效力
  最高法典型案例指出：實際履行行為是轉(zhuǎn)化關(guān)鍵。如出賣人在預(yù)約階段交付房屋，買受人裝修使用，該行為超出預(yù)約范疇，應(yīng)推定成立本約。

（2）被告可用的三大抗辯策略

抗辯方向法律依據(jù)證據(jù)組織要點合同性質(zhì)抗辯主張雙方僅存在預(yù)約關(guān)系，未達(dá)成本約①合同中的“將來簽訂正式合同”條款；②未協(xié)商一致的條款記錄；③行業(yè)交易習(xí)慣證據(jù)履行瑕疵抗辯對方履行不符合預(yù)約合同要求①對方未按約定時間簽約的溝通記錄；②對方擅自改變標(biāo)的物狀態(tài)的證據(jù)；③對方未配合辦理前置手續(xù)的證明損失抵扣抗辯己方實際損失大于對方主張①為履行合同支出的合理費用憑證；②標(biāo)的物閑置損失評估；③第三方責(zé)任導(dǎo)致合同不能履行的證據(jù)

策略一：鎖定預(yù)約合同的性質(zhì)限制
主張雙方始終處于預(yù)約階段，未滿足轉(zhuǎn)化條件。例如：

• 合同仍存在未決條款（如付款方式、違約責(zé)任未約定）；

• 履行行為屬于臨時措施（如進(jìn)場裝修僅為測量尺寸，非實際經(jīng)營）；

• 對方存在阻卻事由（如未按約提供產(chǎn)權(quán)文件導(dǎo)致無法簽約）。

策略二：否認(rèn)己方違約的因果關(guān)系
針對對方指控的違約點，切斷行為與結(jié)果的關(guān)聯(lián)。例如：

• 指出對方未履行先合同義務(wù)（如未如實披露標(biāo)的物瑕疵）；

• 證明拒絕簽約系因不可歸責(zé)于己方的事由（如政策變化導(dǎo)致經(jīng)營資質(zhì)失效）；

• 主張對方未誠信磋商（如突然提高租金條款）。

策略三：行使履行抗辯權(quán)
當(dāng)對方主張本約違約責(zé)任時，可以對方違約為由行使履行抗辯權(quán)：

• 若對方未按預(yù)約合同盡到協(xié)助義務(wù)（如未辦理證照增項），可主張減免責(zé)任；

• 若對方在履行中擴(kuò)大損失（如明知爭議仍繼續(xù)裝修），可主張其自行承擔(dān)部分損失。

03 實務(wù)操作指南：企業(yè)簽署預(yù)約合同的三大風(fēng)控措施

合同條款明確定性
在協(xié)議首部明確“本協(xié)議為預(yù)約合同，雙方應(yīng)在XX期限內(nèi)簽訂正式合同”，并專項約定預(yù)約定金條款，注明“若本約未訂立，定金按XX規(guī)則處理”。

履行行為風(fēng)險隔離
在預(yù)約階段如需提前進(jìn)場，應(yīng)簽訂補(bǔ)充備忘錄，載明“本次進(jìn)場僅為XX目的，不視為接受房屋交付或履行本約義務(wù)”，避免被認(rèn)定為事實履行。

爭議證據(jù)系統(tǒng)留存
保存磋商全過程記錄，包括：

• 對方拒絕簽約的書面通知；

• 己方按約催告簽約的函件；

• 標(biāo)的物現(xiàn)狀變化的公證視頻。

預(yù)約合同糾紛中，被告常因“已實際使用標(biāo)的物”陷入被動。某通訊公司與實業(yè)公司房屋買賣案中，實業(yè)公司雖以《購房協(xié)議書》系預(yù)約抗辯，但因交付房屋鑰匙且通訊公司裝修使用，法院最終認(rèn)定成立本約。

上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師指出：履行行為的法律定性往往決定案件走向。被告需重點證明“履行行為未超出預(yù)約范疇”或“對方存在過錯導(dǎo)致本約未能訂立”，而非簡單否認(rèn)合同效力。

浦東律師團(tuán)隊在處理某設(shè)備租賃預(yù)約合同糾紛時，通過微信記錄證明對方突然要求提高押金，成功將案件性質(zhì)鎖定為預(yù)約合同違約責(zé)任，為客戶減少損失67%。

風(fēng)險提示：預(yù)約合同履行邊界具有較高法律風(fēng)險，具體案件需結(jié)合磋商記錄、履行程度等證據(jù)綜合判斷，建議咨詢專業(yè)律師進(jìn)行個案診斷。

俞強(qiáng)律師 爭議解決法律服務(wù)團(tuán)隊
核心理念：致力于通過專業(yè)、高效、務(wù)實的解決方案，為客戶化解商事糾紛，捍衛(wèi)核心權(quán)益，實現(xiàn)商業(yè)目標(biāo)。

在復(fù)雜的商業(yè)環(huán)境中，爭議與糾紛不可避免。如何高效、策略性地處理爭議，將法律風(fēng)險轉(zhuǎn)化為商業(yè)優(yōu)勢，是企業(yè)家和高級管理人員面臨的關(guān)鍵挑戰(zhàn)。本團(tuán)隊深耕爭議解決領(lǐng)域多年，憑借精湛的法律技藝、豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗以及對商業(yè)邏輯的深刻理解，為客戶提供貫穿爭議事前、事中、事后的全流程、定制化法律服務(wù)。俞強(qiáng)律師有著14年法律實務(wù)經(jīng)驗，代理案件超過700件。

我們擅長處理各類復(fù)雜的商事爭議，尤其在以下領(lǐng)域擁有豐富經(jīng)驗：

• 公司股權(quán)糾紛：股東資格確認(rèn)、股東出資、公司決議效力、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)激勵、公司控制權(quán)爭奪、股東代表訴訟、董監(jiān)高責(zé)任糾紛等。

• 合同糾紛：買賣、擔(dān)保、借款、租賃、建設(shè)工程、房地產(chǎn)開發(fā)、合伙協(xié)議等合同的訂立、履行、違約、解除及損害賠償。

• 金融與資管糾紛：銀行信貸、融資租賃、保理、信托、私募基金、證券期貨、金融衍生品交易及理財產(chǎn)品違約等。

• 破產(chǎn)與重組：作為債權(quán)人、債務(wù)人、投資人或管理人的法律顧問，參與破產(chǎn)清算、重整、和解程序，處理衍生訴訟。

• 知識產(chǎn)權(quán)與不正當(dāng)競爭：技術(shù)合同、專利、商標(biāo)、著作權(quán)、商業(yè)秘密侵權(quán)，以及虛假宣傳、商業(yè)詆毀等不正當(dāng)競爭案件。

俞強(qiáng)律師執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)：上海君瀾律師事務(wù)所（高級合伙人）
地址：上海市浦東新區(qū)世紀(jì)大道1198號世紀(jì)匯廣場一座12樓
教育背景：北京大學(xué)法律碩士
專業(yè)榮譽(yù)：2024年“君瀾專業(yè)領(lǐng)航獎”、上海政法學(xué)院實習(xí)導(dǎo)師
法律咨詢方式：俞強(qiáng)律師已在公眾號“律師俞強(qiáng)”開通免費電話咨詢，或通過“君瀾律所”官網(wǎng)預(yù)約咨詢。