西紅門(mén)樓面價(jià)最高的時(shí)候是2023年，那一年成交的兩個(gè)地塊，樓面價(jià)都在4.16萬(wàn)元/平米左右。

而就在前幾天這個(gè)板塊又成交了一宗商品住宅用地，我的算法是一貫的，地上非住宅都讓住宅背成本，這樣算出來(lái)的該地塊樓面價(jià)30001元/平米。

從4.16萬(wàn)元/平米到3萬(wàn)元/平米，這個(gè)降幅大致是28%，這是用來(lái)解釋標(biāo)題前半句的。

然而，其實(shí)今天我更想說(shuō)的是后半句，理性看西紅門(mén)。

先從整個(gè)大興樓市說(shuō)起，今年大興區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)過(guò)100套的新盤(pán)，沒(méi)有好房子項(xiàng)目。但是，頭部的幾個(gè)哥們兒其實(shí)賣(mài)的套數(shù)也不少。

怎么做到的？特簡(jiǎn)單，之前5萬(wàn)一平米，現(xiàn)在4.5萬(wàn)一平米。價(jià)格下來(lái)了，是不是好房子就無(wú)所謂了。

而西紅門(mén)板塊現(xiàn)有的新盤(pán)，網(wǎng)簽價(jià)格在5.2、5.3萬(wàn)元/平米，人家本身賣(mài)的也不貴。

區(qū)域內(nèi)二手房成交，合算上不滿(mǎn)2年的稅費(fèi)后，大差不差的也是5.2、5.3萬(wàn)元/平米的成交價(jià)。

所以，不管大興未來(lái)給的好房子，臺(tái)子能不能進(jìn)屋，我先給大家說(shuō)的一點(diǎn)是，沒(méi)有臺(tái)子或者臺(tái)子沒(méi)進(jìn)屋的，已經(jīng)跪了。

而跪了之后的價(jià)格，五環(huán)外地鐵沿線(xiàn)4.5萬(wàn)元/平米；五環(huán)內(nèi)5.2、5.3萬(wàn)元/平米。

我想說(shuō)一下，最近很多人問(wèn)我，新入市的西紅門(mén)新地塊會(huì)不會(huì)又給好房子又賣(mài)5萬(wàn)出頭一平米。甚至有人直接跟我說(shuō)3萬(wàn)的樓面價(jià)，賣(mài)4.5萬(wàn)一平米也不是不行…

先說(shuō)一件事，大興到今天為止還沒(méi)讓臺(tái)子進(jìn)屋，不算完成了新一代好房子的究極進(jìn)化。未來(lái)會(huì)不會(huì)有，咱只能說(shuō)等著看。說(shuō)白了就是關(guān)于好房子，不知道、不確定。

我們可以先按未來(lái)有究極好房子去做分析。

那么問(wèn)題來(lái)了，現(xiàn)在非好房子的西紅門(mén)，5.2、5.3萬(wàn)元/平米能賣(mài)的動(dòng)。真給了究極好房子，犯得上還賣(mài)這個(gè)價(jià)位么？

我個(gè)人覺(jué)得犯不上。

況且，新地塊也是這里的老用戶(hù)拿的，人家難道不曉得啥子叫護(hù)盤(pán)么？

所以，我是這么想的，基于現(xiàn)在5萬(wàn)出頭賣(mài)得動(dòng)，后續(xù)給較之前高10個(gè)點(diǎn)使用率的好房子。

人家賣(mài)6萬(wàn)元/平米左右，不行么？我覺(jué)得是可以的吧？

可能您會(huì)說(shuō)，問(wèn)題是當(dāng)年非好房那一撥也賣(mài)6萬(wàn)出頭啊…現(xiàn)在好房子也6萬(wàn)左右？？？

我想說(shuō)，這個(gè)無(wú)解。最簡(jiǎn)單的說(shuō)我自己。

那一年我置換的時(shí)候，西紅門(mén)我都沒(méi)考慮，因?yàn)槲壹曳抠u(mài)了不用加錢(qián)就能平換西紅門(mén)108平米三面寬三居，小加點(diǎn)就是128平四居。

問(wèn)題在于，我三居夠用啊，所以我就要向我認(rèn)為更理想的地方看。

說(shuō)白了，當(dāng)時(shí)二手房賣(mài)價(jià)也高，那時(shí)候讓我換西紅門(mén)，我都覺(jué)得需求降低了。

然而，如果今天去看，雖然大家都降了…然而對(duì)于我而言，現(xiàn)在去置換，西紅門(mén)卻變成了中位選擇。

說(shuō)白了，這事兒此一時(shí)彼一時(shí)。

我很早就說(shuō)過(guò)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)那是算命題，做好自己可控的環(huán)節(jié)就好了。當(dāng)年的我，也是這么操作的。

最終，我想說(shuō)的事兒是就倆：

第一，已經(jīng)買(mǎi)了西紅門(mén)的朋友們，我覺(jué)得沒(méi)必要恐慌，后邊哪怕給了好房子也不至于低到那份兒上。

第二，正在等西紅門(mén)地板價(jià)的朋友們，現(xiàn)在非好房在當(dāng)下價(jià)位賣(mài)的動(dòng)，后續(xù)真給好房子了，憑啥地板價(jià)啊？

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