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欠費(fèi)1200萬！杭州一小區(qū)物業(yè)官宣撤場，背后的真相值得所有業(yè)主警惕

最近，杭州臨平一個(gè)大型小區(qū)的業(yè)主們，因?yàn)橐粍t通知陷入了焦慮——為小區(qū)服務(wù)多年的物業(yè)公司，正式宣布將于2025年底撤場。原因很直接：業(yè)主累計(jì)拖欠物業(yè)費(fèi)高達(dá)1200余萬元，公司長期虧損，實(shí)在撐不下去了。

這則消息像一顆石子投入湖面，在業(yè)主群里引發(fā)了軒然大波。有人抱怨物業(yè)服務(wù)不到位，欠費(fèi)是“合理維權(quán)”；也有人擔(dān)心，老物業(yè)撤場后新物業(yè)接盤難，小區(qū)會陷入無人管理的混亂。這起事件不是個(gè)例，而是當(dāng)前很多小區(qū)物業(yè)與業(yè)主矛盾的縮影。今天我們就先把事情的來龍去脈講清楚，再聊聊那些年，物業(yè)公司主動“跑路”的背后，都藏著哪些無奈與原因。

1200萬欠費(fèi)壓垮上市物業(yè)：一個(gè)大型小區(qū)的困境

杭州臨平的這個(gè)小區(qū)，是當(dāng)?shù)赜忻拇笮妥≌瑓^(qū)，足足有3800戶居民，入住多年來一直是周邊配套成熟的標(biāo)桿社區(qū)。可誰也沒想到，如今卻因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)的問題，走到了物業(yè)撤場的地步。

宣布撤場的物業(yè)公司來頭不小，是一家總部位于上海的上市企業(yè)，按理說資金實(shí)力和服務(wù)經(jīng)驗(yàn)都有保障。但即便如此，面對小區(qū)的巨額欠費(fèi)，也只能選擇“止損離場”。根據(jù)物業(yè)公司公布的信息，截至目前，小區(qū)業(yè)主累計(jì)拖欠的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)高達(dá)1200余萬元，而物業(yè)費(fèi)的收繳率更是低得驚人——主動繳費(fèi)的業(yè)主只有數(shù)百戶，整體收繳率不足百分之五十。

“不是我們不想做好服務(wù)，是實(shí)在沒錢運(yùn)轉(zhuǎn)?！蔽飿I(yè)公司的工作人員無奈地表示。低收繳率直接導(dǎo)致公司運(yùn)營資金緊張，為了減少虧損，只能被迫縮減預(yù)算、精簡人員。原來小區(qū)里負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)的團(tuán)隊(duì)有5個(gè)人，現(xiàn)在只剩下2個(gè)，原本一周兩次的草坪修剪，變成了半個(gè)月一次，部分綠植因?yàn)闊o人打理已經(jīng)枯萎；保潔人員也從原來的15人減到8人，樓道清掃的頻次降低，公共區(qū)域的垃圾有時(shí)要到下午才能清理干凈；就連小區(qū)的安保巡邏，也從24小時(shí)不間斷改成了定時(shí)巡邏，業(yè)主們反映的外來人員隨意進(jìn)出、停車位被占用等問題，也因?yàn)槿耸植蛔汶y以徹底解決。

服務(wù)質(zhì)量的下降，又進(jìn)一步點(diǎn)燃了業(yè)主的不滿情緒?！拔医涣宋飿I(yè)費(fèi)，卻享受不到應(yīng)有的服務(wù)，憑什么還要按時(shí)交？”這是很多欠費(fèi)業(yè)主的心聲。有人說小區(qū)的電梯經(jīng)常出故障，報(bào)修后要好幾天才能修好；有人吐槽小區(qū)的健身設(shè)施損壞了沒人管，孩子玩耍時(shí)存在安全隱患；還有人覺得物業(yè)費(fèi)花得不明不白，公攤水電費(fèi)的明細(xì)從來沒有公開過。于是，越來越多的業(yè)主選擇拒交物業(yè)費(fèi)，以此來“抗議”物業(yè)的服務(wù)不到位。

就這樣，小區(qū)陷入了一個(gè)難以打破的惡性循環(huán)：業(yè)主欠費(fèi)→物業(yè)資金不足→服務(wù)質(zhì)量下降→更多業(yè)主不滿欠費(fèi)→物業(yè)虧損加劇→最終選擇撤場。

按照《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)退出小區(qū)前，必須協(xié)助業(yè)委會完成新物業(yè)的選聘工作，確保服務(wù)無縫銜接。目前，小區(qū)業(yè)委會已經(jīng)緊急行動起來，籌備召開業(yè)主大會，計(jì)劃通過公開招標(biāo)的方式選聘新物業(yè)。但業(yè)內(nèi)人士分析，這個(gè)小區(qū)的情況并不樂觀：一方面，小區(qū)交付時(shí)間較早，水電管線、電梯等公共設(shè)施老化嚴(yán)重，后續(xù)維護(hù)需要投入大量資金；另一方面，小區(qū)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅為1.8元/平方米/月，這個(gè)價(jià)格在當(dāng)前的物業(yè)市場上，很難吸引到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司。

如果在2025年底原物業(yè)撤場前，沒能找到合適的“接盤者”，按照規(guī)定，將由街道辦等相關(guān)部門引入臨時(shí)物業(yè)進(jìn)行托管。但臨時(shí)物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量參差不齊，更多是維持基本的垃圾清運(yùn)、安保值守等工作，想要恢復(fù)到之前的服務(wù)水平，難度很大。不少業(yè)主開始慌了：“真到了沒人管的地步，小區(qū)環(huán)境豈不是要一落千丈？到時(shí)候房子都要貶值了?！?/p>

物業(yè)公司主動撤場：這些情況，他們真的撐不下去了

在很多業(yè)主的印象里，物業(yè)公司都是“賺錢的行當(dāng)”，收著家家戶戶的物業(yè)費(fèi)，怎么還會主動撤場？但實(shí)際上，物業(yè)行業(yè)看似“旱澇保收”，背后卻藏著不少經(jīng)營壓力。尤其是遇到以下幾種情況時(shí)，物業(yè)公司即便是再不想放棄，也只能無奈選擇離場。

1. 物業(yè)費(fèi)收繳率過低，長期虧損難以為繼

這是最常見也最主要的原因，就像杭州臨平這個(gè)小區(qū)一樣。物業(yè)公司的主要收入來源就是物業(yè)費(fèi)，而運(yùn)營成本卻不少——員工工資、社保、公共區(qū)域的水電能耗、設(shè)施維護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等等，每一項(xiàng)都需要真金白銀的投入。

業(yè)內(nèi)有個(gè)不成文的規(guī)律：物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到85%以上，物業(yè)公司才能勉強(qiáng)實(shí)現(xiàn)盈利；如果收繳率低于70%，就可能出現(xiàn)虧損；要是像這個(gè)小區(qū)一樣，收繳率不足50%，長期入不敷出，即便是上市企業(yè)也扛不住。

舉個(gè)簡單的例子：一個(gè)擁有1000戶的小區(qū)，每戶平均面積100平方米，物業(yè)費(fèi)2元/平方米/月，那么小區(qū)每月的物業(yè)費(fèi)總收入應(yīng)該是20萬元。但如果收繳率只有50%，每月實(shí)際只能收到10萬元。而小區(qū)的運(yùn)營成本，光是安保、保潔、維修、客服等工作人員的工資，每月可能就需要12萬元，再加上水電、耗材等費(fèi)用，每月至少虧損3-4萬元。一年下來，虧損就是幾十萬元，長期累積下來，任何企業(yè)都無法承受這種持續(xù)的虧損，撤場就成了唯一的止損方式。

很多業(yè)主覺得“服務(wù)不好就拒交物業(yè)費(fèi)”，但忽略了一個(gè)關(guān)鍵：物業(yè)費(fèi)是小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的“血液”。一旦大量業(yè)主欠費(fèi)，物業(yè)只能通過裁員、降本的方式維持運(yùn)營，服務(wù)質(zhì)量必然下降，最后形成“欠費(fèi)→服務(wù)差→更多欠費(fèi)”的死循環(huán)，最終受損的還是全體業(yè)主的利益。

2. 物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，且無法調(diào)整

有些小區(qū)因?yàn)榻ǔ赡甏^早，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還是十幾年前定的，比如杭州這個(gè)小區(qū)的1.8元/平方米/月，放在現(xiàn)在的物價(jià)水平下，已經(jīng)嚴(yán)重偏低。這些年，人工成本、物料價(jià)格都在上漲，十幾年前的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根本無法覆蓋現(xiàn)在的運(yùn)營成本。

物業(yè)公司想要調(diào)整物業(yè)費(fèi)，卻面臨著巨大的阻力。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，物業(yè)費(fèi)調(diào)整需要召開業(yè)主大會，經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，才能調(diào)整。

但很多業(yè)主對漲物業(yè)費(fèi)十分抵觸，覺得“能少交就少交”，即便物業(yè)拿出詳細(xì)的成本核算表，證明現(xiàn)有物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)入不敷出，也很難達(dá)成共識。久而久之，物業(yè)公司在“低收費(fèi)、高成本”的壓力下，只能選擇撤場。畢竟，沒有哪家企業(yè)會愿意一直做“虧本買賣”。

3. 小區(qū)設(shè)施老化嚴(yán)重，維護(hù)成本過高

像杭州這個(gè)小區(qū)一樣，很多交付時(shí)間較早的老小區(qū)，都面臨著公共設(shè)施老化的問題。電梯運(yùn)行多年后故障頻發(fā)，需要頻繁維修甚至更換；水電管線老化，容易出現(xiàn)漏水、斷電等問題；消防設(shè)施過期，需要重新更換才能通過驗(yàn)收；小區(qū)道路、健身設(shè)施等也需要定期翻新。

這些設(shè)施的維護(hù)和更換，都需要巨額資金。比如一部電梯的更換費(fèi)用，大概在20-30萬元，一個(gè)小區(qū)如果有10部電梯需要更換，就是幾百萬元的支出。這筆費(fèi)用雖然可以申請住宅專項(xiàng)維修資金，但維修資金的申請流程復(fù)雜，需要業(yè)主簽字同意，耗時(shí)較長。

如果小區(qū)沒有足夠的維修資金，或者申請流程受阻，這些維護(hù)費(fèi)用就需要物業(yè)公司暫時(shí)墊付。對于本身就資金緊張的物業(yè)公司來說，這無疑是雪上加霜。長期面對高額的維護(hù)成本，卻沒有相應(yīng)的資金來源，物業(yè)公司只能選擇“惹不起，躲得起”。

4. 與業(yè)委會矛盾激化，無法正常開展工作

物業(yè)的工作開展，離不開業(yè)委會的配合。但在實(shí)際操作中，有些小區(qū)的業(yè)委會與物業(yè)公司矛盾重重，甚至到了“水火不容”的地步。

比如，業(yè)委會對物業(yè)公司的服務(wù)處處挑剔，頻繁提出不合理的要求；或者在小區(qū)公共收益的分配上，雙方存在分歧——小區(qū)的廣告收入、停車位出租收入等公共收益，按照規(guī)定應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，由業(yè)委會監(jiān)督使用，但有些業(yè)委會卻想獨(dú)自掌控，與物業(yè)公司產(chǎn)生沖突。

還有些業(yè)委會為了自身利益，故意刁難物業(yè)公司，比如不配合物業(yè)收取物業(yè)費(fèi)，甚至煽動業(yè)主拒交費(fèi)用；在合同到期后，故意拖延新合同的簽訂，讓物業(yè)公司處于“無證經(jīng)營”的尷尬境地。在這種情況下，物業(yè)公司即便想繼續(xù)服務(wù)，也很難正常開展工作，最終只能選擇撤場。

5. 小區(qū)規(guī)模過小，運(yùn)營效率低

對于一些小型小區(qū)，比如只有一兩棟樓、幾十戶居民的小區(qū)，物業(yè)公司也容易選擇撤場。因?yàn)樾^(qū)規(guī)模小，物業(yè)費(fèi)總收入有限，但運(yùn)營成本卻少不了——同樣需要配備安保、保潔、維修人員，同樣需要承擔(dān)公共區(qū)域的水電費(fèi)用。

比如一個(gè)只有50戶的小區(qū)，每月物業(yè)費(fèi)總收入可能只有幾萬元，根本無法覆蓋運(yùn)營成本。物業(yè)公司為了節(jié)約成本，只能減少服務(wù)人員，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，進(jìn)而引發(fā)業(yè)主不滿、拒交物業(yè)費(fèi)，最后陷入惡性循環(huán)，不得不撤場。

物業(yè)與業(yè)主：別讓“對抗”毀掉共同的家

其實(shí)，物業(yè)公司和業(yè)主的目標(biāo)本應(yīng)是一致的——都希望小區(qū)環(huán)境整潔、設(shè)施完好、居住安全舒適。但現(xiàn)實(shí)中，卻常常因?yàn)楦鞣N問題陷入“對抗”，最終兩敗俱傷。

物業(yè)公司撤場，看似是“解脫”，但失去穩(wěn)定的物業(yè)服務(wù)后，小區(qū)的環(huán)境會變差、設(shè)施會老化、安全隱患會增加，業(yè)主的生活質(zhì)量會下降，甚至房子的價(jià)值都會受到影響。而業(yè)主們看似“贏了”對抗，最終卻要為混亂的小區(qū)環(huán)境買單。

想要打破這種僵局，需要雙方的共同努力。作為業(yè)主，要理性看待物業(yè)的服務(wù)——沒有完美的物業(yè)，遇到問題時(shí)，應(yīng)該通過合理的渠道溝通解決，而不是一味地拒交物業(yè)費(fèi)。按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，是業(yè)主的法定義務(wù)，也是保障小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。同時(shí)，業(yè)委會要發(fā)揮好監(jiān)督作用，既要督促物業(yè)公司提升服務(wù)質(zhì)量，也要引導(dǎo)業(yè)主履行繳費(fèi)義務(wù)，在物業(yè)與業(yè)主之間搭建起溝通的橋梁。

作為物業(yè)公司，要主動提升服務(wù)意識和專業(yè)能力，把該做的服務(wù)做到位、做細(xì)致。收費(fèi)項(xiàng)目和明細(xì)要公開透明，主動接受業(yè)主的監(jiān)督；遇到業(yè)主的質(zhì)疑和不滿時(shí)，要耐心溝通解釋，及時(shí)解決問題；對于小區(qū)的公共收益，要主動配合業(yè)委會進(jìn)行管理和公示，贏得業(yè)主的信任。

杭州臨平這個(gè)小區(qū)的物業(yè)撤場事件，給所有業(yè)主和物業(yè)公司都敲響了警鐘：物業(yè)與業(yè)主不是“對手”，而是“伙伴”。只有相互理解、相互配合，才能讓小區(qū)這個(gè)“家”變得更加美好。

你所在的小區(qū)，有沒有遇到過物業(yè)與業(yè)主的矛盾？最后是怎么解決的呢？歡迎在評論區(qū)留言分享你的經(jīng)歷和看法。

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