西安住宅市場的產(chǎn)品迭代，從去年開始其實速度就超快，先是形態(tài)轉(zhuǎn)變四代宅出現(xiàn)，再是露臺尺度和數(shù)量變化，而伴隨著拼贈送、拼露臺的市場現(xiàn)狀，不少房企結合政策與環(huán)境也開啟了面積段的下探。

而最近，從西安住宅市場的在售和待售項目中，能發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品設計又開啟了新「副本」。

主力面積沒變

依舊140-150㎡

從之前的幾次產(chǎn)品的轉(zhuǎn)變中，可以發(fā)現(xiàn)基本都是面積上的變化，如最初以144㎡劃分剛需和普通購房者后，不少房企卡著144㎡來做項目，一時間143㎡的戶型成為各家的“基礎款”，就連后來四代宅的開始出現(xiàn)，主力也是圍繞144㎡上下進行的產(chǎn)品形態(tài)轉(zhuǎn)變。

當時我們（公眾號：四海為家）也通過稿件對這一現(xiàn)象進行了分析，而隨著契稅新政的影響，房企們又開始貼著政策以140㎡為界狂卷139㎡的產(chǎn)品，今年我們（公眾號：四海為家）的稿件中也提到了這一現(xiàn)象：！

同時，結合四代宅的高贈送特點，產(chǎn)品的主力面積也開始有所變化。數(shù)據(jù)是相對明顯的表現(xiàn)，能看到今年供應的新房中，1-10月房源的主力面積段雖然還是140-150㎡，但占比已經(jīng)從年初的23.4%降到17.28%，而120-130㎡的房源占比已經(jīng)從第五位直接沖到第二位，目前占比在16.5%。

同時也需要注意的是，下半年開始不少新項目亮相推出了100㎡左右的小戶型四代宅，例如熱銷的綠汀芳菲、白樺林·書香等。這些戶型有些＜100㎡且價格友好，再加上空間的高利用讓實際得房率更高。

這樣高性價比的產(chǎn)品再加上空間實得率的增高，也影響了市場占比，因此能看到100-110㎡的戶型占比從12.46%增長到14.02%。

而對比現(xiàn)階段各區(qū)域的100㎡戶型占比來講，除了航天因為供應少且都是120㎡以上戶型以及曲江新區(qū)整體戶型面積在200㎡外，其余多區(qū)域100㎡左右戶型占比平均在35%左右。

從這些數(shù)據(jù)的變化中，能看到雖然主力戶型依舊穩(wěn)定，但占比也在逐漸減少，并且現(xiàn)階段在整體市場大環(huán)境的影響下，購房者更加謹慎，大面積的產(chǎn)品總價門檻稍高就要思考很久。

而小戶型的低總價門檻再加上室內(nèi)得房率的升高，讓原本的100㎡拓展出實際120㎡甚至更大的實用空間，預算減少空間變大，自然也吸引了更多置業(yè)目光。

戶型設計大變樣

這2點成未來競爭主力

這樣的住宅趨勢之下，市場上的戶型2大變化則需要保持重點關注，一方面這些創(chuàng)新的設計對生活舒適度有了進一步的提升，另一方面更迭代的產(chǎn)品設計在當下的市場更有長遠價值，相較于老規(guī)劃來講更容易跑贏周期。

第一個變化，就是小戶型的內(nèi)卷加劇。內(nèi)卷加劇主要體現(xiàn)在兩方面，數(shù)量增多和得房率更高。

結合年初的新盤推售數(shù)據(jù)，再來看下半年的新盤，能明顯看到小面積增多，尤其是最近大家關注度較高的綠汀芳菲、保億潤園等，都用小面積的大空間給市場驚喜。

而約105㎡的戶型，打造的儲物間確實驚喜，雖然空間不算太大，但打造成800庫或者是小家政間也足夠。再加上這個戶型百平米真四房的設計，空間利用度增高的不止一點點，目前實體樣板間已經(jīng)開放，實際感受你能發(fā)現(xiàn)項目更多細節(jié)上對舒適度的升級。

丨星匯云瀾約105㎡樣板間實景圖

除了剛剛銷售的項目外，新盤和金茂貝好家丨幸福曉棠目前也開放了實景示范區(qū)并開放了樣板間，雖然這幾個新盤也有大面積的產(chǎn)品規(guī)劃，不過100㎡左右的產(chǎn)品規(guī)劃也是吸引力滿滿。

由于港務板塊目前新盤限制120㎡以下戶型造露臺，所以望雲(yún)建面約109㎡并未規(guī)劃露臺，但實際得房率依舊接近100%，同時采光也超棒，目前實體樓樣板間也已經(jīng)開放，感興趣的朋友們也可以前往實地了解。

丨西安望雲(yún)建面約109㎡戶型圖

再來看從拿地就一直熱度不減的金茂貝好家丨幸福曉棠，此前98㎡的戶型圖一出也是震驚全場。

丨金茂貝好家丨幸福曉棠98㎡戶型圖

一方面在于這個項目可以實現(xiàn)站在露臺看幸福林帶美景，另一方面是設計端，在100㎡以下用到270°全景艙端廳設計、約5.5米巨幕落地窗等設計，在舒適度增加的同時，搭配超高戶內(nèi)贈送面積，性價比也是絕絕子了。

對于這個項目感興趣的小伙伴，近期就可以實地了解起來啦，當然如果最近因為天氣不好懶得出門，關注四海為家視頻號、抖音號以及公眾號，馬上陸續(xù)也會有更多實拍等信息呈現(xiàn)出來。

如果說第一個變化是讓更多剛需“占便宜”，那么第二個變化的出現(xiàn)則是讓首改和高改購房的生活舒適度再升級。

第二個變化，戶型內(nèi)卷立體化，挑空產(chǎn)品出現(xiàn)。而很有意思的是200㎡的大面積主要以客廳挑空為主，讓舒適度和享受度更進一步，而130㎡左右的中等戶型則重點挑空在臥室空間，增強這類客群關注的實用性。

先來說臥室空間挑空的產(chǎn)品，第一個出現(xiàn)的是在灃東新城的秦風雅頌，今年5月我們（視頻號：四海為家001）中，就對這個項目價值點以及室內(nèi)挑空的設計進行了介紹。

而保億潤園建面約139㎡預計也將用室內(nèi)挑空煥新區(qū)域的人居體驗。雖然目前戶型圖尚未官方亮相，但從網(wǎng)傳圖來看，也是在一間臥室上做到了挑空設計，如果加上樓板，可以在原有的4室空間內(nèi)拓展出另一個臥室，功能性和多樣性都更強。

當然提到室內(nèi)挑空，不得不提中鐵云岫曲江，作為主城第一個釋放出室內(nèi)挑空設計的新項目，用6.6米的挑空設計塑造新的居住體驗，也成為區(qū)域內(nèi)又一次產(chǎn)品升級的開始。而招商西安灣作為浐灞黃金三公里的標桿級產(chǎn)品，也是打出了室內(nèi)挑空，讓舒適度進一步增加。

雖然目前室內(nèi)挑空的位置按照不同面積有不同的設計，但可以肯定這些挑空的設計在舒適度、品質(zhì)感和多樣性等方面都在不斷提升。

能發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段的市場已經(jīng)開始逐漸拋棄表面的建面數(shù)字，而是用自己的產(chǎn)品創(chuàng)新力不斷增加戶內(nèi)居住舒適度。增加臥室空間、增加多功能空間以及拉伸公共區(qū)域的進深面寬等等，不斷針對不同需求做出適合他們的品質(zhì)改善。

所以對于購房者來講，接下來買房，相同面積相似預算下，外部資源+品牌實力+社區(qū)會所物業(yè)等是考察的第一步，第二部則要比比誰的戶型讓你得到更多，讓你既定環(huán)境下改善度更強！