南泰批發(fā)市場地塊，上桌了。

　　今天，海珠區(qū)南泰路AH0124032地塊掛牌，總價約27.5億，名義樓面價約1.92萬/平。

　　地塊性質(zhì)為二類居住用地兼容商業(yè)用地、中小學(xué)用地，占地約6.5萬平，總建面約14.35萬平。

　　劃個重點，競得人需配建約20萬方商業(yè)，配建成本大約是16.5億。

　　同時，還需要配建學(xué)校，也就是規(guī)劃的27班昌崗中路小學(xué)。

　　加上商業(yè)、學(xué)校、道路等配建成本，這塊地實際總價超過44億，實際樓面地價去到約3.15萬/平。

　　這樣的條件，放在當(dāng)前的市場環(huán)境，無論對哪個開發(fā)商來說，南泰批發(fā)市場地塊都是個大project。

　　據(jù)我們了解，感興趣的開發(fā)商不少，包括越秀，保利發(fā)展，華潤和中海。

　　其中，商業(yè)部分，無論是誰拿下住宅，從出讓條件指定合作運營商來看，大概率都會交給內(nèi)地頭部商業(yè)運營商，比如WX。

　　當(dāng)然了，如果能搞下來，這塊地會是海珠西的鲇魚，更是大魔王，直接給市場上強度。

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　　南泰批發(fā)市場地塊的情況，相信大家都比較熟悉了，幾個重點：

　　1）14.3萬平中大型社區(qū)+3.4容積率+限高100米，吊打全場

　　2）20萬方商業(yè)+27班昌崗中路小學(xué)+三地鐵，全能度拉滿，自帶商業(yè)buff

　　3）位置更核心，生活氛圍和城市界面更高一檔，更對老廣口味

　　放在海珠西市場，大魔王屬性太明顯了。

　　就產(chǎn)品來看，現(xiàn)在海珠西的新盤，大多有幾個bug: 小體量、超高層、密度高。

　　那南泰市場地塊，直接就是對癥下藥，搞大社區(qū)，低密度，非超高層。

　　再加上大商業(yè)、老牌名校、自帶公園，自身是一個大約35萬平的綜合體社區(qū)，更是沒法打了。

　　按照規(guī)劃，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也比較高，要建人行天橋直通商業(yè)，要和學(xué)校構(gòu)建立體慢性系統(tǒng)實現(xiàn)互通，這便利度直接拉滿了。

　　論地段嘛，這塊地在翠城花園東，周邊是大批20年樓齡的二手盤，包括翠城花園、光大花園、保利紅棉等等。

　　這里也可以看作為“海珠二環(huán)”，聚集了近10-30年間通過舊廠舊村改造而成的大型社區(qū)；

　　所以，不像昌崗中路以北的海珠一環(huán)那么“老”，也不像新滘西路以南的海珠三環(huán)那么“新”。

　　對周邊地緣客來說，南泰市場地塊的心理認(rèn)同度會高得多。

　　并且， 地塊現(xiàn)有的學(xué)鐵商牌面就非常硬核。

　　學(xué)：配建昌崗中路小學(xué)，含金量和確定性都不缺。

　　昌崗中路小學(xué)是海珠老牌子，近年發(fā)布學(xué)位預(yù)警，這所配建的新學(xué)校，既能分流學(xué)生，又能更充分享受本部傾斜。

　　鐵：2號線+8號線+11號線，半小時內(nèi)去到市區(qū)各個核心板塊

　　距離寶崗大道站，實測不到400米，慢慢走就是5分鐘左右；距離另一邊的江泰路站，步行距離不到600米。

　　中大10分鐘內(nèi)，琶洲、北京路、芳村都在20分鐘內(nèi)，只有去天河稍微遠一點。

　　自駕也很方便，市區(qū)半小時內(nèi)，走鶴洞大橋去芳村，走內(nèi)環(huán)去河北，昌崗中路連著新滘西路直達琶洲。

　　商：寶崗、昌崗、沙園、江南西，基本上海珠西最核心的商圈都在身邊。

　　南泰批發(fā)市場地塊的市場底盤，還是挺穩(wěn)的。

　　海珠西市場，表面是卷，實際是兩極分化，關(guān)鍵要看全能性。

　　看數(shù)據(jù)，今年以來海珠西走貨最快的兩個盤，是保利燕語堂悅和綠城馥香園，他們的共性，就是強均好性、高改善性、配新規(guī)產(chǎn)品。

　　并且，目前這兩個主力的存量都不多了。

　　保利燕語堂悅，總戶數(shù)1089戶，網(wǎng)簽877套，也就是200套左右的存量，主力是110-125平四房，總價630萬+。

　　綠城馥香園，總戶數(shù)672戶，網(wǎng)簽402套，剩余大約270套存量，主力是105-130平四房，總價580萬+。

　　還可以看出一個信息量，他們的三房產(chǎn)品基本都清光了，當(dāng)下的海珠西，高均好性的三房產(chǎn)品，是空位的。

　　假如說，南泰批發(fā)市場地塊，能配備更多的三房產(chǎn)品，把總價門檻設(shè)到500萬內(nèi)，那估計是要被爆搶的。

　　如果四房做到600萬內(nèi)起步，同價競爭，那殺傷力也很強了，畢竟地段、配套，都高出了一個維度。

　　再看二手市場。

　　我們前幾天寫過海珠西二手，戳這里復(fù)習(xí)：海珠西二手，硬啊

　　在鏈家一個平臺上，光大花園今年成交了42套，翠城花園也有45套，可見交投活躍，潛在買家不少。

　　核心邏輯，其實還是全能性夠硬。

　　光大花園，就是非常典型的綜合型大社區(qū)，沙園站旁+凱德樂峰廣場+寶玉直實驗小學(xué)，配上內(nèi)部大花園。

　　確實，論配套，海珠西很多新房，還打不過光大花園。

　　不過，光大花園配套再硬，那也是10-20年前的產(chǎn)品了，外立面、社區(qū)設(shè)計、使用率，都是很難和新盤PK的。

　　翠城花園，同樣是核心位置的大盤，但產(chǎn)品也明顯過時，三梯九戶，使用率只有80%左右。

　　但南泰批發(fā)市場地塊來了，情況就不一樣了，它既有光大和翠城的綜合體大盤優(yōu)勢，也有新產(chǎn)品、新規(guī)戶型的迭代性。

　　總結(jié)來說，在海珠西，無論是一手還是二手，都沒有南泰批發(fā)市場的對手。

　　這塊地估計會是周邊買家接下來關(guān)注的重點，對應(yīng)客群也很清晰了：

　　海珠西地緣客、預(yù)算500-700萬左右、原地置換升級的家庭、從大家庭分巢出來的年輕家庭。