另外，一家物業(yè)公司頻繁因欠費問題起訴業(yè)主，尤其是大規(guī)模訴訟，很容易被主管部門盯上，被視為“服務(wù)態(tài)度差”“矛盾化解能力弱”，直接影響信用評分。

在房地產(chǎn)紅火的時候，大家都非常開心，當(dāng)時無論是高價買房，還是物業(yè)費，都是屬于小事，因為買完房就能升值，一切的問題都靠這個來解決了。

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)不景氣，普通人不敢買房，更不敢賣房子。

此時，物業(yè)費的問題就被推到明面上，成為最有爭議的話題。

因為大家都說，看不到物業(yè)做什么事，但一年的物業(yè)費要比水、電、氣的費用還要高，這是不合理的。

一旦業(yè)主拖欠物業(yè)費的話，有就可能收到第三方催費公司的電話和短信，有的業(yè)主收到了法院傳票。

但細(xì)心的業(yè)主在業(yè)主群里說，自家鄰居就當(dāng)時為了拿新房鑰匙，不得不交了一年物業(yè)費，之后的幾年里從來不交物業(yè)費，自己只是少交了一點物業(yè)而已，卻被物業(yè)起訴了，心里確實五味雜陳。

從表面上看，物業(yè)公司的選擇似乎不合常理，但背后通常有其商業(yè)邏輯和策略考量。

.01

為什么物業(yè)不起訴多年不費的業(yè)主？

如果業(yè)主多年不交物業(yè)費的話，往往是小區(qū)業(yè)主里的“刺頭”。

別看物業(yè)平時很強勢，但事實上也是“老太太吃柿子挑軟的捏”，專挑沒權(quán)沒勢的老實巴交的業(yè)主起訴，有錢的有權(quán)的。

那些帶頭跟物業(yè)斗的，地痞流氓式的，平時很強勢的，他們是不敢惹，也不惹的，反而會通過各種渠道打聽這個人家的人什么來頭在哪工作有沒有社會關(guān)系，生怕惹到了不該惹的人，砸了自己的“飯碗”。

另外，物業(yè)公司起訴業(yè)主，其核心目標(biāo)是以最小的成本收回最多的欠款，且?guī)淼呢?fù)面影響最小。

要知道小區(qū)是個熟人社會，輿論影響特別大。

如果物業(yè)把業(yè)主中的“刺頭”給告了，哪怕理由充分，也容易被其他業(yè)主解讀為“態(tài)度強硬”“不講人情”。

尤其在業(yè)主群里，一條“物業(yè)告人”的消息，可能瞬間點燃情緒，被人貼上“欺負(fù)老百姓”“只認(rèn)錢不認(rèn)人”的標(biāo)簽。

并且，“刺頭”業(yè)主會會提出各種抗辯理由（如服務(wù)不到位、公共收益不透明、設(shè)施維護差等），這就需要物業(yè)公司花費大量時間和精力去收集證據(jù)、準(zhǔn)備材料，訴訟過程非常耗時耗力。

另外，很多物業(yè)最怕的一點：自己服務(wù)不到位，經(jīng)不起法庭查。

因為，業(yè)主一旦提出物業(yè)服務(wù)不到位的話，物業(yè)就要舉證來證明，還要接受被查的過程，但現(xiàn)實中，不少小區(qū)存在這樣的問題：樓道燈壞了半個月沒人修，電梯故障頻發(fā)，消防通道被堵，綠化帶雜草叢生，保安巡邏走過場……

進(jìn)入到訴訟程序后，業(yè)主完全可以提起反訴，要求物業(yè)整改服務(wù)、賠償損失，甚至要求公開公共收益（比如廣告、車位租金等）。法院在審理時，不會只看“你有沒有欠費”，還會審查“物業(yè)有沒有履約”。

物業(yè)也清楚自己并不能拿出完整的巡查記錄、維修臺賬、服務(wù)日志，或者被查出長期不作為，那不僅官司可能輸，還可能被責(zé)令整改，甚至影響企業(yè)信用。本來是去要錢，結(jié)果自己被“翻舊賬”，賠了夫人又折兵。

所以說，物業(yè)寧愿私下協(xié)商、分期催收、或者就是不收，也不愿把矛盾公開化、法律化。

退一步來說，就算是物業(yè)勝了，但在執(zhí)行時難度要比催收物業(yè)費還是很難的。

畢竟，這些人會采取各種方式規(guī)避執(zhí)行（如轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、拒不配合），導(dǎo)致判決難以落實，增加了物業(yè)公司的“執(zhí)行成本”。

.02

為什么會選擇起訴欠費少的業(yè)主？

對于欠物業(yè)費少，或者是老實業(yè)主，平時好說話的業(yè)主，一聽到被物業(yè)起訴了，就非常害怕，怕?lián)?zé)任，怕對家庭和小孩子有影響，所以就會選擇將物業(yè)費給交上去。

另外，對于欠物業(yè)費少的起訴，由于金額少，欠費時間短，通常事實清楚、爭議不大。

因此，這種小案件程序簡單，可以直接走“支付令”或“小額訴訟”等簡易程序，審理速度快，法律費用較低。

最讓物業(yè)開心的就是，欠費少的業(yè)主，一旦知道被起訴后，多數(shù)會選擇快速交費，選擇息事寧人。

物業(yè)看到這個方法好用后，也就明白這件事，能起到示范效應(yīng)，能快速地解決一批欠費少的案件，可以向其他觀望的業(yè)主傳遞一個明確的信號：“無論欠費多少，物業(yè)公司都會采取法律手段”，從而起到“殺一儆百”的威懾作用，促使其他欠費業(yè)主主動繳費。

.03

法院不會來輕易受理欠物業(yè)費的單案起訴

物業(yè)費收不上來，按理說，誰家欠費，物業(yè)完全可以去法院告他，可你發(fā)現(xiàn)沒有？

真走到打官司那一步的，少之又少。

現(xiàn)在，法院不再輕易受理業(yè)主欠物業(yè)費的單案起訴，不是因為物業(yè)弱，而是因為這場仗本就不該打在法庭上。

要知道，對于欠物業(yè)費這種案件，全國各地的情況基本大同小異。法官遵從本心和證據(jù)的判罰往往會“一石激起千層浪”。

所以說，對于認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位，只要能拿出證據(jù)的話，完全是可以與物業(yè)對話溝通的，不用害怕被物業(yè)起訴。

當(dāng)然，這并不是說，業(yè)主就可以隨便不交物業(yè)費了。

因為物業(yè)費是保障小區(qū)正常運轉(zhuǎn)的“血液”。物業(yè)服務(wù)人員的工資，綠化要養(yǎng)護，公共區(qū)域照明、供水供電、電梯年檢……

這些，都是離不開錢的，而這些錢都是在物業(yè)費里面。

如果業(yè)主都不交的話，最后的結(jié)果就是服務(wù)越來越差，環(huán)境越來越糟，房價也可能受影響。

另外，根據(jù)《民法典》第九百四十四條明確規(guī)定：業(yè)主不得以未接受或者無需受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。只要物業(yè)提供了合同約定的服務(wù)，你就得交錢。

只有，遇到物業(yè)長期不作為、服務(wù)嚴(yán)重縮水，業(yè)主也有權(quán)通過業(yè)委會、社區(qū)或法律途徑維權(quán)，甚至依法啟動更換程序。

最后來總結(jié)一下：

物業(yè)不是小區(qū)的“主人”，而是“服務(wù)者”，只有搞明白這一點后，才能建立信任，而不是對抗，物業(yè)費也才能收起來。

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