我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。目前已為10000+人提供買(mǎi)房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說(shuō)對(duì)你最有用的操作和建議。

以下內(nèi)容選自【北京房姐】公眾號(hào)

關(guān)注“北京房姐” 公眾號(hào)，進(jìn)行提問(wèn)，有問(wèn)必答，全程指導(dǎo)買(mǎi)房

最近后臺(tái)粉絲追著問(wèn)：“房姐，年底亦莊河西第一批限競(jìng)房要滿5年解禁了，足足6000套！會(huì)不會(huì)把區(qū)域房?jī)r(jià)砸崩？”

還有人湊過(guò)來(lái)問(wèn)： “這是不是撿漏的好機(jī)會(huì)？”

其實(shí)這段時(shí)間我也一直在盯這塊兒，今天就掏心窩子跟大家聊聊。

一、6000套“砸盤(pán)拋售”？

很多人慌，是怕這么多房子集中出來(lái)，業(yè)主們著急賣(mài)，互相壓價(jià)。

這要從限競(jìng)房的背景說(shuō)起，17、18年房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，房?jī)r(jià)快速上漲，作為一線城市的北京，房子根本就不愁賣(mài)，開(kāi)發(fā)商為了追求利潤(rùn)，當(dāng)時(shí)新房市場(chǎng)普遍做的都是大戶型，老百姓買(mǎi)不起，限競(jìng)房就是這個(gè)時(shí)代的產(chǎn)物，政府通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“70/90”限制等防止房?jī)r(jià)失控。同時(shí)為了打擊炒房客，也規(guī)定了限競(jìng)房的限售期，取得房產(chǎn)證或契稅憑證后，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

不過(guò)盡管限制重重，當(dāng)年亦莊這批限競(jìng)房還是火了一把。

一來(lái)它價(jià)格比周邊次新二手房低，二來(lái)亦莊有產(chǎn)業(yè)支撐和學(xué)籍獨(dú)立的預(yù)期，除了剛需之外，還吸引了不少投資客，當(dāng)時(shí)很多外地購(gòu)房者房都沒(méi)看，就把錢(qián)交了。

只是如今限競(jìng)房滿5解禁，市場(chǎng)大家有目共睹。

一旦這批投資客想“解套”，就有“砸盤(pán)”的風(fēng)險(xiǎn)，不過(guò)好在他們也是真金白銀買(mǎi)來(lái)的，成本在那放著呢，肯定不會(huì)像回遷房業(yè)主那樣，因?yàn)闃O低的獲得成本就“無(wú)底線降價(jià)甩賣(mài)”。

不過(guò)好在這批限競(jìng)房不是一下子全入市，從今年年底到28年陸續(xù)釋放出來(lái)，市場(chǎng)稍微有一個(gè)緩沖。

二、哪些房子會(huì)受影響？

高端盤(pán)還不好說(shuō)，主要還是要看市場(chǎng)和政策，剛需、剛改市場(chǎng)可能要“首當(dāng)其沖”。

因?yàn)楫?dāng)年限競(jìng)房有“70/90限制”：70%的建筑面積要求戶型都在90㎡以下。所以就導(dǎo)致解禁的房源，大多是89㎡的小三居，僅有少部分是130-140㎡的四居。

而亦莊河西的高端盤(pán)，和這些限競(jìng)房也好、次新也罷，有著不可跨越的鴻溝，不會(huì)說(shuō)一下子就被波及。像中海京叁號(hào)院、亦莊金茂府、金茂逸墅，主力都是大面積改善。想換金茂府的人，根本瞧不上限競(jìng)房；買(mǎi)限競(jìng)房的剛需，踮著腳也夠不著金茂府。

而當(dāng)下真正要警惕的，是區(qū)域內(nèi)500萬(wàn)檔位的剛需剛改社區(qū)，比如萬(wàn)科金域東郡、海梓府。

當(dāng)年這批限競(jìng)房，限價(jià)在5.2萬(wàn)- 5.4萬(wàn)/㎡，毛坯或簡(jiǎn)裝交付，加上裝修、稅費(fèi)和資金成本大概5.5萬(wàn)-5.7萬(wàn)/㎡。

再看現(xiàn)在的市場(chǎng)，萬(wàn)科金域東郡91㎡三居、海梓府83㎡兩居，成交價(jià)基本在5.8萬(wàn)- 6萬(wàn)/㎡。

這一對(duì)比就很明顯了，如果這批限競(jìng)房有人“砸盤(pán)拋售”，89㎡小三居單價(jià)賣(mài)到5.5萬(wàn)/㎡，甚至更低，剛需花更少的錢(qián)就能解決“自住+上學(xué)”的問(wèn)題，萬(wàn)科金域東郡、海梓府這樣房齡更老的次新就很被動(dòng)。

另外還有一個(gè)“隱藏風(fēng)險(xiǎn)”，萬(wàn)科金域東郡和海梓府這倆小區(qū)2013年底開(kāi)盤(pán)，當(dāng)年開(kāi)盤(pán)價(jià)3.4-4.1萬(wàn)/平，一手房業(yè)主持有成本較低，如果這部分業(yè)主“恐慌砸盤(pán)”，毫不夸張地說(shuō)，亦莊河西的房?jī)r(jià)體系，可能就要重新洗牌了。

最后肯定會(huì)有人問(wèn)，現(xiàn)在在亦莊河西買(mǎi)房，該怎么選？

我還是那句話，核心就是：看預(yù)算、看需求。

如果你考慮的是中海京叁號(hào)院、亦莊金茂府這樣的高端次新盤(pán)，自住合適可以考慮。

但如果預(yù)算有限，現(xiàn)在又不著急的，我勸你可以等等限競(jìng)房。畢竟現(xiàn)在市場(chǎng)還沒(méi)看到明顯回暖的信號(hào)，多等等，說(shuō)不定能等到更合適的價(jià)格和時(shí)機(jī)。

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