新世界旗下的K11，作為兼具藝術(shù)、設(shè)計(jì)與商業(yè)功能的綜合體，越來越成為城市中最具辨識度的文化地標(biāo)之一。

今年4月，深圳K11 ECOAST啟幕；國慶前夕亮相的廣州漢溪K11，開幕首周就吸引客流近70萬人次。接下來，位于上?；春Ｂ返腒11 ELYSEA、杭州K11也將陸續(xù)亮相。

近日，新世界發(fā)展執(zhí)行董事兼行政總裁黃少媚接受鳳凰周刊等媒體采訪時(shí)表示，當(dāng)前各城市商業(yè)地產(chǎn)存在明顯分化，這對新世界及K11而言，不是挑戰(zhàn)，而是更精準(zhǔn)布局的機(jī)會。

新世界發(fā)展執(zhí)行董事兼行政總裁 黃少媚

她進(jìn)一步指出，“我對內(nèi)地始終抱有十足信心，大灣區(qū)和長三角作為中國經(jīng)濟(jì)的兩大核心區(qū)域，始終保持著強(qiáng)勁的發(fā)展動力。這是內(nèi)地經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向前的重要支柱，也是新世界業(yè)績增長的堅(jiān)實(shí)支撐。”

文化商業(yè)，讓年輕人停下腳步

Q：K11分部2025年財(cái)年實(shí)現(xiàn)了4%的同比業(yè)績增長，您對這個(gè)增長的表現(xiàn)如何評價(jià)？它是否符合預(yù)期？

過去一年，商業(yè)市場競爭激烈，能夠?qū)崿F(xiàn)增長，還是很難得的。這說明K11的獨(dú)特定位和運(yùn)營策略得到市場的認(rèn)可。我們將更注重開源和節(jié)流，并在資源上進(jìn)行整合，提高利用率。

Q：在這個(gè)競爭激烈的市場里，K11如何差異化定位經(jīng)營路線？

網(wǎng)購興起后，商場不單是購物場所，更要強(qiáng)調(diào)社交、娛樂的功能空間。

文化屬性，是K11區(qū)別于其他商業(yè)體的核心競爭力，用更貼近本土語境的藝術(shù)表達(dá)，將文化 IP 轉(zhuǎn)化為沉浸式體驗(yàn)空間，帶來不同的購物體驗(yàn)，以增強(qiáng)與消費(fèi)者的連接。

經(jīng)營商場做藝術(shù)展，不一定是為了銷售，而是讓商場擁有文化的基因，這會幫助我們在與其他商業(yè)體的競爭中脫穎而出。品牌商戶也認(rèn)同我們這一理念。

以香港K11 MUSEA為例，品牌號召力不斷提升，超過50個(gè)精品時(shí)尚生活品牌已于過去一年多相繼進(jìn)駐，超過10個(gè)國際高端奢侈品牌落戶或升級擴(kuò)展店面。

在即將開業(yè)的上海K11 ELYSEA，一個(gè)租了我們很大場地的奢侈品品牌，計(jì)劃打造一座品牌博物館。走進(jìn)去，先看到的是品牌歷史、縫線工藝，了解一個(gè)包是怎么誕生的。銷售反而成了體驗(yàn)過程中的一部分。這些都是K11的差異化價(jià)值之所在。

Q：您曾提到，符合未來的發(fā)展趨勢，是和當(dāng)下的時(shí)代同頻，做年輕人的生意。K11的文化基因如何與年輕人結(jié)合？

目前，90后、00后群體，就是我們重要的目標(biāo)客戶。文化有很多種，除了前面提及的，谷子、寵物、國風(fēng)是他們喜愛的。

在廣州漢溪K11，我們把書店開在一樓，讓年輕人進(jìn)來邊看書邊喝咖啡；現(xiàn)在，養(yǎng)寵物的年輕人多了，作為寵物友好商場，我們歡迎他們帶寵物來，給它們提供社交的空間。

香港尖沙咀K11 Art Mall持續(xù)強(qiáng)攻Z世代市場，把握“「谷子經(jīng)濟(jì)”」商機(jī)，鞏固它于新世代心中的潮流地標(biāo)地位。這些例子可以讓別人理解我們是如何與年輕人緊密結(jié)合的。

Q：您也提出開源節(jié)流，K11是一個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目，未來是否考慮做輕資產(chǎn)？

K11和酒店一樣是我們的重資產(chǎn)，所以我們要多做住宅，讓現(xiàn)金流回來。

開源節(jié)流之后，K11的狀況越來越好，走上比較好的道路。租金凈利越來越高，在行業(yè)內(nèi)表現(xiàn)優(yōu)異。

目前，我們尚未將輕資產(chǎn)作為近期發(fā)展重點(diǎn)，但將持續(xù)評估其可行性。

新世界發(fā)展的策略是聚焦已布局K11的城市，避免因盲目拓展新市場而導(dǎo)致資源分散。

國內(nèi)市場基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，REITS模式也在走向成熟化，但我們還是不會優(yōu)先把物業(yè)交給別人管理，因?yàn)橐坏┕芾矸匠鰡栴}，最后影響的還是我們自己的品牌。當(dāng)然，如果能找到志同道合的伙伴，大家對物業(yè)、服務(wù)質(zhì)量能達(dá)成共識，我們也可以商量。

把握長期、短期收益的平衡

Q：對當(dāng)下新世界來說，如果給接下來要解決的壓力進(jìn)行排序，現(xiàn)金流、利潤、融資，您會怎么排呢？

在這個(gè)情況下，保持現(xiàn)金流很重要。2025財(cái)年業(yè)績報(bào)告期內(nèi)，我們的經(jīng)營性現(xiàn)金流也實(shí)現(xiàn)了回正，而且美聯(lián)儲降息也對我們釋放了利好信號。

為了穩(wěn)定現(xiàn)金流，我們要做的就是加大銷售，這也是我們在新財(cái)年上調(diào)銷售目標(biāo)的驅(qū)動（注：新世界發(fā)展已將公司2026財(cái)年的銷售目標(biāo)上調(diào)至270億港元）。

至于如何做好存量運(yùn)營，最重要的是掌握市場節(jié)奏，跟著這個(gè)市場的腳步，甚至是引領(lǐng)著市場的腳步去運(yùn)營，而不是被動地的去運(yùn)營，要跟這個(gè)時(shí)代同頻。關(guān)于未來的發(fā)展，我們希望以穩(wěn)定現(xiàn)金流、回籠現(xiàn)金流為主，這也是所有發(fā)展商都很注重的策略。

Q：您強(qiáng)調(diào)“高質(zhì)量發(fā)展”需兼顧短期財(cái)務(wù)安全與長期價(jià)值創(chuàng)造，在實(shí)際工作中，如何平衡“控負(fù)債”與“投未來”？

投資房地產(chǎn)，首要的是選擇區(qū)域與城市。尤其在當(dāng)前各城市陸續(xù)取消限購的背景下，資金會愈發(fā)向經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯的地區(qū)集中。這些能吸引年輕人的地區(qū)，將是未來的重點(diǎn)。

那怎么選地區(qū)呢？第一就是看人口結(jié)構(gòu)，尤其是看優(yōu)質(zhì)年輕人口的流入；第二要看這個(gè)城市在公共設(shè)施上的投入有多大，比如有沒有地鐵、有多少條地鐵，以及醫(yī)院、學(xué)校的配套水平怎么樣。但最重要的，還是要看產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展前景。

未來，我們會更多地投向住宅。但保持現(xiàn)金流很重要，酒店能提供非常穩(wěn)固的現(xiàn)金流。邊保持穩(wěn)定收入，邊把握好住宅這種現(xiàn)金投入和產(chǎn)出的機(jī)會，實(shí)現(xiàn)長期、短期收益的平衡。

Q：房地產(chǎn)行業(yè)還會有哪些新的發(fā)展趨勢？新世界在此背景下會有哪些新的部署和規(guī)劃？

未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，還是質(zhì)量的比拼。

在我們父母那個(gè)年代，住房稀缺且擁擠。早期擁有自己的第一套房子時(shí)，不會太多關(guān)注質(zhì)量問題。但是當(dāng)消費(fèi)水平成熟理智了，就會格外重視房子的質(zhì)量問題。如同很多全球知名品牌在質(zhì)量上從不放松，新世界對于質(zhì)量要求也格外嚴(yán)格。

未來新世界發(fā)展，同步在香港和內(nèi)地市場布局，以“銷售物業(yè) + 經(jīng)營性資產(chǎn)”雙輪驅(qū)動為核心戰(zhàn)略：一方面依托優(yōu)質(zhì)銷售項(xiàng)目達(dá)成業(yè)績目標(biāo)，另一方面憑借經(jīng)營性資產(chǎn)夯實(shí)穩(wěn)健運(yùn)營根基，有效平衡短期收益與長期發(fā)展。