高盛最近出了份關(guān)于大灣區(qū)樓市的報(bào)告，里面有個(gè)結(jié)論很扎心：

銀行就算房價(jià)再跌20%，也扛得?。?/p>

縱觀全國樓市，降價(jià)已成為普遍現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)顯示，北京、上海房價(jià)較高點(diǎn)已下跌35%以上，廣州下跌36%，深圳跌幅更是超過40%。

不少二三線城市更慘，二手房價(jià)格直接對(duì)半砍，原來值500萬的房子，現(xiàn)在想賣250萬都難。

更夸張的是，如今市場上甚至出現(xiàn)了“貸款賣房”的怪象——房主需要自掏腰包補(bǔ)足貸款差額才能完成交易。

然而，與普通房主的焦慮形成鮮明對(duì)比的是，銀行業(yè)的姿態(tài)異常從容。

高盛調(diào)研顯示，盡管一些城市房價(jià)已下跌超過30%，但部分銀行（市場推測為招商銀行和平安銀行）心態(tài)穩(wěn)健，并未顯現(xiàn)恐慌情緒。

銀行淡定的核心原因在于其貸款價(jià)值比（LTV）處于安全區(qū)間。

調(diào)研顯示，這兩家銀行手中的房貸未還款余額僅占房產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的40%到55%，整體LTV更是低至20%左右。

換句話說，即使房價(jià)已經(jīng)顯著下跌，大部分貸款已被償還，銀行的風(fēng)險(xiǎn)敞口實(shí)際上十分有限。

一旦發(fā)生斷供情況，銀行通過收回房產(chǎn)并拍賣，預(yù)計(jì)還能收回40%到80%的資金，這使得銀行在房貸領(lǐng)域的潛在損失完全處于可控范圍內(nèi)。

高盛還做了個(gè)壓力測試，結(jié)果是：哪怕一線城市房價(jià)再跌20%，銀行也完全能承受。

銀行為何能在樓市寒冬中如此從容？答案在于其風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。

在2020-2022年房價(jià)處于高位時(shí)，多數(shù)銀行并沒有亂放貸，反而很謹(jǐn)慎：

普遍要求30%甚至50%以上的高首付比例，加之多個(gè)城市實(shí)施的限售政策（購買后三五年內(nèi)不能出售）。

這幾道“防線”一起，給銀行穿了一層厚厚的“防護(hù)服”。

連招商、平安這樣的股份制銀行都這么穩(wěn)，像四大行那樣的“國家隊(duì)”，只會(huì)更謹(jǐn)慎。

高盛報(bào)告指出了觸發(fā)銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的臨界點(diǎn)——在當(dāng)前基礎(chǔ)上，房價(jià)還需再下跌超過20%。

這也解釋了為什么國家現(xiàn)在不像過去那樣，急著出臺(tái)全國性救市政策——因?yàn)檫€沒到系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的邊緣。

而這份報(bào)告也詮釋了樓市的風(fēng)向。

首先，房價(jià)可能還存在一定的下行空間，而這一過程在某種程度上被銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)容納能力所允許。

只要銀行壞賬率保持在可控范圍內(nèi)，決策者可能不會(huì)急于大規(guī)模干預(yù)市場。

其次，銀行的穩(wěn)健表現(xiàn)并不意味著個(gè)體投資者能夠高枕無憂。

相反，由于銀行擁有優(yōu)先債權(quán)地位，在房價(jià)下跌時(shí)，個(gè)體投資者將首先承擔(dān)損失，這一機(jī)制進(jìn)一步保護(hù)了銀行系統(tǒng)。

最后，眼下這波調(diào)整，也許不是壞事。泡沫擠一擠，投機(jī)的人退場，樓市才能慢慢回歸正常，讓真正要住的人能買房。

以前很多人覺得買房的人和銀行是綁在同一條船上的，現(xiàn)在看，可能真是想多了——人家銀行，壓根沒跟咱們在一條船上。