01

楔子

前兩天良有方的群里，良子的朋友黃總發(fā)了一個視頻，說的是：得房率是不是越高越好？

雖然關(guān)于得房率的話題，我這幾年也在文章中涉及到，但是正兒八經(jīng)的將“得房率”作為主題來寫一篇文章，確實沒有。

看了黃總的視頻之后，我也想用自己的方式聊一聊這個話題，今天這篇文章就是。

02

術(shù)語

這個章節(jié)都是術(shù)語，比較燒腦。如果看不下去，可以直接跳過。

先來說說：什么叫得房率？

• 得房率

指?可供住戶支配的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與房屋建筑面積（銷售面積）的比率?，用于衡量房屋實際使用效率。?

其實得房率一直都是一個房地產(chǎn)營銷的“術(shù)語”，在建筑規(guī)范 中并沒有這樣一個專有名詞。

建筑規(guī)范中有個名詞叫做“全樓的使用面積系數(shù)”，和得房率的意思大體相似，但更加規(guī)范和嚴(yán)謹(jǐn)一些。（如下圖）

• 全樓的使用面積系數(shù)

以全樓總套內(nèi)使用面積除以住宅樓建筑面積(包括本棟住宅樓地上的全部住宅建筑面積，但不包括本棟住宅樓的套型陽臺面積)，得出一個用來計算套型總建筑面積的計算比值。

全樓使用面積系數(shù) =全樓套內(nèi)使用面積之和/全樓建筑面積

這個系數(shù)，普通人就可以理解為得房率了。因為要扣除墻體、樓電梯等公攤面積，所以這個系數(shù)是永遠(yuǎn)也不可能大于1的?，F(xiàn)在很多樓盤說自己的得房率超過100%，那都是噱頭了。

• 公攤面積
  

是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e。

建筑規(guī)范中特別指出，包括的都是地上部分的面積，而地下和半地下的面積都不會被計做公攤。

另外要強調(diào)的是：除了機房、設(shè)備用房、門廳、交通面積等之外，所有的墻體、煙囪、排氣道、管井等也都是公攤面積。

• 套型建筑面積

也就是我們平時所說的戶型產(chǎn)證面積。是指成套住宅的建筑面積，由成套住宅內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。

根據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》的條文，我們可以得到以下計算公式：

套型建筑面積= 套內(nèi)使用面積+相應(yīng)的建筑面積+套型陽臺面積

如果轉(zhuǎn)換成我們熟悉的說法，就是如下的公式：

戶型建筑面積=實際使用面積+公攤面積+陽臺面積

但是這個面積計算的過程非常復(fù)雜，普通人要搞明白沒那么容易。所以房產(chǎn)銷售怎么宣傳，普通老百姓也就只能怎么聽，沒法求證。

即使是建筑師，如果沒有全套圖紙，其實也沒法復(fù)核這個得房率，只能憑經(jīng)驗“毛估估”。

03

消滅公攤？

實得面積加上公攤面積，就是一棟樓的總面積；而得房率加上公攤率，就等于1。

公攤面積大了，實得面積就少了，所以公攤仿佛成了令人深惡痛絕的一個詞，購房者甚至懷疑開發(fā)商故意做大公攤面積。

其實這種顧慮是多余的，因為 開發(fā)商既沒有“作案”動機，也沒有“作案”的能力 。

先說動機，

當(dāng)一塊地被開發(fā)商拍下來，地塊的容積率就是一個定值。

假設(shè)某塊地的計容建筑面積是10萬平方米，戶均建筑面積是100平方，那么就可以造1000戶。

假設(shè)每戶的平均公攤為30平方，那么小業(yè)主實際能得到的套內(nèi)使用面積為70平方；

如果開發(fā)商把公攤做到35平方，那么套內(nèi)使用面積為65平方；

試問， 哪種戶型在市場上更有競爭力？

當(dāng)然是得房率高的戶型好賣了！所以開發(fā)商沒有動力去把公攤面積做大。（如下圖，皆為以前傳統(tǒng)的90平戶型，你會選哪個？）

再說能力，

一般情況下，一個住宅小區(qū)的公攤面積數(shù)據(jù)，需要經(jīng)過以下程序：

• 設(shè)計單位的圖紙測算（預(yù)測）；

• 主管部門對公攤的核算；

• 在項目竣工后 ，測繪部門還要對房產(chǎn)面積再進行一次測算（實測）。

很多地方的 規(guī)劃部門，會要求圖紙和最后的實測“0誤差” ，這也是我當(dāng)年做住宅設(shè)計時最頭疼的事情，算面積實在是太費腦細(xì)胞了。

所以你說 開發(fā)商有能力在這上面造假嗎？

這么嚴(yán)格的監(jiān)管，開發(fā)商如果數(shù)據(jù)造假還會被處罰，他們何必吃力不討好呢。

另外在《 商品房銷售管理辦法 》中，對于房屋面積縮水有明確要求：

• 出現(xiàn)誤差，按照面積誤差比絕對值 3% 的標(biāo)準(zhǔn)，多退少補。

• 即合同約定的面積與實際面積誤差比絕對值超出3％時，購房人有權(quán)退房。

• 同意不退房的，實際面積小于合同約定面積時，絕對值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房人。

綜上所述，你就會發(fā)現(xiàn)：其實沒有人愿意“人為”的加大公攤面積。公攤面積的不斷變大，都是規(guī)范要求的，初衷都是為了房子更舒適，更安全。

04

關(guān)公戰(zhàn)秦瓊

前面說了半天，一直還沒有回答“得房率”到底是高好，還是低好？

下面我就用舉例的方式來回答這個問題。

第一個例子：獨棟別墅

獨棟別墅，我們幾乎可以理解為是營銷概念上的100%得房率。因為沒有公共的交通面積，也沒有公共的隔墻和管井，只有幾個公用的設(shè)備機房。

從這個角度來說，當(dāng)然是得房率越高越好，因為都是為自己家服務(wù)的。

第二個例子：香港怪獸大樓

香港怪獸大廈位于港島東區(qū)鲗魚涌，始建于上世紀(jì)60年代，因成為《變形金剛4》取景地而廣受關(guān)注。

大樓是由福昌樓、益昌樓、益發(fā)樓、海山樓及海景樓五棟大廈組成的“E”形建筑群，總共有2400多戶,住著大約1.4萬人。

雖然我沒能查到這棟大樓的得房率是多少，但其以超高人口密度和獨特視覺沖擊力而聞名，所以我相信一定很高。因為戶數(shù)很多，總建筑面積很大，所以公攤面積就顯得小了。

但是這樣的高得房率，你覺得是越高越好嗎？

第三個例子：超高層大平層

現(xiàn)在上海市中心有不少超過100米的超高層大平層戶型。從其核心筒來看，一般都會配置3部電梯和兩部樓梯，而且電梯廳還要營造私屬入戶的感覺。

而且超高層建筑還要每隔50米設(shè)置避難層，所以公攤面積會比普通的高層大許多許多。（如上圖）

詳細(xì)介紹，大家可以擴展閱讀：《》

如果和上面的怪獸大廈相比，得房率一定是低很多。這種情況下，你覺得是得房率高好呢？還是低好呢？

第四個例子：新政后的上海住宅

今年9月26日上海出臺了住宅新政之后，市面上就出現(xiàn)了不少“3陽臺，N多飄窗和超大設(shè)備平臺”的項目。

這幾十個平方的所謂面積贈送，對于消費者來說當(dāng)然是越多越好。

對政策感興趣的朋友，可以擴展閱讀：《》

這樣的得房率，就是房產(chǎn)中介宣傳的大于100%的得房率，當(dāng)然是越高越好啦。

第五個例子：市中心的“老破小”

我們耳熟能詳?shù)?strong>“老破小”，既沒有電梯，也沒有大堂，樓梯寬度也很小，所以得房率很高。

但是你使用下來感覺方便嗎？你住在里面覺得很“體面”嗎？

這樣的高得房率，是你想要的高得房率嗎？

舉了5個案例之后，聰明如你應(yīng)該發(fā)現(xiàn)得房率的端倪了吧。

首先，我們并不能籠統(tǒng)的說得房率越高越好。因為不同住宅產(chǎn)品之間的得房率比較，其實就是關(guān)公戰(zhàn)秦瓊，是毫無意義的比較。多層和高層比，高層和超高層比，得房率當(dāng)然差著檔呢。

只有同類型的普通住宅之間的對標(biāo)，才是得房率越高越好。我們普通人對于公攤的態(tài)度應(yīng)該是“該省的省，該費的費”。

其次，得房率低對于豪宅大平層項目來說，也未必是一件壞事。

你看買豪宅的人，都希望大堂大一些，電梯能直接入戶，就連不常走的剪刀樓梯間都要舒適一些（因為層高高，而要設(shè)置中間休息平臺）。

而你看富豪們誰抱怨過公攤面積大的，他們只會抱怨配套設(shè)施不足，不夠檔次。

所以得房率高低這個事情，真的是“汝之蜜糖，彼之砒霜”。

05

結(jié)束語

公眾對于得房率的”斤斤計較“，本質(zhì)上是希望房價能降一些下來。當(dāng)房價下降時，用相同的總價，就能買到更多的房產(chǎn)面積，使用上也更富裕一些。

另外對于得房率高低的關(guān)注，也體現(xiàn)了購房者希望清清楚楚，明明白白消費的訴求。

而得房率的高低比較，也不能一概而論；應(yīng)該是同口徑的比較，才有參考價值。