從“滿足生活”到“創(chuàng)造生活”

撰文 | 羅嘉欣

排版 | fufu

圖片來源 | 官方渠道

當(dāng)無數(shù)商業(yè)體在存量競(jìng)爭(zhēng)中陷入“開業(yè)即巔峰”的曇花一現(xiàn)，深圳福永卻有一座商業(yè)地標(biāo)交出了“逆周期答卷”：8年出租率常年超99%、年客流破千萬、盈利商戶占比超九成。這份成績(jī)單背后，是寶安益田假日天地從“改寫片區(qū)商業(yè)格局的引領(lǐng)者”到“扎根社區(qū)的生活陪伴者”的持續(xù)進(jìn)化。商業(yè)韌性背后，藏著兩大共生密碼——動(dòng)態(tài)迭代的敏銳與長(zhǎng)期主義的定力。

如今，當(dāng)福永加速蝶變?yōu)榍|級(jí)臨空新城，區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)硝煙漸濃，寶安益田假日天地錨定“超級(jí)社區(qū)樞紐”新航向，從“滿足生活”到“創(chuàng)造生活”，下一個(gè)8年，它將繼續(xù)秉持與社區(qū)共生的邏輯，在存量賽道上，跑出精致煙火氣的加速度。

Vol.1

長(zhǎng)效之基

從“商業(yè)破冰”到“精致煙火氣”共生路

01

開業(yè)即引領(lǐng)

定義大空港商業(yè)新范式

作為深圳大前海戰(zhàn)略與空港新城規(guī)劃的雙重戰(zhàn)略疊加區(qū)，福永坐擁寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)流量門戶，亦是南山、寶安中心人口外溢首站。寶安益田假日天地自2017年開業(yè)起，便以“引領(lǐng)者”之姿，成為區(qū)域消費(fèi)升級(jí)的“風(fēng)向標(biāo)”。

開業(yè)即破局

2017年，寶安益田假日天地以5.3萬㎡商業(yè)體量、超130個(gè)品牌、近90%首進(jìn)福永的強(qiáng)勢(shì)姿態(tài)啟幕，引入盒馬鮮生（華南首店）及益田國(guó)際影城、福滿樓、胡桃里、客語、周大福、利郎、曼婭奴等首店矩陣，并通過航空主題設(shè)計(jì)打造“社交型商業(yè)”，徹底改寫片區(qū)以社區(qū)底商、傳統(tǒng)商超為主的商業(yè)格局，一躍成為大空港人氣最旺、品牌最集中、體驗(yàn)感最佳的商業(yè)地標(biāo)。

持續(xù)領(lǐng)跑

伴隨大前海戰(zhàn)略深化、全球最大會(huì)展中心啟用、深中通道通車及地鐵11/12號(hào)線貫通，讓福永區(qū)位優(yōu)勢(shì)持續(xù)釋放。寶安益田假日天地以動(dòng)態(tài)迭代精準(zhǔn)捕捉客群需求，通過首店更新保持商業(yè)活力：

• 瞄準(zhǔn)年輕人及親子客群：引入喜茶、奈雪的茶等首店引爆“年輕社交經(jīng)濟(jì)”；落地覔書店福永首店，“書+咖啡+親子空間”復(fù)合形態(tài)填補(bǔ)了區(qū)域文化消費(fèi)空白。

• 深化“家庭生活中心”定位：引入ZRAU、百麗等服飾首店，推動(dòng)零售從剛需轉(zhuǎn)向品質(zhì)；落地華為智能生活館福永首店，成為科技愛好者聚焦點(diǎn)；米兜歡樂王國(guó)填補(bǔ)親子游樂空白，與覔書店形成“文化+娛樂”家庭閉環(huán)，推動(dòng)片區(qū)消費(fèi)升級(jí)。

• 成熟運(yùn)營(yíng)期仍領(lǐng)跑：引入小米之家、全棉時(shí)代等首店覆蓋3C數(shù)碼、母嬰剛需，夯實(shí)“日常消費(fèi)首選地”；落地胖哥倆、八合里等餐飲首店，持續(xù)刷新區(qū)域消費(fèi)潮流閾值，拉高消費(fèi)天花板。

02

與商戶共生

“讓品牌賺錢”的長(zhǎng)期主義哲學(xué)

商業(yè)不是簡(jiǎn)單的“大牌堆砌”，而應(yīng)以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向精準(zhǔn)匹配。每年動(dòng)態(tài)調(diào)整優(yōu)化品牌組合，是存量商業(yè)保持活力的關(guān)鍵。作為大空港商業(yè)引領(lǐng)者，寶安益田假日天地的招商實(shí)踐便體現(xiàn)了這一思路。

針對(duì)占比超80%的年輕客群（含年輕家庭），其對(duì)品質(zhì)感、場(chǎng)景化、智能體驗(yàn)的核心訴求，項(xiàng)目摒棄全品類招商模式，精選品牌矩陣。比如多年穩(wěn)居深圳銷售前三、年銷超1.5億元的盒馬鮮生滿足年輕家庭高效生鮮采購(gòu)需求；業(yè)績(jī)穩(wěn)居深圳門店TOP5、寶安TOP3的利郎契合了年輕白領(lǐng)商務(wù)休閑穿搭趨勢(shì)，而單店業(yè)績(jī)超千萬元的華為、小米之家等則呼應(yīng)了科技體驗(yàn)浪潮。餐飲則聚焦宴請(qǐng)、家庭聚餐和社交，以“家庭生活第二餐桌”為概念，以年銷超2000萬元的福滿樓、客語等為代表，形成穩(wěn)定的日常消費(fèi)黏性。

項(xiàng)目還通過分類管理、標(biāo)桿培育、資源傾斜等手段，對(duì)商戶進(jìn)行“精益化賦能”，助力業(yè)績(jī)提升。數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目商戶續(xù)約率逐年攀升，2025年達(dá)78.33%，反映出商戶對(duì)項(xiàng)目盈利確定性的高度認(rèn)可。這種以客群需求為起點(diǎn)、以商戶盈利為長(zhǎng)期主義的閉環(huán)運(yùn)營(yíng)模式，有效抵御了商業(yè)周期波動(dòng)，成為項(xiàng)目穩(wěn)居區(qū)域商業(yè)引領(lǐng)者地位的核心根基。

03

在地化運(yùn)營(yíng)

“煙火氣”的內(nèi)核是人情味

商業(yè)亦是社區(qū)情感的溫暖紐帶：寶安益田假日天地以年均近100場(chǎng)活動(dòng)的高頻次，將商場(chǎng)變成50萬福永居民的“第二客廳”。

• 以“場(chǎng)景內(nèi)容”打破邊界，打造新鮮生活體驗(yàn)中心
  

從春節(jié)鯉魚燈節(jié)、暑期清涼吃瓜派對(duì)到《戀與深空》二次元IP展，活動(dòng)覆蓋全年齡段，形成月月有主題、周周有亮點(diǎn)的活動(dòng)節(jié)奏；如引入熱門IP奶龍深圳首展、年度兒童街舞大賽、春夏及秋冬時(shí)裝周活動(dòng)等；8周年慶通過抖音直播帶貨（GMV達(dá)114.6萬元）、小紅書曝光超20萬次，總曝光量450萬；跨年夜花瓣雨更成為社區(qū)共同記憶。

• 以“人情味”為內(nèi)核，構(gòu)建片區(qū)生活會(huì)客廳
  

商業(yè)空間主動(dòng)融入社區(qū)生活脈絡(luò)，以“家庭成長(zhǎng)第三空間”定位深耕親子場(chǎng)景——覔書店年均開展24場(chǎng)讀書會(huì)、親子沙龍，與爺爺?shù)臅?、米兜歡樂王國(guó)形成“文化+娛樂”親子閉環(huán)，暑期吃瓜計(jì)劃更成為親子固定打卡項(xiàng)目。通過安全溫馨的氛圍營(yíng)造，成為社區(qū)居民日?；顒?dòng)重要場(chǎng)所。

• 會(huì)員服務(wù)精細(xì)化，筑牢消費(fèi)粘性護(hù)城河
  

首創(chuàng)“會(huì)員成長(zhǎng)體系”，推出“周二會(huì)員日”“積分刮刮樂”“親子工坊”等專屬活動(dòng)及積分兌換權(quán)益，如高價(jià)值會(huì)員享“奢享陽朔游”等，疊加聯(lián)動(dòng)場(chǎng)內(nèi)外商戶及異業(yè)資源打造圈層活動(dòng)，讓會(huì)員感知“被重視”的溫度，這一系列舉措讓會(huì)員活躍度與消費(fèi)頻次大幅提升，為穩(wěn)定客流提供支撐。

Vol.2

順勢(shì)而變

向“超級(jí)社區(qū)樞紐”戰(zhàn)略深化

依托“與社區(qū)共生”的底層邏輯，寶安益田假日天地實(shí)現(xiàn)向下扎根，向上生長(zhǎng)。

共生的生命力，還表現(xiàn)在對(duì)消費(fèi)變化的敏銳響應(yīng)。伴隨著福永加速?gòu)墓S聚集地向產(chǎn)城融合宜居城區(qū)蝶變，消費(fèi)主力軍從單身工廠青年轉(zhuǎn)向年輕家庭，核心消費(fèi)訴求從剛需向復(fù)合型進(jìn)階。在客群結(jié)構(gòu)變化與增量商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力交織的雙重語境下，這座成熟商業(yè)地標(biāo)也迎來了新的命題：如何在鞏固現(xiàn)有商業(yè)優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上，回應(yīng)社區(qū)對(duì)“品質(zhì)生活樞紐”的更高期待？

基于上述洞察，寶安益田假日天地以產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力、服務(wù)力、營(yíng)銷力四大維度為核心抓手，全面推動(dòng)商業(yè)體從“功能滿足型空間”向“不可替代的社區(qū)生活樞紐”邁進(jìn)。

01

產(chǎn)品力：場(chǎng)景創(chuàng)新重構(gòu)社區(qū)消費(fèi)供給，回應(yīng)社區(qū)真實(shí)需求

以構(gòu)建“15分鐘美好生活圈”為目標(biāo)，項(xiàng)目進(jìn)一步強(qiáng)化具有溫度、連接、歸屬感的空間氛圍，夯實(shí)其作為懷德超級(jí)社區(qū)的首發(fā)商業(yè)優(yōu)勢(shì)。

通過三大主題空間改造升級(jí)，讓“煙火氣”持續(xù)升溫。懷德夜巷以霓虹燈與夜宵餐飲構(gòu)建“夜經(jīng)濟(jì)社交地”，延長(zhǎng)顧客逗留時(shí)間至24點(diǎn)；盒子公園通過輕盈的建筑裝置與騎行、冰激凌等業(yè)態(tài)，成為年輕人打卡的“松弛感社交空間”；地下深夜食堂則以“深夜不打烊”的溫暖調(diào)性，承載打工人的加班晚餐、朋友的小聚微醺。

02

運(yùn)營(yíng)力：培育明星商戶，打造“高坪效社區(qū)商業(yè)標(biāo)桿”

未來，項(xiàng)目將與商戶建立長(zhǎng)期共贏的合作模式，為商戶持續(xù)提供深度服務(wù)，通過聯(lián)合爆品推廣、會(huì)員流量導(dǎo)入、主題沙龍、創(chuàng)新促銷等多種手段助力提升商戶業(yè)績(jī)，目標(biāo)打造更多百萬店、千萬店，打造一批“明星商戶”。著力孵化首創(chuàng)品牌，將快閃慢閃多種經(jīng)營(yíng)方式結(jié)合，與商戶風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，最終構(gòu)建起商業(yè)空間與社區(qū)居民、商戶共生共榮的生態(tài)共同體。

03

服務(wù)力：以“會(huì)員共創(chuàng)+全齡陪伴”，提升社區(qū)商業(yè)服務(wù)顆粒度

一方面，以豐富的社群活動(dòng)撬動(dòng)30萬會(huì)員消費(fèi)活力，打造“親子友好”“寵物友好”服務(wù)力標(biāo)簽，定期開展“露天電影”“社區(qū)音樂節(jié)”“寵物友好日”“萌寶生日會(huì)”等活動(dòng)，以高頻次活動(dòng)構(gòu)建社區(qū)情感樞紐；深耕高價(jià)值會(huì)員，以專屬/尊享權(quán)益服務(wù)提升消費(fèi)頻次；以私域流量運(yùn)營(yíng)，打通會(huì)員拉新與營(yíng)銷活動(dòng)業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)化。另一方面，升級(jí)母嬰室、洗手間等人性化服務(wù)空間，打造“比家更溫暖的社區(qū)共同體”。

04

營(yíng)銷力：打造“可社交、可體驗(yàn)、可傳播”的社區(qū)公共生活平臺(tái)

下一步，項(xiàng)目還將聚焦社交感和生活化，通過場(chǎng)景營(yíng)銷強(qiáng)化“福永美好生活策源地”認(rèn)知。引入文化藝術(shù)、健康、文旅類特色活動(dòng)，提升社區(qū)居民參與感與傳播度。

如正在舉辦的“奇妙名畫IP展”并非簡(jiǎn)單的藝術(shù)陳列，而是通過“名畫cosplay”“親子繪畫工作坊”等互動(dòng)形式，讓藝術(shù)融入日常，最終形成居民主動(dòng)分享、自發(fā)傳播的口碑效應(yīng)。通過這些活動(dòng)，讓商業(yè)空間成為社區(qū)文化的“輸出者”。

接下來， 項(xiàng)目還聯(lián)動(dòng)福永街道、懷德社區(qū)共同舉辦“2025年福永新消費(fèi)嘉年華”， 以全域聯(lián)動(dòng)放大超級(jí)社區(qū)樞紐影響力。

Vol.3

都市商業(yè)進(jìn)化

益彩商管“輕資產(chǎn)”再下一城

寶安益田假日天地深耕社區(qū)的8年里，不斷生長(zhǎng)出堅(jiān)韌生命力，成為不可替代的“長(zhǎng)效標(biāo)桿”。作為益彩商管集團(tuán)的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，不僅印證了“專業(yè)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造長(zhǎng)期價(jià)值”的核心邏輯，更成為精細(xì)化商業(yè)能力的鮮活樣本。

縱觀益彩商管近二十年的發(fā)展脈絡(luò)，2005年以深圳南山益田假日廣場(chǎng)為起點(diǎn)開啟全國(guó)布局，2021年戰(zhàn)略升級(jí)為多元化資產(chǎn)管理集團(tuán)，在“運(yùn)營(yíng)升級(jí)+輕資產(chǎn)拓展”雙輪驅(qū)動(dòng)下，益彩商管已在全國(guó)7大區(qū)域20余城布局30多個(gè)項(xiàng)目，打造了深圳坪山益田假日世界、深莞益田假日奧萊、西安益田假日里、深圳西麗益田假日里、陽朔益田西街等代表項(xiàng)目。

今年4月，第二座益田假日廣場(chǎng)落子羅湖，首月客流即破200萬，在“城市更新”和“深港融合”背景下，通過頂級(jí)設(shè)計(jì)、首店矩陣和精細(xì)運(yùn)營(yíng)，定義城市消費(fèi)新地標(biāo)。

輕資產(chǎn)外拓的步伐亦愈發(fā)強(qiáng)勁，今年戰(zhàn)略簽約深圳中軸深科技城假日時(shí)光項(xiàng)目，不斷探索商業(yè)與城市的共生邊界。益彩商管將針對(duì)CBD商務(wù)人群“高效辦公+品質(zhì)社交”需求，打造“精品公園式活力商業(yè)標(biāo)桿”，讓商業(yè)融入科技新城的創(chuàng)新生態(tài)，成為“商務(wù)生活不可替代的有機(jī)組成”。

我們始終認(rèn)為，好的商業(yè)，應(yīng)該成為城市、社區(qū)、人的自然延伸。以融入日常的溫度創(chuàng)造生活新意，相信這一理念未來也將在更多商業(yè)項(xiàng)目中扎根生長(zhǎng)。

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