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楔子

前兩天刷到一則新聞，說的是上海嘉定一個樓盤精裝修交付不到一年，外墻就出現(xiàn)大面積空鼓、脫落問題。開發(fā)商雖然進(jìn)行了維修，但并沒有徹底解決問題。（如上圖）

一聽到這種新聞，最容易讓人聯(lián)想到的就是外墻保溫脫落高墜，我前段時間還寫過一個小區(qū)叫做陽光美林苑。

有興趣的朋友，可以擴(kuò)展閱讀：《》

但美林苑是老舊小區(qū)，可這個項(xiàng)目只交付了一年外墻就掉落成這樣，確實(shí)比較罕見。

所以我打算去一探究竟，今天這篇文章就來聊聊這個話題。

02

項(xiàng)目簡介

發(fā)生外墻問題的這個樓盤叫做金地西郊悅章，位于上海嘉定新城崇福路188弄的。2024年建成 ?，開發(fā)商是金地集團(tuán)、上海西郊莊園企業(yè)集團(tuán)。

該項(xiàng)目臨近滬嘉高速、嘉閔高架，自駕1公里內(nèi)可達(dá)主干道 ?；距地鐵11號線馬陸站直線距離約590米。（如下圖）

整個小區(qū)建筑面積約62,271㎡，容積率為2.5%，由9棟高層住宅組成，共576戶。主力戶型為104㎡的三房兩廳兩衛(wèi)和136㎡的四房兩廳兩衛(wèi)，當(dāng)前均價為49,800元/㎡。

據(jù)報道：該項(xiàng)目設(shè)計(jì)伊始就按照綠色建筑的高標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行。在國標(biāo)綠建技術(shù)的基礎(chǔ)上，融入了多項(xiàng)更為國際化的措施，例如可持續(xù)管理、采光優(yōu)化、熱舒適、環(huán)保建材、海綿城市等。

而現(xiàn)在看來，這所謂的“綠色建筑”多少有些諷刺意味，連項(xiàng)目的臉面問題都沒處理好，怎么談得上高標(biāo)準(zhǔn)呢？

03

問題分析

從相關(guān)報道和現(xiàn)場的一些照片來看，我判斷：這個項(xiàng)目外墻的問題主要是出在“面層”上，目前并沒有涉及到外墻的保溫層。

比如說，上圖中掉落在玻璃雨棚上的碎片看上去厚度都不大，符合面層的特征。

再比如說，上圖是外墻破損的位置，其厚度也符合真石漆的特征。而相關(guān)報道也證實(shí)：該小區(qū)外墻采用的是真石漆面層施工工藝。

另外我又去找了一下這個項(xiàng)目施工過程中的照片，看到了外墻的基層就是普通的混凝土墻面。（如下圖）

所以我判斷：該項(xiàng)目的保溫可能就是傳統(tǒng)的外保溫體系，而非現(xiàn)在比較流行的結(jié)構(gòu)保溫一體化設(shè)計(jì)。（如下圖）

這種保溫與結(jié)構(gòu)一體化的目的是：為了解決傳統(tǒng)外墻外保溫容易出現(xiàn)的空鼓開裂及脫落等問題。

建筑主體圍護(hù)結(jié)構(gòu)與保溫保護(hù)層通過混凝土剛性連接，實(shí)現(xiàn)“建筑不拆、保溫不壞”的保溫與建筑同壽命目標(biāo)。（如下圖為其構(gòu)造構(gòu)造示例）

既然該項(xiàng)目采用的是傳統(tǒng)的外墻外保溫體系，那這個外墻面層脫落，最大的原因就是：表面的真石漆和保溫層之間的連接出現(xiàn)了問題。

下面讓我們一起看看圖集是怎么要求的。

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構(gòu)造層次

先來看看外墻外保溫系統(tǒng)的介紹，也許你就能發(fā)現(xiàn)問題所在了。

外墻外保溫系統(tǒng)

由保溫層、抹面層、固定材料(膠粘劑、輔助固定件等)和飾面層構(gòu)成，并固定在外墻外表面的非承重保溫構(gòu)造總稱。

而飾面層能否牢固的附著在外墻的保溫層上，和很多因素有關(guān)。

一、抹面層是否做到位了？

在圖集中，抹面層要求抹面膠漿復(fù)合玻纖網(wǎng)格布，并且保溫層的兩面都要刷界面劑。（如下圖）

如果圖集該有的工序和構(gòu)造層次都沒有做到位，那外墻飾面層往下掉也就不足為奇了。

二、真石漆的質(zhì)量問題

真石漆的價格差異就很大，也就意味著質(zhì)量良莠不齊，只有謹(jǐn)慎選用質(zhì)量達(dá)標(biāo)的真石漆產(chǎn)品，才能保證不脫落。

三、天氣和溫度因素

不能為了趕工期，在惡劣天氣以及溫度較低的情況下施工，不然會影響質(zhì)量。

2022年7月，金地與上海西郊莊園聯(lián)合體以16.01億元競得該地塊，樓面價25706元/㎡，溢價率9.39%，房地聯(lián)動價49800元/㎡。五個月后，金地西郊悅章項(xiàng)目首開，推出504套104-136㎡房源，2024年12月項(xiàng)目交付。

而出了這樣的質(zhì)量問題之后，開發(fā)商選擇了 "點(diǎn)修"的做法，這讓業(yè)主們無法接受。

如果外立面只是偶爾一處兩處破損，那可能是偶然；而爆發(fā)了這么大面積的問題，就不得不讓人懷疑整體出了問題。

所以這種“哪里壞了修哪里”的做法，顯然是無法徹底解決問題的，也是無法平息情緒的。只有全面的返工，才是一個負(fù)責(zé)任企業(yè)該有的態(tài)度。

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結(jié)束語

近幾年，新房交付后發(fā)生質(zhì)量問題的事件屢見不鮮，究其原因主要是房價下行之后，開發(fā)商的利潤變薄了，采取了太多的“成本優(yōu)化”措施。

與此同時，隨著房價的下行，購房者對于質(zhì)量問題的容忍度也進(jìn)一步降低，所以維權(quán)的新聞頻發(fā)。

一邊是人民群眾對于美好生活的追求不斷提高，而另一邊是開發(fā)商不斷的制造著“有瑕疵”的住宅產(chǎn)品，這之間的矛盾該如何解決？

難道只靠五方責(zé)任嗎？