我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說(shuō)對(duì)你最有用的操作和建議。

以下內(nèi)容選自【北京房姐】公眾號(hào)

關(guān)注“北京房姐” 公眾號(hào)，進(jìn)行提問(wèn)，有問(wèn)必答，全程指導(dǎo)買房

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房姐你好，經(jīng)朋友介紹關(guān)注了你們公眾號(hào)，我有一套西城月壇學(xué)區(qū)建邦禮仕閣的次新房，83平大一居，價(jià)值800多萬(wàn)，目前租金16萬(wàn)一年?，F(xiàn)在糾結(jié)的是不是留著這套房，買了十多年了升值不是太好，但又因?yàn)槭窃聣瘜W(xué)區(qū)的，總感覺(jué)賣了可惜，以后西城區(qū)幾乎不可能有這種房子了，想聽(tīng)聽(tīng)您的看法。

房姐回復(fù)：

你這個(gè)房子樓齡新，但是戶型很小眾，西城房源一般都是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠型的，剛需小兩居、緊湊三居才是主流，你這83平的大一居，在西城樓市里算“奢侈品”，但這奢侈不頂用?。?/p>

一居的硬傷太明顯：功能性拉跨。一家人在一起生活，肯定得改兩居，但改完之后，居住體驗(yàn)就差很多，而且這小區(qū)一居還都是東向或西向，采光差點(diǎn)意思。

所以，我的建議你如果用不到學(xué)區(qū)，還是要盡快賣掉，一方面是房子本身有短板，升值乏力不是偶然；另一方面隨著新生兒數(shù)量減少，未來(lái)生源下降，學(xué)區(qū)房是不是還像現(xiàn)在這么緊俏這都說(shuō)不好，盡管你是月壇的學(xué)區(qū)，本身比較強(qiáng)勢(shì)，但是如果整體生源下來(lái)了，再厲害的學(xué)區(qū)，還是會(huì)受一些影響的，不如換成真金白銀踏實(shí)。

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房姐，我關(guān)注您好久了！23年前聽(tīng)了你的建議，把豐臺(tái)老破小賣了，現(xiàn)在看也算是賣到高點(diǎn)了，真的十分感謝您。我現(xiàn)在住在望京西園，這房子是父母很早之前買的，戶型不太好。因?yàn)楹⒆釉诤笊秤蠂?guó)際學(xué)校，所以想換到后沙峪去，還想一步到位買個(gè)別墅。但望京這邊的中介說(shuō)，別墅不如普通住宅，我有點(diǎn)納悶，您是怎么看的啊？

房姐回復(fù)：

特別感謝你這么久的關(guān)注！首先得肯定你的想法，后沙峪離孩子上學(xué)的地方近，而且別墅的居住品質(zhì)確實(shí)比普通住宅高，要是你單純就是想住得舒服，換別墅肯定沒(méi)問(wèn)題，完全不用太糾結(jié)保值增值、漲漲跌跌的事。買房本來(lái)就是為了滿足自己的需求，你需要住品質(zhì)好的，那換過(guò)去就值。

不過(guò)有一點(diǎn)需要注意，別墅和普通住宅相比，在流通方面天然就有劣勢(shì)，一方面是總價(jià)高，能承擔(dān)這個(gè)預(yù)算的買家本來(lái)就少；另一方面是位置遠(yuǎn)，不像市區(qū)普通住宅，受眾面更廣。

而且別墅還有個(gè)容易被忽略的點(diǎn)，別墅的裝修和后續(xù)維護(hù)，通常要花不少錢。這部分費(fèi)用等以后賣房的時(shí)候，很難通過(guò)房?jī)r(jià)溢價(jià)收回來(lái)，買家大概率不會(huì)為這部分費(fèi)用買單。

所以總的來(lái)說(shuō)，還是得從你自身需求出發(fā)。當(dāng)下這個(gè)市場(chǎng)，不用太糾結(jié)“值不值”，你需要它，它能解決你的問(wèn)題，那它就值。你要是想清楚了住別墅的好處和要承擔(dān)的成本，那就大膽換，別被中介的話影響了自己的判斷！

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房姐好，經(jīng)常閱讀你的文章，覺(jué)得十分受用。本人在金融街工作，房子在長(zhǎng)陽(yáng)半島兩居，居住和通勤尚可。但因?yàn)楦改敢獊?lái)北京養(yǎng)老，所以有換大面積的想法。另外孩子在長(zhǎng)陽(yáng)上學(xué)，也有到西城小升初的想法。請(qǐng)問(wèn)您有什么建議？或者請(qǐng)幫忙分析一下思路，包括在長(zhǎng)陽(yáng)本地置換。現(xiàn)有房子賣掉后能有200余萬(wàn)，加儲(chǔ)蓄與貸款預(yù)計(jì)買700或800萬(wàn)左右的。

房姐回復(fù)：

先給你潑個(gè)冷水：長(zhǎng)陽(yáng)本地置換直接PASS！700-800萬(wàn)的預(yù)算買房山，純屬性價(jià)比倒掛，現(xiàn)在買進(jìn)去，以后想換房，大概率是“砸手里賣不上價(jià)”的結(jié)局。

目前置換的話，主要看你孩子的情況，要是孩子已經(jīng)四五年級(jí)，馬上要小升初，那別猶豫，一步到位置換西城！這個(gè)預(yù)算在西城能淘到不錯(cuò)的兩居或小三居，自住兼顧上學(xué)。

但如果孩子還小，或者你沒(méi)那么執(zhí)著于頂尖學(xué)區(qū)，那豐臺(tái)是個(gè)好選擇。沿著4號(hào)線、19號(hào)線、10號(hào)線往南看看，草橋、大紅門、新宮板塊，到金融街通勤半小時(shí)內(nèi)，這個(gè)預(yù)算能買個(gè)品質(zhì)不錯(cuò)的次新小區(qū)，住的舒服了，學(xué)?？隙ň蜎](méi)那么好，看你自己怎么取舍了。

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