鄭州傳出消息，要對(duì)超過30年房齡的老住宅進(jìn)行全面體檢。

這一舉措打響了房屋定期體檢制度落地的又一槍。

此次體檢內(nèi)容極為全面，涵蓋了地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施及管線等重要部件，以及相互之間的構(gòu)造連接情況。這意味著，建筑的全系統(tǒng)，能檢的都檢了。

更關(guān)鍵的是，所有體檢費(fèi)用均由市級(jí)公共賬戶承擔(dān)，業(yè)主無(wú)需花一分錢。

這并非孤立事件，而是一場(chǎng)席卷全國(guó)的、政策引導(dǎo)的硬性動(dòng)作。

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房子像人一樣也會(huì)變老，老了也會(huì)生病，這就需要建立房屋定期體檢制度。

房屋三項(xiàng)制度，并不是首次被提及。

早在2023年6月，三項(xiàng)制度首次出現(xiàn)在住建部部長(zhǎng)倪虹的署名文章上，隨后，住建部在各大會(huì)議上多次提及探索建立房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制，完善房屋體檢、養(yǎng)老金、保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度。

目前，全國(guó)范圍內(nèi)共有22個(gè)城市納入三項(xiàng)制度的試點(diǎn)，分別為上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長(zhǎng)沙、鄭州、西安、沈陽(yáng)、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、寧波、無(wú)錫，這22個(gè)城市正陸續(xù)開展試點(diǎn)。

具體執(zhí)行起來，每個(gè)城市也都不同：

天津在2023年便開創(chuàng)了“體檢發(fā)現(xiàn)問題、更新解決問題”的閉環(huán)模式，并將“疑似C、D級(jí)危房數(shù)量”、“老舊電梯數(shù)量”納入特色體檢指標(biāo)。該模式已被住建部全國(guó)推廣。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2024年，天津就借此推動(dòng)了127個(gè)老舊小區(qū)的改造。

深圳則采取了費(fèi)用共擔(dān)機(jī)制：對(duì)于房齡超20年的小區(qū)，基礎(chǔ)體檢費(fèi)用由政府、業(yè)主、房屋養(yǎng)老金賬戶按3:2:5的比例分?jǐn)偂?024年，深圳完成89個(gè)老舊小區(qū)體檢，其中高達(dá)76%查出了屋面滲漏、外墻腐蝕等典型問題。

體檢只是起點(diǎn)，其最終目的是“倒逼整改”。

體檢結(jié)果出來后，方向基本明確：

要么安全問題嚴(yán)重，直接納入城市更新通道，拆舊建新；

要么通過更換管材建材、加固結(jié)構(gòu)等方式，進(jìn)行系統(tǒng)性品質(zhì)提升，延長(zhǎng)房屋壽命。

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推動(dòng)這場(chǎng)變革的，是日益緊迫的現(xiàn)實(shí)：中國(guó)的房子正集體步入“中老年”。

從市場(chǎng)掛牌數(shù)據(jù)看——

10年以內(nèi)的房齡占比在10%左右；

10-15年房齡的占比35-40%左右；

15-20年的房齡的占比30%；

20年以上的房齡占比大概在20%左右。

有官方數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房中，2000年以前建成的房屋占比高達(dá)27.55%。更有14個(gè)省市（如上海、北京、天津、遼寧、浙江等）的這一占比已超過35%。

截至2022年底，我國(guó)城鎮(zhèn)有接近20%的房屋房齡超過30年，正進(jìn)入設(shè)計(jì)使用年限的中后期。

預(yù)計(jì)到2040年前后，近80%的城鎮(zhèn)房屋將步入“中老年”階段。

具體到城市，情況更為嚴(yán)峻：

上海擁有約200多萬(wàn)套“老破小”，部分板塊占比超一半，其二手房成交量的近80% 來自這類房源。

北京在售的13.6萬(wàn)套二手房中，房齡超20年的近5萬(wàn)套，占比驚人。

廈門島內(nèi)，老破房的占比更是達(dá)到80%。

隨著小區(qū)愈發(fā)老化，要修繕的費(fèi)用只會(huì)越來越高。

住老舊小區(qū)的朋友這幾年應(yīng)該發(fā)現(xiàn)了，自己所在的小區(qū)房屋外墻脫落、電梯故障、漏水這樣的問題司空見慣，時(shí)間長(zhǎng)了物業(yè)也開始擺爛。

一些小修小補(bǔ)的項(xiàng)目，物業(yè)不想管，整修的大型項(xiàng)目物業(yè)舍不得花錢就只能交到“美麗家園”的工程。

事實(shí)上，隨著城市建筑紛紛邁入“中老年”，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制，越來越成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。

你可以理解為，今后把房子當(dāng)作人一樣對(duì)待，要給房子定期體檢、上保險(xiǎn)、交養(yǎng)老金。

因?yàn)橹挥兴】盗?，你才?住的舒服 。

這份初心，不用懷疑，肯定是好的。

3

你以為 這項(xiàng)制度只是針對(duì)老破小老破大嗎？

別忘了，還有一類更值得重視的潛在情況，就是高層商品房。

我們是世界上為數(shù)不多的，以高層為主要居住類型的國(guó)家。

那些年，在房地產(chǎn)大浪潮的推動(dòng)下，一夜之間，全國(guó)各地出現(xiàn)了大批大型高層住宅區(qū)。

同時(shí)，高層因?yàn)槿丝诿芏却?，公共空間和設(shè)施使用率高，會(huì)導(dǎo)致折舊率加速。

在北方，草坪2-3年不更換基本就會(huì)成片枯死，南方不換就是成片雜草。

游樂設(shè)施、水系噴泉、地磚墻面、公共門禁，5年左右或壞或舊，10年不維護(hù)就會(huì)造成年久失修。

絕大部分小區(qū)的電梯都沒有得到足量保養(yǎng)，一般15年就基本沒法再用，必須更換。

時(shí)間再長(zhǎng)點(diǎn)，就涉及到公共管道的壽命和更換，乃至房屋本體結(jié)構(gòu)的加固。

所以，高層使用年限通常是50年，但大多數(shù)小區(qū)20年房齡的時(shí)候就已經(jīng)破得不成樣子。

房子正集體步入“中老年”，已無(wú)法阻擋！

怎么辦？

只有盡力去延緩。

這就不難理解，房屋體檢、養(yǎng)老及保險(xiǎn)制度，會(huì)在這兩年被重點(diǎn)提起。

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所以，這是一個(gè)非常龐大的舊改市場(chǎng)，而體檢只是第一步而已。

在未來五年，也就是一整個(gè)十五五計(jì)劃中，老破小、老破大改造都將是國(guó)內(nèi)城市的大趨勢(shì)。

收縮城市框架，優(yōu)化現(xiàn)有城市結(jié)構(gòu)，高品質(zhì)提升建成區(qū)，這就是中央一直再提的高品質(zhì)城市建設(shè)的核心內(nèi)容，也是未來5年的核心計(jì)劃。

有人估算過，僅此一項(xiàng)，也就是舊房整改，能帶動(dòng)的投資就是超過10萬(wàn)億的資金量，會(huì)拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈新一波增長(zhǎng)。

而對(duì)于手中有老破小或老破大的人來說，也是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。

要么就直接可以進(jìn)入到更新通道，直接拆了拿補(bǔ)償；拆不動(dòng)的，也會(huì)進(jìn)行老房品質(zhì)升級(jí)，帶動(dòng)居住感和品質(zhì)感躍升。

并且，一些 老房子 的地段非常好， 在城市更新和高品質(zhì)改造之下，這些老房子可能會(huì)帶來一波品質(zhì)升級(jí)和居住舒適感躍升，租金也可能會(huì)更好。

總之， 老房子的養(yǎng)老，已經(jīng)不是一個(gè)家庭的問題，而是一個(gè)時(shí)代的課題。

而現(xiàn)在，一切才剛剛開始。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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