北京章哥，房地產從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

咨詢下朝陽的學區(qū)，兼顧通勤和生活便利性，目前90%概率圈定在【望京】區(qū)域。

家庭情況：老大27年上小學、老二30年上小學

夫妻通勤：首都機場

目標選擇：三代，所以傾向三居兩衛(wèi)

已看小區(qū)：

（1）望京新城（看的最多，喜歡全南和四居戶型）、

（2）望京西園三區(qū)（看過2次，環(huán)境不錯）

（3）利澤西園、望京花園、望馨花園（看的少）

預算：子彈確實有限，未來感覺還會跌，最好能400-450，450就是咬咬牙了。

我們在順義的自住房目前已賣，從5月看開始自住房和望京一塊往下降，原來望京新城600+的房子夠不上，現在也能想想了，確實也已經出現我們心理價的成交。

想問問您：

1.望京近30年的老塔樓未來半年還會降嗎？

2.我們考慮孩子上學的便利性，但等孩子上完學又過了10年，到時候望京新城還好出手嗎？

3.對于望京學區(qū)，我不太想選陳分，怕太卷太累，我的這個想法正確嗎？如果選白小+首師大/清華附/陳分實驗這種，會不會耽誤孩子？（意思是本身朝陽就不強，在望京反而沒選最強的陳分）預算還能提升。

A：

1.老塔樓是否會降？算算租售比唄，如果已經低于平均值了就沒什么降價空間。讓中介給算算，他們有數據。不過塔樓最好次選吧，一般都不太受追捧，近20多年來很少有蓋塔樓的了。

2.如果是塔樓，那出手時主要看戶型和價格，盡量選戶型好的+到時候的掛牌價別太高。另外最好讓中介提供得房率，盡量選高的。因為住建部一直籌備“按套內面積報價”，草案都寫好5年了。如果真的全面鋪開，對塔樓至少不是利好，所以盡量選公攤少的吧。

3.具體學區(qū)外人不好建議，只能是家長選擇。不過說實話，孩子是否太累主要取決于家長，真不想卷的話學校是不會強求的，誰都怕出事兒。

4.白小這幾所都很強啊，陳分實驗（現在叫將府實驗吧）還是民辦校呢，相當強，肯定不會耽誤孩子。清朝也算頭部校，而且對口房源的溢價不高，初中的話就更沒溢價了。但對口白小的應該都有溢價，算算吧。

而且多說一句，如果家長的期望值高+給孩子補課多，那孩子在普校的感受會更別扭。因為環(huán)境氛圍是很影響人的，如果周邊都努力，那自己卷不卷的都不會突出，跟同學相比之后也就沒什么好抱怨的。而如果周邊的氛圍不太卷，自己卻被父母要求挺高，孩子則會更抵觸的。

當然朝陽哪所學校都不會耽誤孩子的，只要天分高+努力，那甭管是點招還是選拔都有通道，而且還有民辦校，比東西城要更利好牛娃。

5.學校的選擇看自己。不過提醒一句是陳分的學區(qū)溢價并不高，所以對口房子算相對性價比高的。另外也可以看對口初中清朝望京的，這就沒溢價了，性價比也算高的。西園三區(qū)是對口哪兒?。课矣洸磺辶?，是清朝望京嗎？問問吧，如果是的話就合適。

僅供參考。

二

Q:

請問，在建國門附近上班，看中四惠金地名京，因為物業(yè)好，房價近期也跌得少，保值角度和上班近角度想買，賣家掛價650，中介說心理價位630，是小區(qū)稀有房型，兩室通透，新裝修的。好幾年也沒有掛出來過。才掛上二十多天，中介一直催要去談價，下午去談，應該注意些什么呢？砍價能砍多少呢？房子是喜歡，但是市場一直跌，不敢給太多。

A：

1.這具體的行情還是問當地中介吧，沒到現場了解情況的不敢瞎說。

2.不過真要是稀缺，那掛20多天就不算短了，要不就看看有多少人關注，評估一下受追捧程度。

砍價先是讓中介砍，甭管多少錢的多砍點兒試探一下。最好給中介點兒好處，讓他們幫著你說話。另外倆人去砍價合適，一個紅臉一個白臉的打配合。然后準備點兒現金當定金，覺得差不多了就掏出來往桌上砸，這年頭兒比數字的沖擊力大。

3.總之具體的我不知道，還是多跟中介聊吧，他們才專業(yè)。但就算喜歡也別老掛嘴里，上趕著不是買賣。另外算算租售比，讓中介算吧，看性價比是否真的合適。

僅供參考。

三

Q:

請問，打算買房解決孩子明年小升初問題，目前孩子學籍戶籍均在大興。考慮海淀羊坊店學區(qū)，不自住，入學兩年后賣掉，預算總價400萬以下，首付300萬以內。麻煩推薦一下可選的小區(qū)以及初中志愿的填報思路。

A：

1.您這問題我都不好回答。首先推薦不了小區(qū)，因為400萬以下的肯定是占坑兒房，那就沒法兒聊什么小區(qū)了，也沒必要。建議是直接找當地中介給找房吧，讓他們按照預算匹配房源，哪個小區(qū)有合適的就買哪兒的。

估計能選的不太多，頂多也就是小幾十套吧，盡量選擇沒硬傷的，要不然到時候不好賣。而且做好準備，這種房子的學區(qū)溢價多數偏高，租金收益率也就偏低了。

2.然后既然是跨區(qū)小升初，那就基本都是派位，這填報思路就主要看運氣了。本地六年學籍的都不敢確保，跨區(qū)的誰敢建議什么??？我反正不敢。

3.您要不還是問問別人吧，感覺您的期望值有點兒高，我也不太懂行，不敢建議。

僅供參考。

四

Q:

請問，我現在在大興機場上班，榆垡租房，我和小孩朝陽勁松的戶口，媳婦帶小孩在老家，今年上二年級，想后面把小孩轉到北京上學，所以需要考慮居住和上學的需求。

首付目前可以拿出100-150，總價最好能在400以內，老家有房暫時還沒考慮賣掉，如果賣的話也就100，每月收入20000左右。

最早看過朝陽，最近看過亦莊和天宮院、西紅門，感覺現在房價不穩(wěn)定，考慮的范圍也比之前要多一些了，東西海的房子也在走低。

以上是大概情況，想聽聽章哥的建議，現在主要是沒有考慮好在哪個區(qū)域買，糾結要不要奔著學區(qū)去。

A：

1.京戶，400-500萬，兼顧居住和上學，不確定是否以學區(qū)為主。那常規(guī)建議就是亦莊唄。因為亦莊獨立之后，現在的大興沒有普遍意義上的學區(qū)房了，也就是都沒有學區(qū)溢價，居住的性價比正常。

天宮院和西紅門都可以算兼顧，但既然現在有了學區(qū)的想法，那如果現在沒實現，很可能到小升初的時候又有想法了。所以考慮好吧，避免過幾年又折騰，稅費什么的不是小數字。

2.但如果買在東西海朝，以4/500萬的預算基本買的都是占坑兒房，溢價都不低。而您家孩子已經二年級，轉學的話東西城大概率進不去對口牛校，海淀則是自己去協商，那對于溢價來說就不太值了。相對來說朝陽是對口的概率大些的，但也得看學校有沒有學位，能對口則皆大歡喜，否則也不太值唄，占坑兒房的溢價率和東西海平均值是基本一致的。

亦莊則是也不敢保證對口轉學成功，但溢價相對低了一半或以上呢。而且無論怎么派位也是學區(qū)內，風險相對小。另外房價相對低些，能買到居住條件更好的。當然，如果以成績來說，亦莊現在跟東西海朝還差不少呢，溢價也就是一分錢一分貨了。這幾年買房的家長們都是預期亦莊未來的進步，看自己的判斷吧。

3.另外也考慮好學區(qū)溢價的風險，今年是入學高峰的最后一年，明年之后就確定的低谷期了，是否能撐住還挺高的溢價就得看政策了，畢竟這預算不好買到別的方面也支撐強的。

4.不過就算買在亦莊，這跟大興機場的通勤也夠遠的吧？天天奔波可夠辛苦的。

僅供參考。

五

Q:

請問，我不知您是否炒股，但想聽聽您對股市+樓市的看法。之所以是+，因為我認為股市樓市是存在輪動的，股市上漲之后賺到錢的會去買房，但股市就跌了。而房價也是盛極而衰的，接盤晚的買房虧了之后會賣掉房子，剩下的錢投入股市，從而又促進股市上漲。這是我近幾年的感覺，但因為對房地產市場不熟，只是看了開發(fā)商的一些軌跡，所以想聽聽您的看法。

A：

1.我好像沒什么看法，因為我不炒股，只是買了點兒指數基金而已，沒多少錢也很少看，留著給孩子將來當備用金吧，或者是當做教訓。

另外所有開發(fā)商的研究部門都做過樓市股市的比較分析，我所在的幾家公司也不例外。但得出的共同結論都是“有關聯性，但沒有必然性，與其強求規(guī)律，不如索性撞大運，跟著感覺走就得了”。

2.您所總結和感覺的，在樓市股市歷史上都曾經發(fā)生過，但還是這句話“沒有必然性”，某次的經驗不能當做普遍規(guī)律，也就更無法復制了。

所以在我看來這種尋找規(guī)律的行為意義不大，投入了很多的時間精力，未必能總結出必然的規(guī)律。而且就算總結出了也沒什么意義，因為幾乎不可能踏準節(jié)奏，而時機是轉瞬即逝的，錯過的永遠比計劃的多。

這就跟周期似的，事后總結一定存在，但在周期之中的人卻沒幾個能踏準，踏準的也基本都是蒙的，下次還是懵逼。

3.另外多說一句，所謂“股市賺錢了之后去買房，甚至是買豪宅”，這只能說是理想的，但沒幾個人能實現。因為股市的波動大+速度快，賺錢賠錢都很容易。那在大盤上漲的時候，賺到錢的有幾個舍得套現離場？而一旦錯過高點，那大多數散戶又都舍不得賣了，幻想能漲回來。但一般都是陷入惡性循環(huán)，到最后是賺到的都吐回去，不僅買不了房，連炒股的本金還或許賠掉呢。

所以看看股市的歷次行情吧，“賣房炒股”的我見的多了，但及時收手的幾乎沒見過。咱們的股市就是賭場，莊家更能操控節(jié)奏，導致沒幾個人不被帶節(jié)奏掉溝里的，所謂的賺錢買房也就成了夢想。

4.總之這是我的看法，就是規(guī)律肯定存在，但迄今沒人能明確總結出來，更無法復制。散戶們不僅踏不準節(jié)奏，還有可能被莊家收割，最終都是一場夢。

僅供參考。

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