｜鄧浩志我一般很少討論地塊和項(xiàng)目，但由于這次是近年來極少見的巨型項(xiàng)目，所以提些看法。

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背景：

海珠區(qū)南泰路地塊，宗地面積6.5萬平，出讓用地面積4.2萬，容積率3.4，計(jì)容總建面為14.4萬平，起拍價(jià)27.5億，起拍樓面價(jià)1.9萬/平。

競(jìng)得人須在旁邊建回遷安置商業(yè)約20萬平、地下空間不少于5.5萬，還有學(xué)校等。

這塊地出來后，將會(huì)是海珠西最大的、最旗幟性的樓盤，直接影響整個(gè)海珠西的新房格局，甚至決定了未來片區(qū)房?jī)r(jià)的發(fā)展趨勢(shì)。

首先是商業(yè)

項(xiàng)目要求配建20萬平米的大型商業(yè)，這個(gè)規(guī)模，很可能重塑整個(gè)海珠西的商業(yè)格局。目前海珠西只有樂峰廣場(chǎng)一個(gè)大規(guī)模綜合商業(yè)，其他綜合商業(yè)要么經(jīng)營(yíng)不善、門可羅雀，比如廣百新一城；要么規(guī)模較小，比如江泰路萬科里，只能滿足周邊一兩公里范圍內(nèi)的日?；鞠M(fèi)，無論品類和檔次都相對(duì)單一，更談不上帶動(dòng)片區(qū)的商業(yè)氣氛。如果這個(gè)大商業(yè)能出來，而且經(jīng)營(yíng)得好，這將是海珠區(qū)一個(gè)新的商業(yè)地標(biāo)；如果做不好，也有可能“一碟齋”擺響度。

據(jù)說目前有5家品牌大房企對(duì)這個(gè)項(xiàng)目有興趣

由于這幾家房企在商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力上有非常大的差距，所以不同企業(yè)獲得這個(gè)地塊，結(jié)果完全不同。

如果H字頭房企拿下，對(duì)商業(yè)是最有利的，因?yàn)樗麄儞碛凶顝?qiáng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。按區(qū)位和周邊消費(fèi)力，很可能引入其二線商業(yè)品牌“萬象天地”。這個(gè)品牌不是頂奢，但更符合多數(shù)消費(fèi)者的需求，能帶動(dòng)人氣，最終超越樂峰廣場(chǎng)也有可能。

如果是Z字頭房企拿下，次好。他們商業(yè)經(jīng)驗(yàn)也比較豐富，旗下商業(yè)品牌環(huán)宇天下也有不少成功案例，出來后順利開業(yè)基本沒有問題，但后續(xù)經(jīng)營(yíng)則五五開，最終還要看經(jīng)濟(jì)大環(huán)境對(duì)大家消費(fèi)力的支撐。

如果是P字頭或者L字頭房企拿下，不確定性較高。因?yàn)檫@兩家房企更擅長(zhǎng)住宅產(chǎn)品打造，但商業(yè)運(yùn)營(yíng)上成功案例比較缺乏，更常會(huì)見到其配建商業(yè)招商不足，甚至是閑置的狀況。

如果是Y字頭房企拿下，商業(yè)可能九死一生。目前這家房企一個(gè)成功經(jīng)營(yíng)的商業(yè)都沒有，更要命的是部分早期樓盤甚至把商業(yè)承諾干成了公寓產(chǎn)品，賣完就了事，比如工業(yè)大道的某樓盤。

住宅產(chǎn)品方面

5家房企做出來的住宅產(chǎn)品，我認(rèn)為應(yīng)該都會(huì)不錯(cuò)：

Y字頭房企很可能又以驚嚇市場(chǎng)的超高使用率獲得優(yōu)勢(shì)；

L字頭房企可能是最讓人期待的，他們的審美上和其他本地房企比有點(diǎn)別具一格；

P字頭房企不排除來個(gè)準(zhǔn)豪宅產(chǎn)品，直接賣個(gè)剛改價(jià)格；

Z字頭房企大概率維持一貫的中高端小資定位；

H字頭房企也會(huì)很上檔次，但其產(chǎn)品線特征，目前我感覺并不十分清晰。

極度低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，12月到明年一季度，不排除是新一輪政策密集期。