在廣州城市發(fā)展的逐鹿中，黃埔與番禺的“雙雄對(duì)標(biāo)”稱得上是一個(gè)經(jīng)典組合。

作為承載廣州產(chǎn)業(yè)升級(jí)與城市南拓的核心力量，這兩大強(qiáng)區(qū)的發(fā)展路徑常被拿來同臺(tái)較量。

他們之間，也頗有瑜亮情結(jié)的意味，因?yàn)槎紝儆诮?，也各自代表東進(jìn)南拓的戰(zhàn)略定位。

而其中最具話題性的對(duì)比，莫過于番禺萬博商務(wù)區(qū)與黃埔科學(xué)城的對(duì)比。

過去倆年，萬博出盡了風(fēng)頭，商務(wù)區(qū)擴(kuò)容，天河城開業(yè)，四海城出圈，第二座k11落地，18號(hào)線、22號(hào)線開通....刷新中國商業(yè)CBD新傳奇。

可以說，當(dāng)年廣州吹過的牛逼，終究還是萬博扛下了所有。

而反觀科學(xué)城，絞盡腦汁也沒想到有啥爆點(diǎn)利好出現(xiàn)，仿佛消失在大家的視野之中。

萬博的出圈密碼，也恰恰戳中了黃埔當(dāng)前發(fā)展中的若干痛點(diǎn)。

論高端商圈

黃埔，何時(shí)能有番禺一半？

黃埔賺錢天河花，一分別想帶回家。

這句調(diào)侃，應(yīng)該是黃埔城建發(fā)展里，對(duì)商業(yè)的真實(shí)寫照，也是不得不面臨的現(xiàn)實(shí)與無奈。

黃埔商業(yè)中心弱的問題不是近一兩年才出現(xiàn)的。

目前黃埔人均生產(chǎn)總值達(dá)到了35.5萬，位居全市第二，也超出同期全國平均的3.7倍，達(dá)到了發(fā)達(dá)收入水平，是番禺的3倍有多。

根據(jù)國內(nèi)外城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，發(fā)達(dá)收入水平的市轄區(qū)，應(yīng)有2-3個(gè)以上高端商圈與之匹配。

但是黃埔現(xiàn)狀如何呢？按照官方說法：

缺少都市級(jí)高端商圈，中高端商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及商業(yè)服務(wù)能力不足

來源：黃埔區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局與發(fā)展規(guī)劃（2020-2030）

從地理位置上分析，黃埔近天河，與CBD為鄰，且人均GDP強(qiáng)，但其人均優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積不到番禺一半。

同樣是外圍近郊，黃埔商業(yè)不光打不過番禺，在黃埔居民心中，甚至連逛街概念都很少，靠近天河的去美林，靠近增城的就去了永旺。

黃埔人均優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積僅0.48㎡/人，不及番禺、增城

數(shù)據(jù)來源：黃埔商業(yè)指數(shù)

而不得不承認(rèn)，番禺在搞商業(yè)上確實(shí)是有點(diǎn)東西的！

最能打的萬博，已經(jīng)成為中國十年內(nèi)最成功的商業(yè)案例。

在2024年度《中國商圈商業(yè)力指數(shù)榜單》中，長隆萬博商圈成功入選中國商圈商業(yè)力TOP50，在廣州位列前二，僅次于天河路-珠江新城商圈。

萬博CBD的繁華也從不止于四海城的網(wǎng)紅熱度，東區(qū)萬達(dá)廣場的煙火氣、西區(qū)時(shí)代芳華里的潮流感，再到海印又一城的高端調(diào)性、保利大都匯的多元業(yè)態(tài)，連同剛開業(yè)便引爆市場的K11 Select，各有千秋。

黃埔商業(yè)主要還是以二三線商業(yè)之王——萬達(dá)為主，主打中檔消費(fèi)，近年來也開了個(gè)大悅匯，消費(fèi)力不錯(cuò)。

而像其他諸如敏捷廣場、奧園廣場、星級(jí)云匯這些，更類似于社區(qū)商業(yè)，服務(wù)范圍和能力遠(yuǎn)不及商業(yè)廣場。

城市形象展示度上

黃埔缺一個(gè)標(biāo)桿

黃埔跟番禺相比的話，給人的感覺是很強(qiáng)，但有點(diǎn)缺乏記憶點(diǎn)。

比如，到處都是科技園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、工廠，甚至上司公司也占了全廣州1/3，頗有深圳的樣子。

但要是問你，黃埔的CBD在哪，可能就有點(diǎn)說不太上了。

科學(xué)城應(yīng)該是最能創(chuàng)造GDP的區(qū)域，那代表企業(yè)有哪些？

除了暴雷已久的明星企業(yè)雪松，剩下的寶能、南方電網(wǎng)這些傳統(tǒng)企業(yè)，估計(jì)就沒太多代表新興經(jīng)濟(jì)的企業(yè)。

這對(duì)城市與區(qū)域的長遠(yuǎn)發(fā)展而言，無疑是一個(gè)短板，缺乏高辨識(shí)度的核心記憶點(diǎn)。

在番禺，繁華的商業(yè)只是表象，背后迅速增長的產(chǎn)業(yè)更是枝繁葉茂。

2025年上半年，長隆萬博商務(wù)區(qū)市場主體突破3萬家，“四上”企業(yè)超600家，同比增長13.7%。

這里除了匯聚虎牙、歡聚這些公司，廣州排名前列的兩個(gè)獨(dú)角獸企業(yè)，希音與廣汽埃安都在番禺萬博。

這個(gè)1.5平方公里的建成區(qū)里，高樓林立，摩登現(xiàn)代，城市的展示精致而又迷人，確實(shí)引以為傲。

千萬不要小看了頭部企業(yè)，或者頭部板塊對(duì)城市的重要性。

在流量時(shí)代，誰能率先占據(jù)注意力，誰就率先容易獲得資本的青睞。

一座具備清晰品牌意識(shí)的城市，如同擁有強(qiáng)辨識(shí)度的企業(yè)品牌，它在投資方那里無需實(shí)現(xiàn)過多推介，便能在同類區(qū)域競爭中搶占先機(jī)。

番禺的希音便是典型例證，不僅自身扎根番禺發(fā)展壯大，更以強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)虹吸效應(yīng)，帶動(dòng)上下游服裝產(chǎn)業(yè)鏈在區(qū)域內(nèi)高度集聚。

這一點(diǎn)，確實(shí)是需要向番禺，向萬博商務(wù)區(qū)學(xué)習(xí)下如何搞好區(qū)域自己的核心品牌。

與其三點(diǎn)開花

不如集中一個(gè)來發(fā)展

當(dāng)然，黃埔作為廣州第一工業(yè)大區(qū)、第一舊改大區(qū)，經(jīng)濟(jì)總量僅次于天河，在制造業(yè)當(dāng)家的大背景下，將持續(xù)在廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演重要角色。

也就說，黃埔榮則廣州榮，這是毋庸置疑的戰(zhàn)略定位。

可惜黃埔過去畫餅太多，從北往南，都是各種規(guī)劃大餅：知識(shí)城、科學(xué)城到如今最新的海絲城（曾經(jīng)的老黃埔一帶），甚至之前還有網(wǎng)友建議把新塘納入海絲城，餅多到實(shí)在消化不了....

我們逐個(gè)看看。

知識(shí)城地廣人稀，與周邊交通便利度弱，N年等一回的37號(hào)線一鴿再鴿，經(jīng)過上一輪周期之后現(xiàn)在已經(jīng)成衛(wèi)星城。

科學(xué)城如今的問題，自己也沒搞出個(gè)區(qū)域CBD出來，居民多的地方?jīng)]商業(yè)，有商業(yè)的地方住宅少，地鐵也非常不給力。

舉個(gè)例子，諾大的科學(xué)城只有6、21號(hào)和7號(hào)線三條，但萬博就集聚了三條。

比如，蘿崗和香雪之間隔著LG，蘇元與蘿崗之間隔著創(chuàng)維，而香雪往東、住宅扎堆的云埔又常被調(diào)侃為“生活不便區(qū)”，沒有一個(gè)強(qiáng)中心。

老黃埔人氣聚集度高，本最有機(jī)會(huì)成為黃埔名片，但礙于歷史遺留原因，商圈規(guī)模、結(jié)構(gòu)、層次，都存在很大不足，如今寄希望于新規(guī)劃的海絲城。

現(xiàn)在黃埔走的這種多核路線，看似多點(diǎn)開花，實(shí)則還差點(diǎn)火候。

與其樣樣兼顧，不如像番禺一樣，集中力量辦好某一個(gè)核心，或許會(huì)起到事半功倍的奇效。

大家對(duì)黃埔發(fā)展，又怎么看？