北京大悅酒店 圖源：大悅城官網(wǎng)

11月17日，大悅城控股（以下簡稱大悅城）子公司大悅城地產宣布，已批準通過私有化的決議案。

待計劃生效后，大悅城地產在聯(lián)交所的上市地位，預計將于11月27日正式撤銷。

2013年上市、2025年私有化，這家地產央企的上市之路即將結束。

這一重大資本運作，標志著這家以“大悅城”商業(yè)地產品牌聞名的央企地產商，正在全面調整其業(yè)務戰(zhàn)略。

而在退市消息傳出前，大悅城旗下的北京華爾道夫酒店已被掛牌出售，標價20億元，卻遭遇了近半年的市場冷遇。

截至目前，大悅城旗下僅剩4家酒店：北京華爾道夫酒店、三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、三亞美高梅度假酒店和自營品牌北京大悅酒店。
這一數(shù)字與高峰期相比已大幅減少。

曾經輝煌的酒店業(yè)務，如今成為大悅城戰(zhàn)略收縮的先行軍。

隨著財大氣粗的玩家越來越少，地產系酒店的艱難換擋期依舊在延續(xù)。

從遍地開花到四家僅存

在退市公告引發(fā)資本市場廣泛關注的同時，作為大悅城控股旗下重要業(yè)務組成部分的酒店業(yè)務，其發(fā)展歷程與戰(zhàn)略價值同樣值得關注。

從最早涉足酒店業(yè)至今，大悅城在酒店領域的布局已超過30年。

然而，這張曾經輝煌的業(yè)務網(wǎng)正在快速收縮。

作為中糧旗下旗下唯一的地方投資和管理平臺，大悅城從上世紀就是九十年代初開始涉足酒店業(yè)。

上世紀90年代，大悅城打造了三亞凱萊度假酒店——被譽為“中國第一家五星級度假酒店”，使凱萊品牌成為國人心中“豪華酒店”的代名詞。

2010年前后，大悅城迎來高光時刻，一口氣開出三亞美高梅度假酒店、三亞亞龍灣瑞吉酒店和北京長安街W酒店。

北京長安街W酒店 圖源：誠旅

其中，北京W酒店是品牌在內地第二家分號，以其先鋒時尚的設計成為北京潮流地標。

然而，隨著市場環(huán)境變化，大悅城的酒店版圖不斷收縮。

北京長安街W酒店在2017年被出售并換牌索菲特，三亞凱萊仙人掌度假酒店也因資產老舊于2024年暫停營業(yè)。

尤其是2017年出售虧損嚴重的長安街W酒店。

這家酒店自2014年9月開業(yè)以來一直處于虧損狀態(tài)，到出售時累計虧損超過3億元，平均入住率僅約55%-69%，運營數(shù)據(jù)在大悅城旗下酒店中墊底。

W酒店的出售并非孤例。

在中糧系加速剝離酒店資產的大背景下，蘇州凱萊大酒店和南昌凱萊大酒店的股權也先后被100%掛牌轉讓。

同時，一度被“邊緣化”的凱萊酒店集團也在進行品牌梳理，目前規(guī)劃有七個酒店品牌，以“國際視野、中國風格”為特色，重新拓展市場。

2024年，其旗下奢華品牌凱萊大飯店新增成員廈門羅約凱萊大飯店。

不難看出，大悅城的酒店業(yè)務戰(zhàn)略正經歷根本性轉變——從重資產持有向輕資產運營模式過渡。

輕資產運營模式的優(yōu)勢在于，企業(yè)可以依托品牌輸出和管理能力獲取穩(wěn)定收益，同時避免重資產投資帶來的資金壓力。這對于當前房地產行業(yè)的任何參與者都至關重要。

大悅城的戰(zhàn)略調整與整個地產系酒店的趨勢基本一致。

近年來，不僅大悅城，多家房企也頻繁出售酒店資產。

華僑城出售上海寶格麗酒店后，又掛牌轉讓深圳前海華僑城艾美酒店等多處資產；

中國金茂則先后出售了北京威斯汀大飯店和三亞希爾頓酒店；

近期又剛掛售三亞麗思卡爾頓酒店。

酒店業(yè)務并非“拖油瓶”

盡管酒店業(yè)務并非大悅城的核心主業(yè)，但其在整體生態(tài)中扮演著重要角色。

酒店不僅能夠貢獻穩(wěn)定的現(xiàn)金流，還能與商業(yè)項目形成協(xié)同效應，提升整體項目的吸引力。

2023年，大悅城酒店收入9.70億元，同比增長75.14%，毛利率35.27%，同比上升21.06%。

酒店業(yè)務成為當年大悅城多元化業(yè)務中增長最快的板塊之一。

2024年大悅城酒店經營業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入約8.69億元，酒店平均入住率達80.6%。

2025年上半年，大悅城地產酒店經營業(yè)務收入約4.66億元，同比基本持平。在房地產行業(yè)整體下行的背景下，酒店業(yè)務的表現(xiàn)相對穩(wěn)健。

與多數(shù)地產系酒店一樣，大悅城酒店業(yè)務的發(fā)展軌跡經歷了從依賴國際品牌到發(fā)展自有品牌的轉變。

早期，大悅城地產主要通過引進國際知名酒店品牌來運營旗下酒店資產，如華爾道夫、瑞吉、美高梅等。

這些國際品牌為大悅城帶來了高端酒店的管理經驗和市場認可度，但也不可避免地面臨高昂的品牌授權費用和經營成本。

北京華爾道夫酒店 圖源：攜程

歷經調整后，目前大悅城控股旗下運營的酒店包括北京華爾道夫酒店、三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、三亞美高梅度假酒店和自營品牌北京大悅酒店。

2019年，大悅城推出首個自有酒店品牌“Le Joy Hotel大悅酒店”，標志著酒店業(yè)務進入新階段。這一自有品牌定位清晰，瞄準25-40歲的城市中高端商旅人群。

大悅酒店作為自有品牌，其獨特之處在于其與大悅城商業(yè)綜合體的深度融合。

以北京大悅酒店為例，其與西單大悅城毗鄰而居，通過“商業(yè)+酒店”一體化模式，打造全場景體驗新模式，將酒店定位為“西單大悅城的主力店鋪”。

北京大悅酒店 圖源：攜程

這種定位旨在使酒店能夠與購物中心形成客流互動，實現(xiàn)協(xié)同效應。

在運營模式上，大悅酒店也進行了多項創(chuàng)新。它引入了共享辦公空間Joyo Space取代傳統(tǒng)商務區(qū)，與商業(yè)品牌、潮流IP及藝術家合作打造主題客房，甚至推出以小時為單位的“快閃房”套餐。

大悅城在商業(yè)運營方面的能力有目共睹。2024年，其購物中心銷售額達401.3億元，同比增長16%；客流量3.66億人次，同比增長22%。

商業(yè)運營經驗與酒店業(yè)務的結合，或許能為大悅酒店帶來差異化競爭優(yōu)勢。

然而，真正的挑戰(zhàn)在于如何將這種協(xié)同效應規(guī)?；瘡椭啤?/p>

自2019年至今，大悅酒店在全國仍只有北京一家門店。

退市后酒店業(yè)務的未來走向

央企巨頭在酒店市場中的資產騰挪，背后是整個行業(yè)周期的冷暖變遷。

地產系酒店，正從地產附庸變回存量交易的產物。

過去三十年，地產系酒店沒有為地產帶來可觀的收益，資產回報率遠低于國際平均水平。
隨著地產系酒店失去了地產配套的意義和價值，勢必就會成為地產商手中率先需要割肉變現(xiàn)的“回血包”。

如今，地產系酒店已經進入3.0時代，那就是回歸住宿本質，即地產系酒店要有品牌、有運營，要真正的能掙錢，而不是依賴過去1.0、2.0時代的金融屬性。

隨著大悅城地產從港股退市，其酒店業(yè)務將面臨新的發(fā)展環(huán)境。

退市后，大悅城將獲得更大的經營靈活性和決策自主權，不再需要滿足上市公司嚴格的信息披露和短期業(yè)績壓力。這對于需要長期投入的酒店業(yè)務而言，可能是一個利好。

輕資產運營可能是大悅城酒店業(yè)務的發(fā)展方向。近年來，大悅城在商業(yè)地產領域已經加速輕資產戰(zhàn)略落地，如西南首單消費基礎設施公募REIT——華夏大悅城商業(yè)REIT的成功發(fā)行。

這為酒店業(yè)務未來的資本化路徑提供了想象空間。一旦件成熟，酒店業(yè)務也可能借助REITs等工具實現(xiàn)資產盤活和價值釋放。

在退市的同時，大悅城進行了組織架構調整，將原來的7大區(qū)域公司整合為4個大區(qū)，并將“商業(yè)管理中心”升級為“商業(yè)事業(yè)部”。

這一調整旨在提升商業(yè)地產的精細化運營能力，酒店業(yè)務也可能從中受益。

未來，大悅城可能會加大酒店業(yè)務與管理輸出力度。事實上，大悅城早已表示要“著力開發(fā)大悅城酒店自有品牌”，并擇機在商業(yè)綜合體內進行運營。

隨著港股退市流程的啟動，大悅城旗下的酒店業(yè)務正站在新的十字路口。

整合后的酒店資產能否與商業(yè)、住宅業(yè)務形成更強合力？

市場正拭目以待。

退市不是終點，而是新起點。

大悅城的酒店業(yè)務，這門被不少房企在當下視為“包袱”的生意，或許正在等待一次價值重估。