外國(guó)人在荷蘭購(gòu)買房地產(chǎn)的核心原則是 “歐盟 / 歐洲經(jīng)濟(jì)區(qū)（EU/EEA）公民無(wú)特殊限制，非 EU/EEA 公民需居留許可，且需遵守公證與土地登記強(qiáng)制流程”，具體規(guī)則、結(jié)構(gòu)及步驟如下：

一、外國(guó)人購(gòu)買資格與核心限制

1.EU/EEA 公民及實(shí)體：與本國(guó)公民完全平等待遇

歐盟（EU）、歐洲經(jīng)濟(jì)區(qū)（EEA）公民或注冊(cè)地在 EU/EEA 的法律實(shí)體（如荷蘭有限責(zé)任公司 BV、股份公司 NV），可在荷蘭自由購(gòu)買、持有任何類型房地產(chǎn)，無(wú)數(shù)量、區(qū)域（除少數(shù)生態(tài)保護(hù)區(qū)域外）或價(jià)格門檻限制：

可直接以個(gè)人名義購(gòu)買住宅（如公寓、獨(dú)棟房屋）、商業(yè)地產(chǎn)（商鋪、寫字樓、工業(yè)廠房），無(wú)需額外審批；

購(gòu)買農(nóng)業(yè)用地時(shí)，僅需向荷蘭農(nóng)業(yè)、自然及食品質(zhì)量部（Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit）提交 “農(nóng)業(yè)用途聲明”，確保用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，與荷蘭公民適用同一標(biāo)準(zhǔn)；

無(wú)需荷蘭居留許可，僅需提供護(hù)照及荷蘭稅號(hào)（Burgerservicenummer, BSN，可通過(guò)荷蘭稅務(wù)局（Belastingdienst）申請(qǐng)）。

2.非 EU/EEA 公民及實(shí)體：需有效居留，無(wú)其他普遍限制

個(gè)人：需滿足兩個(gè)核心條件：①持有荷蘭 “有效居留許可”（如工作居留、家庭團(tuán)聚居留，短期旅游簽證不可）；②申請(qǐng) BSN（需居留許可作為前提），用于繳納稅費(fèi)及簽署合同；資金來(lái)源需通過(guò)反洗錢核查（提供銀行流水，證明資金為合法收入或投資款）。

實(shí)體：外國(guó)公司需通過(guò) “荷蘭注冊(cè)實(shí)體”（如 BV）購(gòu)買，公司需在荷蘭商會(huì)（Kamer van Koophandel, KvK）注冊(cè)，外資占比無(wú)限制，但需披露 “受益所有人信息”（提交至荷蘭金融監(jiān)管局（AFM）備案）；購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，需證明房產(chǎn)用途與公司主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)（如物流企業(yè)僅可購(gòu)買倉(cāng)庫(kù)用地）。

區(qū)域限制：僅 “國(guó)家級(jí)生態(tài)保護(hù)區(qū)”（如弗萊福蘭省部分自然保護(hù)區(qū)）需額外獲得荷蘭環(huán)境部（Ministerie van Infrastructuur en Milieu）審批，普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)無(wú)區(qū)域禁令。

2.禁止購(gòu)買的類型

無(wú)論國(guó)籍，外國(guó)人不可購(gòu)買 “公共領(lǐng)域土地”（如市政公園、公共道路附屬土地）、“軍事戰(zhàn)略區(qū)域”（如鹿特丹港軍事管控區(qū)），及 “土著社區(qū)保留地”（僅限荷蘭原住民集體所有），除非獲得荷蘭國(guó)防部與環(huán)境部聯(lián)合豁免（僅適用于基礎(chǔ)設(shè)施或生態(tài)友好型投資項(xiàng)目）。

二、主要購(gòu)買結(jié)構(gòu)（三種核心模式）

外國(guó)人在荷蘭購(gòu)買房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)需結(jié)合投資目的（自住、出租、商業(yè)開(kāi)發(fā)）選擇，具體如下：

三、核心購(gòu)買流程（五步法定程序）

荷蘭房地產(chǎn)交易實(shí)行 “公證前置、Kadaster 登記生效” 制度，公證人（Notaris）是法定必要角色（負(fù)責(zé)合法性核查與文件認(rèn)證），核心登記機(jī)構(gòu)為荷蘭土地登記處（Kadaster），具體步驟如下：

1.第一步：申請(qǐng) BSN 與產(chǎn)權(quán)核查

申請(qǐng) BSN：非 EU/EEA 公民憑居留許可向 Belastingdienst 申請(qǐng)，流程 1-2 周；EU/EEA 公民可憑護(hù)照直接申請(qǐng)，無(wú)需居留；

產(chǎn)權(quán)核查：委托荷蘭律師或公證人向 Kadaster 調(diào)取房產(chǎn)的 “產(chǎn)權(quán)證書（Kadastercertificaat）”，核查內(nèi)容：①賣方是否為合法所有權(quán)人；②房產(chǎn)是否存在抵押、查封、地役權(quán)（如公共設(shè)施通行權(quán)）；③是否屬于禁止購(gòu)買類型，若有瑕疵需賣方在交易前解除（如注銷抵押）。

2.第二步：簽署預(yù)約協(xié)議（Koopafspraak）

雙方簽署 “預(yù)約購(gòu)買協(xié)議”，約定核心條款：房產(chǎn)描述（含 Kadaster 編號(hào)、面積、邊界）、成交價(jià)、定金（通常為 10%-15%）、最終交易時(shí)限（如 60 天內(nèi)）。定金由公證人托管（非直接支付給賣方），若賣方違約需雙倍返還定金；若買方違約，定金歸賣方所有（需扣除公證核查費(fèi)）。協(xié)議需經(jīng)公證人審核，具備強(qiáng)制執(zhí)行力（可向荷蘭法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行）。

3.第三步：能源證書與房屋檢測(cè)（Mandatory）

賣方需向買方提供 “能源性能證書（Energiecertificaat）”（有效期 10 年），標(biāo)注房產(chǎn)能源效率等級(jí)（A-G）；若購(gòu)買二手房產(chǎn)（建造超 10 年），買方需委托荷蘭認(rèn)證機(jī)構(gòu)開(kāi)展 “房屋結(jié)構(gòu)檢測(cè)（Bouwkundige inspectie）”，確認(rèn)無(wú)結(jié)構(gòu)缺陷（如地基問(wèn)題、水管老化），檢測(cè)報(bào)告需作為正式協(xié)議附件。

4.第四步：簽署正式公證書（Notari?le Akte）

在公證人面前簽署正式買賣協(xié)議，公證人需完成以下核查：①買賣雙方身份與 BSN 有效性；②非 EU/EEA 買方的居留許可；③能源證書與房屋檢測(cè)報(bào)告的合規(guī)性；④資金來(lái)源合法性（反洗錢要求）。協(xié)議需明確：

買方需繳納的轉(zhuǎn)讓稅、賣方需繳納的增值稅（僅新房）；

賣方需結(jié)清的費(fèi)用（如過(guò)往年度房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)）。簽署后，公證人需在 7 個(gè)工作日內(nèi)將協(xié)議提交至 Kadaster。

5.第五步：產(chǎn)權(quán)登記（所有權(quán)生效關(guān)鍵）

Kadaster 收到公證書及稅費(fèi)繳納證明后，核查無(wú)誤即完成 “所有權(quán)過(guò)戶登記”，并向買方發(fā)放 “新 Kadastercertificaat”（注明買方為合法所有權(quán)人）。登記信息實(shí)時(shí)同步至 Kadaster 官網(wǎng)，任何人可查詢房產(chǎn)的所有權(quán)人、權(quán)利負(fù)擔(dān)（如抵押），登記完成后交易正式生效。

四、核心稅費(fèi)（買方 / 賣方承擔(dān)）

荷蘭房地產(chǎn)交易稅費(fèi)按 “房產(chǎn)類型（住宅 / 商業(yè)）、交易模式（直接 / 間接）” 劃分，核心稅費(fèi)如下：

五、賣方的法定責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)提示

1.賣方的強(qiáng)制責(zé)任

產(chǎn)權(quán)保證：無(wú)論協(xié)議是否約定，賣方需保證產(chǎn)權(quán) “完整無(wú)瑕疵”，若存在未披露的抵押、查封或第三方主張（如前業(yè)主繼承人），需返還買方購(gòu)房款并賠償利息（按荷蘭央行基準(zhǔn)利率 + 2% 計(jì)算）；

瑕疵擔(dān)保：對(duì)房產(chǎn) “隱藏缺陷”（如結(jié)構(gòu)裂縫、電路故障）承擔(dān)責(zé)任，買方可在登記后 2 年內(nèi)向法院主張 “價(jià)格減免”（最高為成交價(jià)的 25%）或 “解除合同”，賣方不得通過(guò)協(xié)議免除該責(zé)任；

能源證書義務(wù)：未向買方提供有效能源證書的，賣方可被 Belastingdienst 處以罰款（最高 2500 歐元），買方有權(quán)拒絕支付尾款。

2.外國(guó)人特殊風(fēng)險(xiǎn)

居留許可失效風(fēng)險(xiǎn)：非 EU/EEA 公民若居留許可到期且未續(xù)簽，雖不影響已登記的房產(chǎn)所有權(quán)，但出售房產(chǎn)時(shí)需提供 “有效居留或離境證明”，否則 Kadaster 可能延遲登記；

VVE 章程限制：購(gòu)買合作公寓（VVE）需嚴(yán)格遵守章程，如擅自改造陽(yáng)臺(tái)、拖欠物業(yè)費(fèi)，VVE 可通過(guò)法院強(qiáng)制整改或拍賣房產(chǎn)；

外匯匯出：出售房產(chǎn)后，非 EU/EEA 公民匯出資金需向荷蘭央行（De Nederlandsche Bank, DNB）提交 “交易證明”（公證書、稅費(fèi)繳納證明），標(biāo)注 “Proceeds from Sale of Dutch Real Estate”，單筆超 10 萬(wàn)歐元需額外申報(bào)資金用途。

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