繼續(xù)改善樓盤的話題，沒辦法這個(gè)話題現(xiàn)在的切入點(diǎn)實(shí)在太多，近期建發(fā)璞云已經(jīng)開啟業(yè)主開放日，樓盤交付在即，只不過伴隨著即將交付，二手平臺已經(jīng)出現(xiàn)了掛牌房源，下面就來聊聊。

項(xiàng)目情況

2022年12月10日，廈門建發(fā)以底價(jià)19.42億拿下宗地2022-52號上海西新村出讓地塊三，面積35.6畝，容積率3.05，限高100米，樓面價(jià)26829元/㎡，銷售指導(dǎo)均價(jià)：45000元/㎡。

2023年6月29日，項(xiàng)目領(lǐng)取備案，當(dāng)時(shí)的優(yōu)惠情況，認(rèn)籌客戶97折，購買車位40W一個(gè)，房間減30W，合計(jì)接近94折，折后均價(jià)4.85W。

項(xiàng)目定位四代住宅，主打147、175平米，層高3.05米，合計(jì)434套。

從網(wǎng)簽趨勢來看：

領(lǐng)證當(dāng)月就啟動(dòng)網(wǎng)簽，隨后開啟連續(xù)熱銷直到清盤。

從6月到10月，連續(xù)排在前三，其中三個(gè)月是銷冠，當(dāng)然其他時(shí)間的銷冠也是來自上海西，即兄弟盤，國貿(mào)天琴樾。

兩個(gè)上海西改善新盤，在2023年下半年開始，連續(xù)半年霸榜。

這意味著這個(gè)上海西的改善新盤，從開盤一路熱銷到清盤。

對比目前的改善新盤表現(xiàn)，開盤首次網(wǎng)簽即巔峰，隨后月均能20套，已經(jīng)排在改善前3，清盤能清一年以上。

只能說上海西舊改，熱度很高，不過最終土拍是被建發(fā)和國貿(mào)底價(jià)成交，略顯熱度一般。

結(jié)果在開盤表現(xiàn)上，兩個(gè)新盤去化依舊延續(xù)改善熱銷的態(tài)勢。

2.68W底價(jià)拿地，4.85W熱銷清盤，如今回看這也是鼓臺改善新盤熱銷最后的巔峰。

帶著這個(gè)出乎意外的熱銷，房企對鼓臺樓市依舊充滿信心。

2023年11月，隨著上海西逐步熱銷尾聲，鼓臺核心集中供應(yīng)，那一次大部分地塊都溢價(jià)成交。

保利2.8W拿下屏西天悅，建發(fā)3.8W拿下紫宸、2.8W拿下瑞云，守正2.65W拿下灝云，以及后來的綠城2.77W拿下芝蘭。

如今回看，這些溢價(jià)的鼓臺地塊，雖然無法對比前幾年綠城柳岸曉風(fēng)、水晶榕著等割韭菜，但是無疑也是鼓臺轉(zhuǎn)向最后溢價(jià)接盤的房企。

如今這些項(xiàng)目，部分做到尾盤階段，部分開啟高額傭金分銷，從當(dāng)初4.5W+的售價(jià)一路來到如今跌破4W。

回到建發(fā)璞云，即將開啟交房，只不過已經(jīng)有業(yè)主開始搶跑，某殼已經(jīng)掛出8套房源。

大部分房源掛牌都在6W，與其他新盤類似，剛交房都是釣凱子拉高預(yù)期。

只不過這8套房源里面，也有一些相對誠意的，比如5W單價(jià)這套，中層。

如果按掛牌信息來看，這套房源應(yīng)該在2號樓的西端，當(dāng)時(shí)的備案均價(jià)選擇中間樓層是5.5W左右。

如果按首開購買車位等優(yōu)惠，也要5.17W。

按目前的掛牌價(jià)來看，基本是貼著當(dāng)時(shí)的買入價(jià)。

而這還是僅僅是這個(gè)項(xiàng)目還未交房的掛牌情況。

后續(xù)隨著交房啟動(dòng)，以及國貿(mào)天琴樾交房，960套的第四代改善房源，如果掛牌率在7%左右，會打到70套左右。

屆時(shí)就看到底哪個(gè)業(yè)主更有誠意了。

不管如何，這兩個(gè)最后的熱銷改善盤，注定了也是難保本，無非就看最終虧多少。

樓市分析

對于項(xiàng)目這么著急掛牌，以及部分房源貼著買入價(jià)掛，無非還是項(xiàng)目吸引了一些投資客，看到如今的樓市情況，難免急售。

至于如今樓市什么情況？

福州以前改善很多集中在外圍，鼓臺改善屈指可數(shù)，上海西清盤2年后的今天。

看看市區(qū)改善情況，至于市區(qū)，大體就是鼓臺，以及二環(huán)內(nèi)不過江。

這就是福州市區(qū)后續(xù)的供應(yīng)情況，整個(gè)西二環(huán)、晉安河沿線，密密麻麻扎堆著一堆新盤。

羅列個(gè)表格：

剔除部分進(jìn)入尾盤的項(xiàng)目，供應(yīng)的新盤高達(dá)22個(gè)。

其中西二環(huán)，9個(gè)項(xiàng)目，除了中寰啟動(dòng)網(wǎng)簽，剩余項(xiàng)目都未啟動(dòng)，合計(jì)面積229畝，計(jì)容面積48.6萬方，按套均150平計(jì)算，3200套。

至于二內(nèi)晉，9個(gè)項(xiàng)目，除了建發(fā)灝云外，剩余也基本是未售狀態(tài)，合計(jì)面積363畝，計(jì)容面積72.8萬方，按套均150平計(jì)算，4800套。

這里面還沒算上琯尾街舊改的供應(yīng)，按規(guī)劃來看你，晉安河邊三幅都是純商地塊，合計(jì)面積101畝，計(jì)容面積20萬方，按套均150平計(jì)算，1300套。

這樣看，二內(nèi)晉，如果套均150平會達(dá)到6000套左右，套均180平，5000套左右。

此外還有鼓臺剩余地塊，主要就是在售的屏西天悅，天瓚、瑞云、紫宸、芝蘭、龍庭路等，庫存合計(jì)600套左右，此外還有未上市的榕發(fā)錦樾、地鐵璟琇里等，庫存500套左右。

這部分相對而言，供應(yīng)尚可，大部分都進(jìn)入尾盤，供應(yīng)也就2個(gè)，這些合計(jì)庫存1100套左右。

這樣就有了大概的數(shù)據(jù)：

西二環(huán)：229畝，48.6萬方，預(yù)計(jì)3200套（套均150平）

二內(nèi)晉（包括琯尾街）：464畝，92.8萬方，預(yù)計(jì)6000套（套均150平）

鼓臺剩余：1100套。

合計(jì)，福州好位置的改善供應(yīng)，如果后續(xù)都按套均150平計(jì)算，會有1W套左右。

目前的去化速度多快？

鼓臺在售新盤，月均100套左右，按這速度，不敢想象。

此時(shí)再看看建發(fā)璞云，業(yè)主這么急售，也就情有可原了。

兩年前買房，鼓臺買房除了上海西，也就供應(yīng)了天悅二期、天琴灣等。

2年后，1W套，這投資的邏輯，變化如此之快，再不跑，可能來不及了。

盤點(diǎn)總結(jié)

上海西作為兩年改善熱銷的結(jié)束，目前回看2年前后的鼓臺以及二環(huán)內(nèi)的供應(yīng)變化，無疑是翻天覆地。

肉眼可見的遍地開花，高容積率伴隨，扎堆供應(yīng)，在售新盤從精裝4.5W+，如今高額分銷，4W成了分割線。

天量改善供應(yīng)，在如今改善已經(jīng)沒了熱銷的狀態(tài)下，要如何破局？

只能說且行且珍惜！