北京土拍市場(chǎng)久違的熱鬧場(chǎng)面，在東三環(huán)松榆里地塊的競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)重現(xiàn)。8家房企、166輪激烈角逐，民企懋源成最后贏家。

11月25日，北京朝陽(yáng)區(qū)松榆里0410-0001地塊在多方關(guān)注中迎來(lái)土拍收官。這場(chǎng)被視為北京土地市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的競(jìng)拍，共吸引8家實(shí)力房企參與，包括首開(kāi)、金隅、招商、越秀+建工聯(lián)合體等頭部企業(yè)。

經(jīng)過(guò)166輪激烈競(jìng)價(jià)，懋源地產(chǎn)最終以50.24億元將其收入囊中，成交樓面價(jià)約6.21萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率18.21%。

01

DICHAN SHIYIYAN

激烈角逐

松榆里地塊之所以成為房企爭(zhēng)搶的“香餑餑”，就是因?yàn)榈乩砦恢锰锰∪绷恕?/p>

該地塊位于朝陽(yáng)區(qū)潘家園街道，處在東三環(huán)至四環(huán)黃金區(qū)域，西臨西大望路，是近年來(lái)北京內(nèi)城罕見(jiàn)的純住宅用地。

從地塊指標(biāo)看，規(guī)劃建筑面積8.08萬(wàn)平方米，容積率2.8，建筑控高60米，形狀規(guī)整，非常適合打造舒適宜居的高端改善產(chǎn)品。

地塊周邊配套成熟度極高：200米直達(dá)地鐵14號(hào)線(xiàn)北工大西門(mén)站，毗鄰北京朝陽(yáng)合生匯、燕莎奧特萊斯等商業(yè)綜合體，醫(yī)療、公園資源一應(yīng)俱全。

再來(lái)看下這個(gè)地塊的周邊配套，從住宅產(chǎn)品上看，這個(gè)區(qū)域主要是以“老破小”的二手房為主，房齡都在30年以上，新房供應(yīng)很少很稀缺，這就反映出這個(gè)板塊“區(qū)域存量市場(chǎng)老化與改善需求釋放之間的結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配?！?/p>

作為“豪宅專(zhuān)家”的懋源，再加上這么核心的地塊，對(duì)于項(xiàng)目未來(lái)的打造方向，十一郎預(yù)測(cè)，懋源會(huì)延續(xù)自己打造“定制豪宅”的經(jīng)驗(yàn)，打造千萬(wàn)以上的改善型產(chǎn)品，甚至頂豪。

考慮到地塊的樓面價(jià)已達(dá)6.2萬(wàn)元/平方米，而周邊新房能建·東譽(yù)府的成交均價(jià)約為10.6萬(wàn)元/平方米，十一郎預(yù)計(jì)，未來(lái)這個(gè)地塊上的項(xiàng)目售價(jià)，很可能指向10-12萬(wàn)元/平方米的區(qū)間。

02

民企之光

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，懋源地產(chǎn)作為民營(yíng)房企，卻能逆勢(shì)擴(kuò)張，被業(yè)界譽(yù)為“民企之光”。

懋源地產(chǎn)成立于2000年，以“臻于極致，專(zhuān)于定制”為開(kāi)發(fā)理念，在北京高端住宅市場(chǎng)深耕二十余年。

自2021年以來(lái)，當(dāng)多數(shù)民營(yíng)房企收縮戰(zhàn)線(xiàn)時(shí)，懋源卻屢屢在北京土地市場(chǎng)有所斬獲。

2021年10月，懋源以43.34億元從中海、中鐵、華潤(rùn)等國(guó)資房企手中奪得豐臺(tái)周莊子地塊；2022年6月，再次以19.55億元+3萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷(xiāo)售的條件拿下順義薛大人莊地塊。

懋源成為北京集中土拍以來(lái)少有的獨(dú)立拿地并連續(xù)斬獲的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商。

在高端產(chǎn)品打造上，懋源已構(gòu)建起完善的產(chǎn)品矩陣，從城市核心區(qū)大平層“臺(tái)系”，到城市低密別墅“璟系”，再到今年4月剛剛發(fā)布的“云系”高端低密產(chǎn)品，形成了“五璟三臺(tái)一云”的北京高端序列。

懋源·云紀(jì)作為“云系”首作，選址順義后沙峪核心板塊，主動(dòng)將容積率從1.6爭(zhēng)取調(diào)整為1.1，后期又降至1.05，損容約8000平方米。

對(duì)于產(chǎn)品的極致追求，是懋源久經(jīng)沙場(chǎng)的立足之本，也正是懋源在地產(chǎn)下行周期中仍能穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵。

03

產(chǎn)品哲學(xué)

十一郎在9月份，跟懋源地產(chǎn)的高層管理人員有過(guò)一次深談。對(duì)于許多業(yè)內(nèi)人對(duì)于懋源的好奇，問(wèn)了幾個(gè)問(wèn)題。

其中的一個(gè)問(wèn)題，問(wèn)，作為深耕北京豪宅市場(chǎng)的民營(yíng)企業(yè)，懋源地產(chǎn)的項(xiàng)目不多，但每一個(gè)項(xiàng)目都是精品，而且只做高端產(chǎn)品。

在過(guò)去20年房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)發(fā)展時(shí)，懋源沒(méi)有盲目跟風(fēng)，去做快速周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品；在當(dāng)下行業(yè)走低時(shí)，懋源也沒(méi)有隨著下行的行情收窄步伐。

請(qǐng)問(wèn)，你們是怎么做到的？

對(duì)方回答：對(duì)產(chǎn)品的極致打磨和追求。

“老板在國(guó)外是研究定制房屋的，研究為何老外的房子可以傳承三代人還依然那么新？他們是如何養(yǎng)護(hù)的，如何設(shè)計(jì)的。他想把這些理念都移植到國(guó)內(nèi)來(lái)，用傳承的理念去打造懋源的每一個(gè)產(chǎn)品?！?/p>

如其所言。

懋源的每一個(gè)項(xiàng)目，從最早火出圈的懋源·紅璽臺(tái)，到將中式園林與現(xiàn)代人居融合的懋源·釣云臺(tái)，再到最近北京豪宅最能打的懋源·云紀(jì)，產(chǎn)品力都經(jīng)得起市場(chǎng)的檢驗(yàn)。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)高歌猛進(jìn)的時(shí)代，懋源保持了難得的耐心。

很多業(yè)內(nèi)人士也很好奇懋源地產(chǎn)背后的老板到底有何背景，能用5年（璟岳項(xiàng)目從拿地到入市相隔5年以上）打造一個(gè)產(chǎn)品，節(jié)奏之慢，不像是房產(chǎn)圈能干出的事；心態(tài)之穩(wěn)，不像是開(kāi)發(fā)商，倒像是個(gè)農(nóng)民。

不得不說(shuō)，這是一個(gè)極富耐心的企業(yè)。

04

未來(lái)展望

對(duì)于松榆里地塊的未來(lái)，市場(chǎng)充滿(mǎn)期待。

該區(qū)域已有多年未有新房供應(yīng)，懋源的入駐將激活區(qū)域改善需求。不過(guò)，項(xiàng)目也面臨周邊黃杉木店、三間房及十八里店等板塊多個(gè)新房項(xiàng)目的客戶(hù)分流壓力。

從懋源近期開(kāi)發(fā)節(jié)奏看，似乎也在尋求速度與品質(zhì)的平衡。

2021年獲得的周莊子項(xiàng)目，僅用時(shí)108天高效完成項(xiàng)目建筑工程施工許可證的審批，見(jiàn)證了“北京速度”。

懋源地產(chǎn)一方面保持產(chǎn)品打磨的耐心，另一方面也適當(dāng)提速，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

懋源地產(chǎn)持續(xù)在北京核心區(qū)拿地，體現(xiàn)了其對(duì)高端住宅市場(chǎng)的長(zhǎng)期看好。

在眾多民營(yíng)房企面臨挑戰(zhàn)的當(dāng)下，懋源憑借其深耕高端定制的能力和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，反而獲得了難得的發(fā)展機(jī)遇。

懋源能否在松榆里這塊黃金寶地上再次刷新北京高端住宅的標(biāo)準(zhǔn)，我們拭目以待。

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