2025年度中國住房租賃產品力測評

華東區(qū)域新建大型租賃項目TOP10

華東區(qū)域新建精品租賃項目TOP5

華東區(qū)域存量改造租賃項目TOP5

隨著中國房地產行業(yè)邁向 “租購并舉”的新發(fā)展階段，長租公寓市場已從早期的“跑馬圈地”進入以“產品力”和“運營力”為核心的高質量競爭新時期。

為實時把握與解析行業(yè)產品的最新趨勢和動向，住房租賃產品力100連續(xù)多年開展住房租賃產品力測評研究工作，并不斷提升研究的廣度及深度。今年，我們首創(chuàng)屬地化深度測評體系， 并針對華南、華北、中西部、華東四大重點區(qū)域開展線下路演 ， 結合區(qū)域產品特點，測評并發(fā)布“區(qū)域特色產品力獎項"，深度挖掘區(qū)域市場差異化需求，提升屬地化營銷精準度。

遵循公平、公正、專業(yè)原則，基于涵蓋87項居住功能的精細化測評指標體系，結合專家評審打分，"2025中國住房租賃產品力測評華東區(qū)域新建大型租賃項目TOP10、新建精品租賃項目TOP5、存量改造租賃項目TOP5"獎項今日正式揭曉！

榜單發(fā)布

榜單解讀

01

華東區(qū)域新開項目特征

1、R4用地持續(xù)入市，地方國企主導大型租賃社區(qū)新建，新建類占比提升14個百分點，保租房供給高峰未過，占比維持在8成左右

據克而瑞長租統(tǒng)計，近一年（2024年10月-2025年9月），華東區(qū)域重點城市新開典型集中式公寓項目共234個，合計供應房源數9.61萬間（套）。其中新建類項目供應房源數8.34萬間，占比整體87%左右，同比上漲14個百分點，主要原因為上海、杭州等城市地方國企平臺R4新建類項目集中入市。短期內仍為供應高峰，新建占比將維持高位。改建類項目房源數1.27萬間，占比13%，該類項目資產類型主要為商辦改租和存量資產等；從項目屬性來看，保租房項目供應房源數達7.85萬套，占比整體約82%，同比上漲2個百分點，地方安居平臺保租房積極入市運營，推動華東區(qū)域整體保租房市占持續(xù)提升。市場化項目房源數1.76萬間，占比18%。

表：近一年華東區(qū)典型城市新開集中式公寓項目建設類型及屬性表現（萬套/間）

2、主力產品仍為開間，兩房、三房產品占比提升6個百分點，匹配家庭型客群需求，且同房型面積段呈現上移趨勢（1）10-20㎡緊湊開間占比提升4個百分點，聚焦坪效要求，應對資產獲取成本提升

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（2）多房產品占比同比提升6個百分點，以滿足家庭租賃需求,或滿足企業(yè)租賃客群需求，戶型可分拆

隨著租賃住房市場的穩(wěn)定高速發(fā)展，越來越多家庭和改善型客戶對長租住房認可度提升，企業(yè)精準的捕捉到這一現象，加大了兩房及三房以上產品的供給。從近一年各城市新開項目表現來看，兩房及三房以上產品占比12%，同比提升約6個百分點。主力面積檔提升約10㎡，用于完善功能，優(yōu)化尺度。如多個項目在多房房型中設置套房，優(yōu)化衛(wèi)浴空間，采用干濕分離的設計，或打造可變空間，根據居家需求，靈活適配。

圖：璟賢公寓135㎡產品戶型

為應對市場波動并最大化資產收益，部分項目在多房產品設計之初，便考慮到采用“大戶型拆分”策略來提升抗風險能力。具體而言，原本的兩房及以上戶型可進行功能性改造，通過“雙鑰匙”或類似設計，保留客廳、廚房等區(qū)域作為租戶的公共共享空間，而將各自配套齊全的臥室與衛(wèi)生間，改造為多個互不干擾的私人套間。對運營方而言，它有效破解了大戶型產品坪效偏低的難題，實現了“一房變多房”，租金總收入通常能超越整租模式，從而顯著提升項目的整體出租率與現金流表現；對租戶而言，在享有更具競爭力的租金的同時，也能獲得功能完備、且兼顧部分公共功能的私人居住空間，提升了租賃性價比與便捷度。

圖：西部樂巢智和苑戶型多元用途展示

3、大型租賃社區(qū)園林景觀對標商品房，通過架空、組團式構建主題化、場景化園林體系

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4、空間產品模塊化，公區(qū)-架空層-室內6-8個模塊靈活組合

為應對華東租賃市場高成本與需求分化的挑戰(zhàn)，企業(yè)正從提供定型產品轉向構建模塊化產品生態(tài)系統(tǒng)。其核心是將空間徹底解構為6-8個高度標準化、功能純粹的核心模塊，進而像拼裝高級積木一樣進行精準組合與快速迭代。一個典型的模塊庫可細分為：在公區(qū)設立共享辦公艙、社交廚房+餐廳、休閑書吧與多功能廳等；在架空層配置綜合健身區(qū)、親子游樂站與生活服務驛站（快遞+洗衣+儲藏）等；在室內則提供沉浸式睡眠艙、專注工作艙與影音社交艙等主題單元。

基于此，企業(yè)能針對性地進行多模塊疊加，創(chuàng)造出深度定化的生活解決方案。例如，面向青年的創(chuàng)客社區(qū)，可組合“共享辦公艙+綜合健身區(qū)+多功能廳+休閑書吧+沉浸式睡眠艙+專注工作艙”六大模塊，塑造一個全力服務于“工作-健身-社交-休息”的高效生活閉環(huán)。而針對年輕家庭的社區(qū)，則可拼接“親子游樂站+生活服務驛站+社交廚房+休閑書吧+沉浸式睡眠艙+影音社交艙”等模塊，構建一個專注于“親子互動、便捷家務、家庭社交”的溫馨場域。

這一模式標志著產品生成邏輯以用戶需求為驅動驅動，通過模塊的排列組合能無限逼近細分客群的真實生活場景。標準模塊的批量化生產與預制化安裝，極大地壓縮了研發(fā)、建安與后期維護的時間與成本。這種模塊化策略不僅解決了傳統(tǒng)產品的同質化痛點，更通過構建一個可快速試錯、持續(xù)進化的產品體系，在不確定性中為企業(yè)建立了兼具極致效率與強大產品力的核心競爭力，重新定義了租賃住房的生成方式。

5、上海商改住路徑明確，核心區(qū)非改居高端項目增量，有效改善供需錯配，滿足核心區(qū)域高端租賃需求

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6、回歸運營本質，聚焦精準需求與成本效率，通過數字化管理、裝配式內裝、可變空間等實現降本增效

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7、場景營造多元化、精致化，深度響應細分客群生活方式

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02

華東區(qū)域戶型配置趨勢特征

1、室內配置升級，新風、中央空調、智能系統(tǒng)從溢價到基礎標配化轉變

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2、利用落地窗、轉角窗，優(yōu)化采光、通風和景觀視野的同時提升居住感受如數智天地·悅庭10項目，通過落地窗設計，極大的優(yōu)化了室內的采光、通風和景觀視野。并且受到了客戶的喜愛，項目超1200套房源，開業(yè)僅3個月平均出租率便達到了95%，完成項目爬坡，較市場常規(guī)爬坡周期提升了2-3個月。

圖：數智天地·悅庭10項目落地窗設計展示
3、島臺設計優(yōu)化餐客模塊，提升空間利用率

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4、開間精控面積，通過嵌入式家電、垂直立面等方式提高空間利用率，坪效最大化應對資產成本提升

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03

華東區(qū)域公區(qū)打造趨勢特征

1、大型租賃社區(qū)配套自營主題商業(yè)，客戶需求多維滿足
如貝殼海鹽公寓九亭國際社區(qū)，項目配備超3000㎡自營主題商業(yè)，配備便利店、超市、藥房、餐飲、寵物、干洗等業(yè)態(tài)，全維度滿足客戶需求。項目2025年10月開業(yè)，首月便完成560套出租，出租率達到70%。

圖：貝殼海鹽公寓九亭國際社區(qū)自營主題商業(yè)街區(qū)展示

再如城方·古北璟辰社區(qū)，以藝術生活為商業(yè)特色。打造涵蓋生活方式、健身、藝文體驗、生活休閑、寵物服務、親子友好等業(yè)態(tài)，構成15分鐘復合式生活圈系統(tǒng)，豐富片區(qū)內住戶的休閑生活。引入生鮮市集、地方特色主題餐飲食集、生活方式及配套、兒童藝文體驗等業(yè)態(tài)；主力客戶有奧樂齊超市、麥當勞、Baker&spice、孔乙己紹興酒樓、NRG、藝文體驗等。

圖：城方·古北璟辰社區(qū)自營主題商業(yè)街區(qū)展示

2、公區(qū)配套高端化、網紅化，配備室內泳池、數字化互動裝置等

如欣寓云璟里項目，前期針對目標青年客群，深入調研潛在需求，洞察到當下青年對運動和健康的高需求。在公區(qū)功能選擇上，配備了除常規(guī)的臺球廳、健身房外，還配備了室內泳池和室外籃球場。極大的滿足了目標客群多元運動需求，提升轉化率。再有就是龍湖冠寓天津梅江天街店，對位年輕一代的審美偏好，在公區(qū)引入“扶光云梯”等新媒體數字交互藝術裝置，打造體驗沉浸式的藝文氛圍，提升了空間的時尚感和趣味性。獲得目標客戶熱的廣泛認可。

圖：欣寓云璟里項目室內泳池示意

3、主題中庭景觀園林媲美高端住宅，“好房子”指引落地生花

如港城領寓（泥城）項目，打造嶼沐環(huán)廊主題園林。創(chuàng)新引用立體花園理念，充分融合休閑、社交、運動等各類功能。通過架空層、景觀連廊的構建，將不同樓棟串聯(lián)為一體，并以錯落有致的景觀元素以及豐富的活動空間，營造出詩意而靈動的氛圍。

圖：港城領寓（泥城）項目嶼沐環(huán)廊主題園林展示

04

華東區(qū)域服務運營趨勢特征

1、24小時服務深度滲透，入戶增值服務成為標配趨勢如城投寬庭莘莊社區(qū)、海泊泊寓九龍租賃社區(qū)、寧巢公寓·虹云之城店等項目，在聚焦24小時基準服務的同時，配備多維度入戶增值服務。在有效提升服務質量的的同時，提升了多金收入。城投寬庭兩個項目，年度多金收入超17萬元。

圖：城投寬庭莘莊社區(qū)服務示意圖

2、辦公支持力度提升，高峰梯控、出行推薦、高效網絡等普及

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2、降本增效路徑多元化，機器人送餐等非人服務廣泛化

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4、核心獲客渠道變化，小紅書、抖音等新媒體成交大幅度提升，單房獲客成本下降

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05

華東區(qū)域高端項目特征趨勢

1、更好滿足高端客群需求，服務標準升華，全新服務體系上線

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2、室內標準化配置和服務內容提供定制化選擇方案，滿足差異化需求

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3、公區(qū)配套細分領域升維，承載復合體驗與稀缺資源價值鏈接

一方面通過專業(yè)資源植入，提升功能深度。如城發(fā)泊寓·青宸里·九堡店，項目閱讀空間與上城區(qū)圖書館合作，植入系統(tǒng)同步書籍信息，打造青宸里社區(qū)圖書館，成為品牌的一大功能配套特色。使閱讀區(qū)不再只是擺放書架，而是與本地圖書館系統(tǒng)打通，實現書籍的通借通還與信息同步，打造名副其實的社區(qū)圖書館。

圖：城發(fā)泊寓·青宸里·九堡店社區(qū)圖書館

另一方面通過空間功能復合，實現價值倍增。如上海北外灘雅詩閣服務公寓，項目影音室除了傳統(tǒng)的觀影功能，還具有高爾夫模擬室功能。通過場景的靈活切換，為住戶提供從私人觀影到技能提升的多元體驗。

這一模式的進化，實現多方共贏。對客群而言，獲得了遠超物理空間價值的優(yōu)質生活解決方案；對企業(yè)而言，通過資源整合既降低了運營成本，又構建了難以復制的差異化競爭優(yōu)勢，為項目注入了持續(xù)的生命力與品牌魅力。

注：本文圖片除特別標注外，均來自企業(yè)官方披露，由住房租賃產品力測評整理。

- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領先的中國房地產大數據應用服務商，現信息覆蓋 400 個城市。依托強大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務于 TOP100 強中 95% 以上的房地產企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產線上線下信息服務的全面解決方案。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數據到客戶數據，實現了房地產大數據閉環(huán)。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務覆蓋地產、資管、物管等房地產領域。創(chuàng)新研發(fā)產品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數據營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據。