來源：國館文化（ID：guoguanwenhua）

編者按

190 萬賣房遭租客拒絕，170 萬轉(zhuǎn)賣后卻被起訴索賠 20 萬，這起房屋租賃糾紛直指 “優(yōu)先購買權(quán)” 的法律邊界與溝通誤區(qū)。房東履行了通知義務(wù)，租客卻以模糊回應(yīng)留下爭議空間，最終讓小事鬧上法庭。

這起案例給所有人敲響警鐘：法律框架下，“優(yōu)先購買權(quán)” 需以明確表態(tài)為前提，模糊溝通只會埋下隱患；而口頭約定難敵書面憑證，留存證據(jù)是維護(hù)權(quán)益的關(guān)鍵。成年人處事，既要懂法守規(guī)，更要學(xué)會清晰溝通、理性協(xié)商。愿這起糾紛能讓更多人明白，明確表態(tài)不消耗信任，留存證據(jù)不辜負(fù)付出，理性溝通才能避免矛盾升級。

“我賣自己的房子，沒趕租客，還讓他住到合同到期，他憑什么告我索賠 20 萬？”

杭州的彭女士最近既氣又懵，好好的賣房交易，最后卻鬧上了法庭，這事兒讓她想不通，也在網(wǎng)上引發(fā)了軒然大波。

有人說租客就是想訛錢，純屬無理取鬧；

也有人覺得房東沒做到位，該賠償。

到底是怎么一回事？

01

這事兒得從 2022 年春天說起。

當(dāng)時，彭女士把自己的一套房子租給了陸先生，雙方簽了兩年的租約，在最初的一年里，兩人相處得還算平和，沒什么大矛盾。

可一年后，彭女士家里遇到了點(diǎn)狀況，急需周轉(zhuǎn)資金，思來想去，她決定把這套正在出租的房子賣掉。

按照常理，彭女士首先想到的就是租客陸先生。

畢竟租房市場有個不成文的 “規(guī)矩”，房東賣房，租客往往有 “優(yōu)先權(quán)”，彭女士也想著先問問陸先生，要是他愿意買，也省了不少麻煩。

一開始，彭女士給房子報了 190 萬元的價格。陸先生聽了之后，表示這個價格太高了，需要考慮考慮，沒立刻給出答復(fù)。

彭女士也理解買房是大事，需要慎重，為了能促成這筆交易，她的丈夫還主動把價格降到了 180.8 萬元，并且多次催促陸先生，希望他能給個準(zhǔn)話。

可不管彭女士夫婦怎么催，陸先生就是遲遲不回應(yīng)。

就在兩人焦急等待，甚至有點(diǎn)不耐煩的時候，終于收到了陸先生的回復(fù)，可這句話卻成了后續(xù)矛盾的 “導(dǎo)火索”。

陸先生說：“買房子不是兒戲，剛問我就需要做好決定，考慮幾天總需要的吧，你的房子隨你怎么處理咯，我只是個租客而已。”

就是這句 “你的房子隨你怎么處理”，讓彭女士夫婦覺得，陸先生這明顯就是不想買了，只是不好意思直接拒絕。

當(dāng)時彭女士急著用錢，也沒再多想，既然租客無意購買，那她就只能找其他人。最后，她以 170 萬元的價格，把房子賣給了別人，雙方順利完成了交易。

彭女士本以為這事兒就這么翻篇了，自己拿到了錢解決了資金問題，租客也能繼續(xù)住到租期結(jié)束，互不耽誤?？伤f萬沒想到，房子剛過戶沒多久，法院傳票就送上門了。

陸先生把彭女士告上了法庭，理由是彭女士侵犯了他的 “優(yōu)先購買權(quán)”，還要求彭女士賠償 20 萬元。

這一下，彭女士徹底懵了：“我明明先問了他，是他自己不買，我才賣給別人的，怎么就侵犯他權(quán)利了？而且‘買賣不破租賃’，他又沒損失，還能住到合同到期，憑什么讓我賠 20 萬？”

02

這起糾紛之所以吵得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，核心其實(shí)就圍繞著一個法律關(guān)鍵詞 ——“優(yōu)先購買權(quán)”。

很多人租房、買房的時候都聽過這個詞，但具體是什么意思，怎么用，可能沒幾個人能說清楚。

根據(jù)《民法典》第七百二十六條明確規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！?/p>

簡單來說，就是房東要賣房，得先通知租客，要是租客愿意以和其他人一樣的價格、一樣的付款方式買，那租客就有優(yōu)先購買的資格，房東得先賣給租客。

但這 “優(yōu)先購買權(quán)” 也不是沒規(guī)矩，不是租客想怎么用就怎么用，得滿足兩個關(guān)鍵條件：

第一，房東得主動通知租客，告訴租客房子要賣，以及具體的價格、付款方式等信息；

第二，租客收到通知后，得明確表態(tài)，說自己到底想不想買。

回到彭女士和陸先生的這起糾紛里，先看第一個條件：彭女士做到 “通知” 了嗎？

很明顯，彭女士做到了。

她先是報了 190 萬，后來又降到 180.8 萬，每一次都第一時間告訴了陸先生，還多次催促陸先生做決定，從 “通知” 這一步來說，彭女士沒什么問題。

那問題就出在第二個條件上：陸先生的回應(yīng)，到底算不算 “明確表態(tài)”？

彭女士覺得，陸先生說 “你的房子隨你怎么處理”，就是間接放棄買房了；可陸先生卻辯稱，自己只是想多考慮幾天，沒直接拒絕，彭女士沒等他考慮清楚就把房子賣給別人，就是侵犯了他的 “優(yōu)先購買權(quán)”。

這里就需要明確一個法律常識：在 “優(yōu)先購買權(quán)” 的行使上，法律講究 “明確表態(tài)”。要是租客收到房東的賣房通知后，沒在合理時間內(nèi)明確說自己想買房，就會被視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。

那陸先生這種 “不肯定也不否定” 的模糊回復(fù)，到底算不算放棄呢？目前這起官司還沒出結(jié)果，最終得看法院怎么判。

03

仔細(xì)復(fù)盤彭女士和陸先生的糾紛，會發(fā)現(xiàn)矛盾的根源并非雙方惡意相向，而是成年人在人際交往中，常犯卻不自知的 3 個錯誤。這些錯誤看似不起眼，卻可能像多米諾骨牌一樣，引發(fā)一連串的麻煩，甚至讓原本平和的關(guān)系走向破裂。

1. 溝通時 “留半截話”，用模糊表態(tài)代替明確回應(yīng)

陸先生那句 “你的房子隨你怎么處理”，堪稱 “模糊溝通” 的典型。他既沒說 “我想買，再給我 3 天考慮時間”，也沒說 “我不買了，你找別人吧”，而是用一句模棱兩可的話搪塞過去。在他看來，這是 “給自己留余地”，可在彭女士眼里，這就是 “拒絕的信號”。

這種 “留半截話” 的溝通方式，在社交里太常見了：

同事問你 “這個方案周末能幫忙改一下嗎”，你不說 “能，周日下午給你”，也不說 “不能，我周末有事”，只說 “我盡量吧”，結(jié)果同事滿心期待等你反饋，你卻沒動靜，最后耽誤了項(xiàng)目進(jìn)度；

朋友約你 “下周五一起吃飯，慶祝我生日”，你不說 “一定到”，也不說 “去不了，提前祝你生日快樂”，只說 “到時候看情況”，朋友特意訂了你的座位，你卻臨時爽約，讓對方覺得不被重視；

“模糊表態(tài)” 不是 “高情商”，而是不負(fù)責(zé)任的 “甩鍋”。

你以為的 “留余地”，其實(shí)是把決策壓力和溝通成本轉(zhuǎn)嫁給了別人，久而久之，只會消耗別人的信任，讓自己變成 “不靠譜” 的代名詞。

2. 重要事務(wù) “全憑口頭”，忽略 “證據(jù)留存” 的重要性

彭女士和陸先生的溝通，還有一個致命問題：所有關(guān)于房價、考慮時間的協(xié)商，幾乎都是口頭溝通或碎片化的文字消息，沒有形成正式的書面記錄。等到鬧上法庭，彭女士說 “我多次催他做決定”，陸先生說 “她沒給我足夠考慮時間”，雙方各執(zhí)一詞，卻拿不出確鑿證據(jù)，只能讓法官從 “情理” 和 “法律條款” 里找平衡。

這種 “重口頭、輕證據(jù)” 的習(xí)慣，在成年人的人際交往中更是普遍：

和合作伙伴談合作，聊好的分成比例、交付時間，只憑 “口頭約定”，沒簽書面合同，最后對方反悔，你只能吃啞巴虧；

幫朋友墊付了一筆錢，沒讓對方寫借條，也沒留存轉(zhuǎn)賬時的備注，后來朋友賴賬，你連證明 “借錢事實(shí)” 的證據(jù)都沒有；

要明白：“口頭約定” 的效力，遠(yuǎn)不如 “白紙黑字”。

不是說要對所有人都充滿戒備，而是要懂得，留存證據(jù)不是 “不信任”，而是對自己、對他人、對事務(wù)本身的負(fù)責(zé)。

一份合同、一張借條、一段錄音、一個轉(zhuǎn)賬備注，看似麻煩，卻是保護(hù)自己權(quán)益的 “防火墻”。

3. 遇到矛盾 “要么忍要么炸”，不懂 “理性溝通解決”

糾紛發(fā)生后，彭女士的第一反應(yīng)是 “生氣、委屈”，找媒體吐槽卻沒想著主動和陸先生再溝通；陸先生的第一反應(yīng)是 “直接起訴”，跳過協(xié)商環(huán)節(jié)，把關(guān)系徹底鬧僵。

其實(shí)只要雙方能坐下來，好好說說各自的想法 —— 彭女士說明 “急用錢的處境”，陸先生講清 “需要考慮的原因”，說不定就能找到折中方案，比如 “給陸先生 3 天明確答復(fù)時間，彭女士 3 天內(nèi)不找其他買家”，根本沒必要鬧到法院。

可現(xiàn)實(shí)中，很多人遇到矛盾，都逃不過 “要么忍要么炸” 的怪圈：

和同事因?yàn)楣ぷ饕庖姴缓?，要么憋著不說，心里越想越氣，最后工作出問題；要么當(dāng)場吵起來，說狠話傷感情，以后沒法合作；

和家人因?yàn)樯盍?xí)慣有分歧，要么忍氣吞聲，自己委屈；要么大吵大鬧，把小事鬧成大事，破壞家庭氛圍；

矛盾不是 “洪水猛獸”，也不是 “非輸即贏” 的戰(zhàn)場。

遇到問題時，先別急著生氣、別忙著對抗，而是冷靜下來，主動找對方溝通。把自己的需求說清楚，也聽聽對方的想法，找到雙方都能接受的解決方案，才是真正的 “解決問題”。

畢竟，撕破臉的代價，往往比你想象的更大。

我們總說 “要會做人、會處事”，其實(shí)所謂的 “會”，不過是懂得：

溝通時明確表態(tài)，不消耗別人的信任；

辦事時留存證據(jù)，不辜負(fù)自己的付出；

遇矛盾理性協(xié)商，不激化彼此的矛盾。

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