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“十五五”時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出高質(zhì)量發(fā)展特征，但是每類房企發(fā)展路徑有明顯差異。一是，正常經(jīng)營(yíng)的房企實(shí)施“輕重并舉” 戰(zhàn)略，聚焦優(yōu)勢(shì)賽道發(fā)展“開發(fā)+經(jīng)營(yíng)”模式，加快運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展。二是，部分債務(wù)重組房企通過“債轉(zhuǎn)+資產(chǎn)抵債”等組合模式削債，然后發(fā)展重心則轉(zhuǎn)向代建、物業(yè)管理、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。三是，部分困境房企面臨資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加速出清，觸發(fā)交易所規(guī)則被動(dòng)退市，一些上市企業(yè)主動(dòng)剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

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正常經(jīng)營(yíng)企業(yè)：實(shí)施“輕重并舉”戰(zhàn)略，加快運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)積極構(gòu)建新的發(fā)展模式，實(shí)施“輕重并舉”戰(zhàn)略。近年來，典型房企總體上采取聚焦優(yōu)勢(shì)賽道，以“開發(fā)+經(jīng)營(yíng)”為核心的輕重并舉發(fā)展策略，發(fā)展輕資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，如物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、代建、長(zhǎng)租公寓等。

表：頭部房企營(yíng)收結(jié)構(gòu)變化及業(yè)務(wù)布局

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從營(yíng)業(yè)收入結(jié)構(gòu)來看，2025年上半年，華潤(rùn)、招商蛇口、龍湖集團(tuán)持有物業(yè)和物業(yè)服務(wù)收入合計(jì)占比均超20%，較2021年有明顯提升，但開發(fā)業(yè)務(wù)仍為主要收入來源。從利潤(rùn)貢獻(xiàn)來看，2025年上半年，華潤(rùn)置地非開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)六成。這一趨勢(shì)是行業(yè)從“開發(fā)依賴”向“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型的體現(xiàn)，非開發(fā)業(yè)務(wù)憑借高毛利優(yōu)勢(shì)成為盈利關(guān)鍵支撐。

債務(wù)重組企業(yè)：債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處置進(jìn)入實(shí)質(zhì)性突破階段，轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)

截至 2025 年 10 月，房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處置進(jìn)入規(guī)?；涞嘏c實(shí)質(zhì)性突破階段，21家出險(xiǎn)房企債務(wù)重組、重整獲批，化債總規(guī)模約1.2萬億元。如完成境內(nèi)及境外債重組的企業(yè)有融創(chuàng)、富力、奧園、遠(yuǎn)洋、時(shí)代中國(guó)、龍光、旭輝。完成境外債重組企業(yè)有中梁、當(dāng)代等。境外債重組獲批的企業(yè)有佳兆業(yè)、金輪天地、禹洲地產(chǎn)、世茂、綠地、碧桂園等。從化解模式看，重組方案已從早期“展期為主” 轉(zhuǎn)向“削債為核”，通過“現(xiàn)金+債轉(zhuǎn) +資產(chǎn)抵債”等組合模式實(shí)現(xiàn)源頭削減債務(wù)規(guī)模。近幾年，華晨地產(chǎn)、新華聯(lián)和金科完成重整?；裘糊埮d房地產(chǎn)公司重整和協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)進(jìn)行重整，已經(jīng)獲得法院批準(zhǔn)，目前在執(zhí)行階段。

表：出險(xiǎn)房企債務(wù)重組、重整進(jìn)展的企業(yè)

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出險(xiǎn)房企債務(wù)重組選擇多種方式削債，改善資產(chǎn)負(fù)債表，為長(zhǎng)期恢復(fù)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造有利條件。如融創(chuàng)境內(nèi)債重組方案采取了現(xiàn)金要約收購(gòu)、以資抵債、全額長(zhǎng)展期等方式，境外債采取全額債券轉(zhuǎn)股權(quán)。多元削債模式既適配不同債權(quán)人的收益訴求，又能從根源上降低企業(yè)債務(wù)規(guī)模，同時(shí)通過大股東注資轉(zhuǎn)股等配套支持強(qiáng)化信用修復(fù)，為企業(yè)聚焦保交樓、重啟正常經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造關(guān)鍵條件。

表：融創(chuàng)債務(wù)重組方案

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完成債務(wù)重組的企業(yè)，發(fā)展策略將聚焦輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，重點(diǎn)發(fā)展代建、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。出險(xiǎn)企業(yè)債務(wù)重組后，其資產(chǎn)負(fù)債表仍面臨壓力，而輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)不需要大量資本投入，不增加有息負(fù)債。另外，部分出險(xiǎn)房企多年積累的核心能力仍在，如擁有成熟的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)團(tuán)隊(duì)且經(jīng)驗(yàn)豐富，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)是較為合適的發(fā)展路徑。如8月15日，旭輝控股宣布啟動(dòng)“二次創(chuàng)業(yè)”，全面轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)、低負(fù)債、高質(zhì)量的新發(fā)展模式。

圖：部分房企債務(wù)重組后發(fā)展戰(zhàn)略

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退市退房企業(yè)：困境企業(yè)加速資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)出清，規(guī)模收縮，逐步遠(yuǎn)離房地產(chǎn)行業(yè)

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整期加速資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)出清與戰(zhàn)略重構(gòu)。目前已有30余家上市房企退市，10多家上市房企剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，呈現(xiàn)“被動(dòng)退市清退低效企業(yè)、主動(dòng)退市優(yōu)化資源配置、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型重塑價(jià)值鏈條”的立體化特征，退市企業(yè)未來經(jīng)營(yíng)規(guī)模將明顯收縮，退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)將逐漸離開房地產(chǎn)行業(yè)。這一趨勢(shì)表明，行業(yè)正從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，預(yù)計(jì)未來行業(yè)將經(jīng)歷更為徹底的出清與重構(gòu)，具備資源優(yōu)勢(shì)與強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力的房企將主導(dǎo)市場(chǎng)格局。

28家上市房企被動(dòng)退市。市場(chǎng)深度沖擊及多家房企發(fā)生債務(wù)違約，房企經(jīng)營(yíng)受到較大影響，2022年至今有28家上市房企被動(dòng)退市，其中A股14家，原因?yàn)槊嬷低耸屑斑B續(xù)虧損；H股14家，原因?yàn)樨?cái)報(bào)難以發(fā)出及難以達(dá)成復(fù)牌指引，未能復(fù)牌，停牌超過18個(gè)月。

圖：退市退房企業(yè)類型

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5家上市房企主動(dòng)退市。首創(chuàng)置業(yè)、首創(chuàng)鉅大已經(jīng)私有化退市，還有幾家企業(yè)擬私有化退市。房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，上市企業(yè)股價(jià)較低，失去融資意義，退市后可減少運(yùn)營(yíng)成本，提高經(jīng)營(yíng)效率。

12家上市企業(yè)退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。如美的置業(yè)、珠免集團(tuán)、南國(guó)置業(yè)等，轉(zhuǎn)向商業(yè)管理、物業(yè)管理等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)及聚焦大健康、文旅等 。

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劃重點(diǎn)！未來五年房地產(chǎn)發(fā)展方向明確

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“十五五”前瞻，四中全會(huì)釋放房地產(chǎn)積極信號(hào)

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住建部發(fā)聲，未來房地產(chǎn)或聚焦哪些方面？

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2025三季度政策盤點(diǎn)丨優(yōu)化限購(gòu)出現(xiàn)新突破，各地收購(gòu)存量土地專項(xiàng)債發(fā)行加速

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中央發(fā)布城市發(fā)展重磅文件，房地產(chǎn)相關(guān)的10個(gè)看點(diǎn)！

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?企業(yè)研究

2025年1-10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜

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2025年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

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老舊住房更新潮起：代建別錯(cuò)過這波風(fēng)口

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2025年1-9月中國(guó)房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜

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?房地產(chǎn)市場(chǎng)

城市更新或成為“十五五”城市發(fā)展重要抓手，各項(xiàng)政策機(jī)制有望加快建立

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2025年三季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與趨勢(shì)展望

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2025年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)解讀

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2025年10月中國(guó)住房租賃企業(yè)規(guī)模排行榜

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?指數(shù)研究

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2025年10月）

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最新！2025年10月十大城市二手房房?jī)r(jià)地圖

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2025年三季度中國(guó)寫字樓租金指數(shù)研究報(bào)告

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2025年三季度中國(guó)百城地價(jià)指數(shù)報(bào)告

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?物業(yè)研究

2025中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

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2025中國(guó)物業(yè)服務(wù)滿意度研究報(bào)告

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2025年三季度中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)總結(jié)與展望

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2025中國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)品牌價(jià)值研究報(bào)告

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