前幾年的上海樓市，到處是聚光燈。

楊浦土拍殺紅眼，徐匯濱江刷新樓板價，黃浦老城廂風(fēng)貌別墅排隊進(jìn)場。

鏡頭掃到虹口，卻像被按了靜音鍵。

新房寥寥、舊改動靜不大，低調(diào)地連自媒體都懶得寫它。

進(jìn)入2025年，虹口終于打破沉寂：

全年拆遷預(yù)算101.4億元，在浦西僅次于徐匯、黃浦；

瑞虹地塊拍出11.75萬/㎡樓板價，追平老靜安；

北外灘新盤集體站上17-19萬/㎡，風(fēng)貌別墅直沖25萬/㎡...

近日，虹口又劇透2026年將出讓7幅壓箱底宅地。

其中6幅位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，涵蓋北外灘、瑞虹新城、虹口足球場等核心區(qū)域。

這一次，虹口要打一場漂亮的翻身仗。

歷史底蘊(yùn)濃厚

虹口的底子本來就厚。

解放以前，虹口區(qū)是標(biāo)準(zhǔn)的中產(chǎn)階級聚集地。

溧陽路、山陰路、多倫路，這幾條路上至今還有很多那個時候造的洋房。

當(dāng)時的虹口，是“海派文化發(fā)祥地”、“文化名人聚集地”。

諸多文壇大佬如魯迅、瞿秋白、郭沫若、茅盾等人都在虹口留下過身影。

90年代初，虹口再次迎來輝煌。

四川北路與南京路、淮海路鼎足而立。

乍浦路上的燈紅酒綠不輸黃河路。

當(dāng)時流傳一句話：

買東西，外國人到淮海路，外地人到南京路，上海人到四川北路。

“黃老大、虹老二”，是那個時代賦予虹口的輝煌。

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踏空者虹口尋求突破

虹口樓市，也曾引領(lǐng)上海高端市場。

1931年動工的河濱大樓，在當(dāng)時被譽(yù)為“遠(yuǎn)東第一公寓”。

1997年上海造第一批商品房的時候，四川北路、魯迅公園附近的房價要8000元/平。

這個價格和徐家匯一個檔次，比大寧要貴兩倍。

但同樣也因為發(fā)展太早，世紀(jì)初的時候別的地方都在大拆大建。

虹口區(qū)因為拆不動又沒地方建，被迫躺平。

眼看著陸家嘴在自己眼皮底下從“不毛之地”變?yōu)榻鹑谥行?，深深刺痛虹口?/p>

不甘于當(dāng)配角的虹口，尋求新的突圍之路。

上海2035規(guī)劃中，虹口北外灘和四川北路都被劃進(jìn)了中央活動區(qū)。

虹口等來了契機(jī)，押注兩張王牌打造產(chǎn)業(yè)群、樹立標(biāo)桿。

打造北外灘商務(wù)區(qū)，定位世界級會客廳。

虹口在陸家嘴對面搞起了自己的濱江核心。

2020年，北外灘規(guī)劃獲批，定位金融中心、航運(yùn)中心。

2022年，虹口的金融、航運(yùn)產(chǎn)業(yè)占全區(qū)稅收比重超61%，白玉蘭廣場稅收突破20億。

2025年，北外灘核心區(qū)誕生地王。

12.66萬/平的樓面價，躋身全國單價地王前三甲。

北外灘核心區(qū)從規(guī)劃到地王誕生僅用5年。

這種"虹口速度"在上海城市發(fā)展史上也是罕見的。

虹口押注的第二張底牌是虹鎮(zhèn)老街的拆遷改造。

同樣是棚戶區(qū)改造，中遠(yuǎn)兩灣城還在和群租搏斗。

瑞虹新城卻成了北上海之最。

作為內(nèi)環(huán)內(nèi)少有的整片規(guī)劃整片開發(fā)的大型居住區(qū)。

瑞虹收割了一波又一波北上海的高凈值人群。

過去30年，瑞虹新城的房價漲幅遠(yuǎn)高于上海大盤。

吐槽瑞虹的人很多，但絲毫不影響買家的購買熱情。

近十年來只要瑞虹新城有新房入市，基本都是開盤即罄。

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虹口還在發(fā)力

虹口重回聚光燈下。

早在今年年初的拆遷預(yù)算中，就隱隱能感受到虹口的野心。

土拍市場，年內(nèi)出現(xiàn)2宗地王。

新房市場，北外灘新盤集體站上17-19萬/㎡，風(fēng)貌別墅直沖25萬/㎡。

近日，虹口劇透2026年計劃出讓的7幅重點(diǎn)地塊。

其中有6幅在內(nèi)環(huán)內(nèi)，位于北外灘、瑞虹新城、虹口足球場等醇熟地段。

其余1幅內(nèi)環(huán)外的，則是大名鼎鼎的地鐵上蓋地塊。

具體來看：

?250街坊：中小體量住宅，臨近10號線郵電新村站，承接瑞虹溢出需求。

?255街坊：低密度風(fēng)貌別墅用地，近魯迅公園。

?140街坊：純住宅用地，毗鄰瑞虹太陽宮，建面約1.96萬㎡，依托成熟配套但需改善周邊界面。

?146街坊：住宅用地，雙面臨河，預(yù)計與金茂璞元價格持平。

?北外灘67街坊：科研+住宅混合用地，緊鄰12號線國際客運(yùn)中心站，規(guī)劃住宅建面約4.76萬㎡，定位北外灘“戰(zhàn)略級地塊”。

?江灣鎮(zhèn)324街坊：商科住綜合體，地鐵20號線車站南路上蓋，規(guī)劃住宅建面約11.54萬㎡，打造區(qū)域新中心。

?廣中路220街坊：純住宅用地，近虹口足球場站，需推動老城區(qū)界面更新。

在市中心其他區(qū)住宅供應(yīng)見頂，新增可售房源有限的背景下。

虹口區(qū)仍有規(guī)模宅地儲備，新盤也在持續(xù)推出。

未來的虹口，很可能成為上海市中心最后的價值高地。

小結(jié)

過去幾年，大家都盯著前灘、徐濱，忽略了虹口的價值正在兌現(xiàn)。

如今再看上海核心區(qū)的“黃金三角”，不難發(fā)現(xiàn)：

外灘已成定格歷史的文化名片，側(cè)重保護(hù)傳承；

陸家嘴金融中心已開發(fā)成熟，增量空間有限；

唯有北外灘，正處于功能集聚、價值持續(xù)躍升的黃金期。

承載著未來城市能級提升的重要使命。

隨著480米地標(biāo)、空中連廊、世界級濱水界面的全面落地，虹口重回聚光燈下。

疊加未來19號線、20號線“一縱一橫”軌交賦能。

虹口的未來，依然值得期待。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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