十月至十一月，北京土地市場進(jìn)入密集供應(yīng)期，交易活躍度顯著提升。兩日前，民企懋源在與多家央國企的激烈競爭中，經(jīng)過百余輪競價成功競得核心區(qū)松榆里地塊，溢價率達(dá)18.21%，引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，被視為民企重回土地市場的重要信號。緊隨其后，通州區(qū)九棵樹6017地塊也于今日正式完成出讓，最終由中海以12.48億元摘得，溢價率0.97%，成交樓面價約2.29萬元/㎡。

九棵樹6017地塊位于通州老城核心梨園板塊，鄰近地鐵1號線八通線九棵樹站，直線距離約700米，“含鐵量”較高，30分鐘左右即可抵達(dá)國貿(mào)等核心商圈。周邊生活配套成熟，商業(yè)方面有領(lǐng)展廣場、盒馬鮮生等，醫(yī)療資源包括北京中醫(yī)藥大學(xué)東直門，休閑配套設(shè)施有通州云景公園等，形成了較為完善的居住支持體系。

從規(guī)劃條件看，地塊土地面積約2.47公頃，規(guī)劃建面約5.44萬平方米，容積率2.2，限高45米（局部60米），預(yù)計(jì)將打造洋房與小高層相結(jié)合的產(chǎn)品類型。出讓文件對城市設(shè)計(jì)和建筑風(fēng)貌提出了細(xì)致要求，鼓勵采用圍合式院落布局，形成“東北高西南低”的天際線格局。一個需要注意的規(guī)劃細(xì)節(jié)是，沿九棵樹中路西側(cè)退線20米，這會導(dǎo)致原本的容積率升高，對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)提成更高的要求。此外，該地塊北側(cè)還有一宗規(guī)劃住宅用地（6016地塊）若由同一主體開發(fā)，地下空間可實(shí)現(xiàn)聯(lián)通，有望形成規(guī)模效應(yīng)。

通州區(qū)今年新房市場呈現(xiàn)顯著分化格局。八里橋的招商·朝棠攬閱表現(xiàn)亮眼，自開盤以來去化過半，成交均價約為5.6萬元/㎡。運(yùn)河八子中建·運(yùn)河玖院亦表現(xiàn)強(qiáng)勢，網(wǎng)簽量突破600套，成交均價約6.16萬元/㎡，憑借其河景資源與核心區(qū)位獲得市場青睞。然而，同屬核心板塊的中鐵建·花語璟云則去化相對緩慢，當(dāng)前網(wǎng)簽僅30套，即便具備1.7的低容積率優(yōu)勢仍面臨去化壓力，反映出當(dāng)前市場環(huán)境下精準(zhǔn)定位與合理定價的重要性。二手房也同樣呈現(xiàn)新舊分化特征。周邊老舊小區(qū)較多掛牌價格在4萬元/㎡左右，次新房如K2玉蘭灣等項(xiàng)目價格則具備更高彈性。

對于開發(fā)企業(yè)來說，九棵樹地塊若想在紅海中突圍，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩▋r策略是其中重要一環(huán)。參考朝棠攬閱成功經(jīng)驗(yàn)，給出貼合市場的合理定價，項(xiàng)目可充分借助臨鐵屬性與成熟配套，有效吸引地緣改善及國貿(mào)CBD外溢剛需客群。對購房者而言，該地塊的入市提供了新的臨鐵置業(yè)選擇。在當(dāng)前買方占主導(dǎo)的市場格局下，開發(fā)商如何在保持合理利潤的同時實(shí)現(xiàn)快速去化，并贏得市場認(rèn)可，已成為考驗(yàn)企業(yè)綜合運(yùn)營能力的重要課題。（中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱）

責(zé)編：李霞

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