廣州這輪拍地，真是發(fā)了狠忘了情，一個(gè)月不到掛牌20宗地，總價(jià)超250億。

相當(dāng)于一把梭哈了。

但更關(guān)鍵的問題來了：

1）一下子上這么多地，去哪找開發(fā)商接盤？誰還能爆金幣？

2）開發(fā)商對廣州市場預(yù)期如何？是繼續(xù)投資廣州，還是看空？

土地市場，決定是未來兩三年的樓市，是一個(gè)非常重要的信號。

不廢話，直接說重點(diǎn)：

20宗地塊，幾乎都有了強(qiáng)烈意向的開發(fā)商準(zhǔn)備進(jìn)場。

從這個(gè)角度來說，雖然明年供應(yīng)會增加，但大家對廣州還是持續(xù)看穩(wěn)，看多的。

相信，相信的力量。

這幾天，我們打探到一些內(nèi)部消息，提前來個(gè)劇透：

1、先劃個(gè)重點(diǎn)，年底這波地都是有意向開發(fā)商，以國、央企+地方城投/區(qū)域國企為主力。

有點(diǎn)像超級“集中供地”了。

比如聚龍灣荔灣玻璃廠地塊，聚龍灣開發(fā)商，國企珠江實(shí)業(yè)產(chǎn)投+保利發(fā)展，還是相當(dāng)看好聚龍灣未來的兌現(xiàn)。

海珠南泰批發(fā)市場地塊，越秀地產(chǎn)+華潤決心比較大，保利、中海也持續(xù)看好。其中華潤負(fù)責(zé)商業(yè)部分運(yùn)營；

金融城東區(qū)410地塊，國企珠實(shí)研究了很久，和旁邊的415地塊聯(lián)合開發(fā)；

金融城起步區(qū)007-1地塊，廣州城投也終于要出手了。

白云新城018地塊，這塊地屬于國際航空產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新城，保利發(fā)展是背后的操盤大佬；

番禺南浦東鄉(xiāng)地塊，越秀和保利置業(yè)一直在關(guān)注，片區(qū)估計(jì)會引入好學(xué)校，具體的學(xué)校名字我們也有一些具體的信息，可以掃碼私聊。

黃埔長洲島地塊，是中交城投+科學(xué)城的組合；

橫瀝三兄弟和靈山島兩宗地，可能都是南沙開建；

可以這么說，年底這波地，既是沖業(yè)績，也要穩(wěn)預(yù)期，更要把明年的供應(yīng)量給頂出來。

2、學(xué)?；臼菢?biāo)配，要么是新品牌學(xué)校，要么是區(qū)域已有的老牌學(xué)校：

3、按廣州市“好房子”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，已經(jīng)明確列入掛地條件，明年可能有新一輪產(chǎn)品迭代

4、新項(xiàng)目可能有兩個(gè)邏輯，一是常規(guī)的市場化邏輯，另一個(gè)就是綁定房票置換：

這兩天，廣州東部還會放大招，這個(gè)我們晚點(diǎn)再說。

5、現(xiàn)在的市場還是以結(jié)構(gòu)性機(jī)會為主，有確定性預(yù)期、供應(yīng)量稀缺、潛在置換需求旺盛的區(qū)域還是有房企看好。

最近聊地塊有點(diǎn)多了，挑幾塊沒聊過的，展開講一下：

1）荔灣玻璃廠地塊，預(yù)期和地段屬性拉滿

玻璃廠地塊，應(yīng)該是年底這波土地里預(yù)期最清晰的項(xiàng)目之一，保利目前在看地，挺感興趣的。

幾個(gè)看點(diǎn)：

·預(yù)計(jì)年底，聚龍灣太古里首開區(qū)即將正式開業(yè)，重奢商業(yè)一路之隔

·近地鐵，約400米到11號線大沖口站，學(xué)校可能是廣州真光附屬坑口小學(xué)

·旁邊規(guī)劃荔灣兒童公園二期

·坑口舊改的發(fā)展增量和拆遷置換需求

正如上圖，玻璃廠地塊位置，離聚龍灣太古里就隔著芳村大道，是目前離聚龍灣太古里最近的住宅項(xiàng)目。

聚龍灣太古里，可能是12月30日前后開業(yè)，那這就是擺在面前的變量和流量。

從劇透圖來看，聚龍灣太古里的調(diào)性挺高的：

同時(shí)，坑口舊改，進(jìn)度條還在不斷更新。

整個(gè)坑口舊改首期控規(guī)已經(jīng)審議通過，A04 地塊安置房準(zhǔn)備動工，規(guī)劃橫二路也啟動招標(biāo)了。

這意味著，玻璃廠地塊周邊會有持續(xù)的、連片的增量。

僅就當(dāng)下來看，玻璃廠地塊的配套，也是夠牌面的。

地鐵、商業(yè)我們上邊都說過了，剩下的是學(xué)校，可能會是廣州真光中學(xué)附屬坑口小學(xué)。

玻璃廠地塊屬于沖口街道坑口社區(qū)，和廣州真光中學(xué)附屬坑口小學(xué)的招生范圍是對上號的，多少也是牌子貨。

另外，地塊西側(cè)規(guī)劃了荔灣區(qū)兒童公園二期，和一期能夠連片，對家庭客來說吸引力會很大。

畢竟，整個(gè)荔灣、核心區(qū)+學(xué)鐵商無短板+南向的三四房產(chǎn)品，供應(yīng)不多，價(jià)格站得很穩(wěn)。

3.5的容積率，地段是城市級別的高能配套，做剛需+剛改產(chǎn)品基本的客群還是比較明確的，關(guān)鍵是量價(jià)關(guān)系。

2）長洲島地塊，城區(qū)島尖江景墅居盤

長洲島地塊，有點(diǎn)像城區(qū)特供版的黃沙島地塊，重點(diǎn)也很清晰：

·一江之隔到琶洲，珠金琶30分鐘通勤圈

·1.01容積率+30米限高，小洋房、疊墅，甚至可能有聯(lián)排

·三面環(huán)江，少見的島尖形態(tài)

·學(xué)鐵是明牌，但商要依賴外部配套

長洲島地塊，最有利的一點(diǎn)就是位置，離核心區(qū)確實(shí)是近啊。

參考百度地圖，從地塊開車去琶洲保利廣場15分鐘左右，去車陂南20分鐘左右，去魚珠25分鐘左右，去珠城30分鐘左右。

更近的是去番禺大學(xué)城，才10分鐘左右。

不過，bug是交通，出島是個(gè)問題。

結(jié)合此前控規(guī)方案，長洲島上6條道路將進(jìn)行優(yōu)化/新建，改善出入交通，進(jìn)一步拉通到大學(xué)城、新化快速路的路網(wǎng)。

單純看通勤時(shí)間，幾乎和越秀觀樾差不多，和黃沙島相比，肯定是更近城區(qū)的。

有這種通勤條件，長洲島地塊完全能成為第一居所，吸引番禺大學(xué)城、琶洲、金融城，老黃埔，想要低門檻住江景墅居盤的高端買家。

這塊地的江景優(yōu)勢也很明顯，三面環(huán)江，東南向望江，看珠江后航道，天然島尖形狀。

而且，長洲島本身是歷史文化保護(hù)區(qū)，地塊旁邊還有游艇碼頭，純粹的低密、島居環(huán)境，也是城區(qū)少見的。

1.01容積率，和紅線也就差0.01的距離了；30米限高，意味著這塊地下限也是做小洋房，上限可能是聯(lián)排+疊拼。

你想下，1000萬總價(jià)起步，在珠金琶也就買到100平出頭的四房，但長洲島地塊，是城區(qū)+離珠金琶30分鐘+島尖江景疊墅/聯(lián)排，市面獨(dú)一份。

說完優(yōu)點(diǎn)，再來看缺點(diǎn)。

長洲島限制開發(fā)，這意味著地塊會更偏重于居住屬性，后續(xù)很難有概念性炒作。

島內(nèi)配套也不多，商業(yè)基本要出島到大學(xué)城或琶洲，城市界面也比較原生態(tài)，到地鐵距離實(shí)際上有點(diǎn)遠(yuǎn)，更適合自駕買家。

學(xué)校部分，有私立學(xué)校華初，家長口碑也很好。

另一個(gè)是，在現(xiàn)在的邏輯下，地塊體量偏大，大約15萬平建面，還要配建約4萬方公園，一般企業(yè)還是很難啃得下。