1.有大事

文章3000字，太干了，別噎著。

老規(guī)矩，先來說說市場。

目前市場持續(xù)縮量，這個時候不要追高，追高很容易被套。比如周一說的科技，現(xiàn)在漲了幾天，也可以落袋為安了。我提前提醒大家，也是為了讓你們保住更高的收益。

然后房地產(chǎn)這邊，房地產(chǎn)的大白馬萬科，已經(jīng)有點頂不住了。

雖然說萬科現(xiàn)在的債券評級依舊是AAA的優(yōu)質(zhì)債券，但是市場給萬科債券的定價已經(jīng)趨向于垃圾債。

萬科100元的債券，一度跌到了24塊，也就是說很多債券的持有人認為萬科未來可能會出現(xiàn)債券違約，即使頂著巨額的虧損都要出來。

萬科的股價這兩天也一度出現(xiàn)了大跌。

萬科股債雙殺的背后，是市場認為萬科身后的金主爸爸--深鐵，已經(jīng)沒有辦法給萬科輸血了。

目前萬科賬上656億的資金，能動用的不到9億。

很多人就問了，為什么那個提前喊出「活下去」的萬科，現(xiàn)在自己反而快要「活不下去」了？

因為2018年萬科在喊出活下去之后，做出了一個違背祖宗的決定。

那就是繼續(xù)拿地。

2018年萬科喊出"活下去"后的拿地金額：

• 2019年：1610億，行業(yè)第一

• 2020年：1349億

• 2021年：1247億

• 2022年才降到886億

什么概念呢？

2019-2021這三年，萬科平均每年拿地額高達1421億元。就這擴張速度，你告訴我這是在"活下去"？

2018年萬科拿地排名行業(yè)第二，只比碧桂園少35億，大幅超過央企保利近300億。

再看看和萬科一起在2017-2021年排名拿地榜前列的房企——除了央企，現(xiàn)在基本全部暴雷。

碧桂園、恒大、融創(chuàng)，一個都沒跑掉。

這就好比，萬科站在樓頂大喊"大家別跳樓，要活下去"，喊完轉(zhuǎn)身自己也跟著往下跳了。

所以萬科的問題核心是什么？

說一套，做一套。

嘴上喊著"活下去"，實際操作卻是"拼命拿地"。這不是居安思危，這是葉公好龍。

到現(xiàn)在，萬科的第一大股東深鐵也沒辦法輸血了。

截至11月20日,深鐵集團已累計向萬科提供約308億元股東借款。

但深鐵自己日子也不好過。2024年深鐵集團凈虧損334.6億元,主要就是因為對萬科的投資損失。

這就像一個人落水了，抓住了一根繩子，結(jié)果發(fā)現(xiàn)繩子那頭綁著的人也在拼命掙扎。

深鐵放不下萬科的原因也很簡單，就是在萬科身上的沉沒成本太高了。

但現(xiàn)在深鐵似乎反應(yīng)了過來：沉沒成本不參與重大決策。

這次萬科要挺過去，至少得剜肉去瘡了。

更何況，未來房產(chǎn)稅，可能也快來了。

房產(chǎn)稅真的要來了，但是房價卻很有可能提前見底，剛需完全可以再等等。

11月14日，財政部前部長樓繼偉在財新峰會上發(fā)言：房產(chǎn)稅的全國人大立法已經(jīng)完成，技術(shù)難點也基本解決了。

這話一出，輿論立馬炸了，很多人開始恐慌，在想著要不要趕緊把房子出手，剛需也開始摩拳擦掌想要抄底。

那房產(chǎn)稅什么時候來，對我們有什么影響，房價又何時見底，今天我一個視頻就給你說清楚！

其實房產(chǎn)稅從2013年就開始籌備了，到現(xiàn)在整整12年，就像擠牙膏一樣一點點往外蹦信息。

上海和重慶早在2011年就開始試點了，結(jié)果試了14年也沒往外擴。

所以很多人就覺得，這房產(chǎn)稅就是個狼來了的故事，喊了這么多年，估計還得再喊個十年八年的。

可這次不太一樣。

樓繼偉說了——立法已經(jīng)完成，技術(shù)難點基本解決。

這就好比菜已經(jīng)做好了，就等著找個合適的時機端上桌。

那什么時候是合適的時機呢？

樓繼偉的原話是適時推出。

這四個字聽著模棱兩可，但背后藏著大文章。

咱們來捋捋！

說白了，還是錢的事兒。

以前地方靠賣地過日子，土地出讓金占地方財政收入能到20%以上。

但你看現(xiàn)在，2025年上半年這個數(shù)字已經(jīng)跌到了10%左右，有的地方甚至更低。

房地產(chǎn)市場一涼，地賣不出去了，地方財政的日子立馬就緊巴了。

2025年上半年的土地出讓收入只有1.4萬億，比高峰期直接腰斬。

這錢從哪兒來？總得找個新的收入來源吧。

房產(chǎn)稅這個時候就被重新翻出來了——它是最適合做地方稅的，而且是個穩(wěn)定的長期來源，不像賣地是一錘子買賣。

但問題來了，現(xiàn)在房價正在跌，樓市一片慘淡，這個時候推房產(chǎn)稅，不是火上澆油嗎？

這就是最微妙的地方了。

樓繼偉也承認，2022年的時候覺得時機不對，現(xiàn)在雖然房地產(chǎn)泡沫破了，但還在下行過程中，還是比較難的。

你看這措辭，多謹慎。

但他話鋒一轉(zhuǎn)，又強調(diào)房產(chǎn)稅要適時推出。

這里面的邏輯其實很清楚：現(xiàn)在確實不是最好的時機，但也不會拖太久了。

為什么？

因為時間窗口正在形成。

你想啊，房價如果一直跌，跌到一個相對合理的水平，大家對房價的預(yù)期也回歸理性了，這時候推房產(chǎn)稅，阻力反而會小一些。

要是房價還在高位的時候推，老百姓肯定不干——房價這么貴，還要交稅？

但如果房價已經(jīng)跌得差不多了，大家心里都明白這房子不可能再像以前那樣暴漲了，這時候征稅，雖然不爽，但勉強也能接受。

這就是利空出盡是利好的邏輯。

當房產(chǎn)稅真正落地的時候，反而可能是房價見底的信號。

為什么？

因為最后一批還在觀望、還在期待房價反彈的人，會在房產(chǎn)稅落地的那一刻徹底死心，該賣的都賣了。

等這波拋壓釋放完了，買賣雙方的力量就重新平衡了，價格自然也就穩(wěn)住了。

當然，這個過程不會太快。

日本東京的房價從泡沫破裂到真正見底，用了11年，然后又在底部晃蕩了11年，總共22年才完成一輪輪回。

咱們的情況跟日本不完全一樣，但這個邏輯是相通的——泡沫擠完了，價格才能真正穩(wěn)定下來。

那房產(chǎn)稅到底會怎么征呢？

雖然具體細則還沒公布，但從上海和重慶的試點可以看出些端倪。

上海模式是對新購房征稅，設(shè)置了人均60平米的免征面積，超出部分按評估價值的一定比例征稅。

重慶模式則主要針對高檔住宅和非本地人購買的住房。

樓繼偉提到的最大技術(shù)難點，是怎么確定稅基——也就是房子的價值怎么評估。

自由交易的房子好辦，直接按市場價打個折就行。

但很多房子的情況很復(fù)雜，比如老破小、拆遷房、福利房，這些怎么估值？

這確實是個技術(shù)活，但樓繼偉說這些難點基本解決了，說明技術(shù)上已經(jīng)沒有太大障礙了。

所以你看，房產(chǎn)稅這事兒，從技術(shù)到立法，該準備的都準備好了，就差一個合適的時機。

這個時機是什么？

我猜就是等房價跌得差不多了，市場情緒也冷靜下來了，那時候推出來，阻力最小，效果也最好。

這對普通人意味著什么？

如果你是剛需，現(xiàn)在其實不用太慌。

房產(chǎn)稅大概率會有免征面積，一套普通住房基本不會受太大影響。

而且如果房產(chǎn)稅真的能推動房價回歸合理水平，長遠來看反而是件好事——至少以后的年輕人不用為了一套房掏空六個錢包，背上30年的貸款。

但如果你手里有多套房，尤其是那種買來投資、等著升值的，那可能就得好好算算賬了。

房產(chǎn)稅一旦開征，持有多套房子的成本會大幅上升，很有可能拖垮你的現(xiàn)金流。

說到底，房產(chǎn)稅的背后，是國家想讓房子回歸"住"的屬性，不要再當成投機的工具。

這條路走得很堅決，從"房住不炒"到現(xiàn)在的房產(chǎn)稅立法完成，每一步都在釋放同一個信號：靠炒房發(fā)財?shù)臅r代，真的已經(jīng)結(jié)束了。

有人可能會問，那房價會不會因為房產(chǎn)稅暴跌？

短期來看，如果房產(chǎn)稅突然落地，市場肯定會有一波恐慌性拋售，房價肯定下跌。

尤其是手上有大量房子的人，可能就會不計代價的出貨，比如現(xiàn)在銀行不就在賣房了。

但是等房產(chǎn)稅落地之后，房價可能就不跌了，因為想賣的人都差不多賣完了，市場供需平衡，房價才會真正的回到合理的區(qū)間。

這對整個經(jīng)濟來說，其實是件好事——資源可以流向更需要的地方，而不是都堆在房地產(chǎn)里。

現(xiàn)在最大的懸念就是：這個適時到底是什么時候？

我個人判斷，可能就在未來兩三年內(nèi)。

等房價再跌一跌，市場情緒再穩(wěn)一穩(wěn)，地方財政再緊一緊，時機自然就到了。

到那時候，房產(chǎn)稅落地，房價見底，整個房地產(chǎn)市場將進入一個新的階段：

那就是真正為老百姓居住服務(wù)的新房產(chǎn)市場的階段。

這一天，正在加速到來！

風(fēng)險提示：

以上為個人觀點，僅供參考。短期漲跌不預(yù)示未來，如提及個股或基金不代表投資建議。投資需謹慎。

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