越城區(qū)二手房掛牌量 “縮水了”！

當(dāng)貝殼找房的二手房掛牌數(shù)，從4月14日的20572套，悄然滑落至11月 27 日的19260套，7個(gè)多月減少1312套的變化，像一把鑰匙，打開(kāi)了紹興越城區(qū)二手房市場(chǎng)的 “情緒密碼”。

一邊是房東主動(dòng)收縮供給、試圖 “保價(jià)”，一邊是成交仍依賴(lài) “以?xún)r(jià)換量” 的買(mǎi)方邏輯。

在這場(chǎng)博弈里，越城區(qū)的二手房市場(chǎng)到底是冷了，還是在醞釀新的轉(zhuǎn)向？

先來(lái)看下《2025 年 1-10 月紹興越城區(qū)各板塊二手房成交套數(shù)》。

鏡湖（358 套）＞越城老城區(qū)（287 套）＞城西（268 套）＞兩湖（213 套）＞斗門(mén)（202 套）＞城南（201 套）＞迪蕩（110 套）＞城東（75 套）＞城北（73 套）＞皋埠（38 套）＞東湖（12 套）。

頭部板塊 “成交領(lǐng)跑”，袍江（兩湖+斗門(mén)）以414套位居首位，鏡湖以358套居二，是近年新盤(pán)集中交付的熱門(mén)板塊，次新房供給足、議價(jià)空間大；越城老城區(qū)、城西緊隨其后（均超250套），是成熟居住區(qū)，置換需求穩(wěn)定，共同撐起市場(chǎng)成交主力；皋埠（38套）、東湖（12套）成交不足50套，呈現(xiàn) “有價(jià)無(wú)市” 的冷態(tài)。

01.

4組數(shù)據(jù)看懂1-10月市場(chǎng)

從《越城區(qū)2025年1-10月二手房成交TOP10》來(lái)看，市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下情況：

• 成交集中化：

1-10月越城區(qū)二手房成交樓盤(pán)TOP10中，鏡湖、兩湖、斗門(mén)3個(gè)板塊包攬7成熱門(mén)成交，紹興寶龍世家以33套位居榜首；

• 價(jià)格降幅擴(kuò)：

10月成交均價(jià)較3月（一季度末）全線下行，單小區(qū)最大降幅達(dá)3504元/㎡（武地融創(chuàng)濱湖灣），超8成小區(qū)降幅超1000元 /㎡；

• 掛牌量收縮：

11 月（最新掛牌數(shù)據(jù)）較4月（一季度末），超80%小區(qū)掛牌量下降，最大降幅53套（紹興新城悅雋公館），供給端從 “新增” 轉(zhuǎn)向 “去庫(kù)存”；

• 區(qū)域分化深：

熱門(mén)板塊（兩湖）單小區(qū)最高成交33 套，冷門(mén)板塊（孫端）零成交，東湖、皋埠等板塊單季度成交不足10套，流動(dòng)性差異顯著。

02.

市場(chǎng)深度拆解

• 供需端：掛牌收縮+成交集中，買(mǎi)方選擇 “用腳投票”

（1）掛牌量：房東預(yù)期謹(jǐn)慎，供給端 “減倉(cāng)”

2025年4月（一季度末）越城區(qū)二手房掛牌量合計(jì)20572套，而截至11月27日的19260套，減少1312套；該數(shù)量比年初（1月6日）的19372套，還少了112套，核心小區(qū)掛牌量普遍下降，供給端 “不敢掛、不愿降” 情緒明顯，房東對(duì)市場(chǎng)預(yù)期從 “試探拋售” 轉(zhuǎn)向 “謹(jǐn)慎觀望”，更傾向通過(guò) “縮量保價(jià)” 避免低價(jià)成交，供需關(guān)系進(jìn)一步向買(mǎi)方傾斜。

說(shuō)明：鏡湖數(shù)量增加原因?yàn)樵诎鍓K統(tǒng)計(jì)時(shí)加入了東浦板塊，導(dǎo)致數(shù)量增長(zhǎng)。

（2）成交量：剛需主導(dǎo)，熱門(mén)板塊 “虹吸效應(yīng)” 顯著

1-10月全區(qū)二手房成交呈現(xiàn) “兩極分化”，熱門(mén)板塊領(lǐng)漲。1-10月累計(jì)成交超20套的小區(qū)集中在次新房供應(yīng)量較大的區(qū)域，剛需群體“只買(mǎi)對(duì)的，不買(mǎi)貴的”，次新房+高降價(jià)幅度的小區(qū)成為首選。

如：袍江（含：兩湖、斗門(mén)）紹興寶龍世家33套、紹興新城悅雋公館24套、紹興藝境20套、世紀(jì)廣場(chǎng)百合花園20套；鏡湖，龍湖金帝天匯30套，龍湖中天春江天境24套；城南，恒大珺睿府26套；城西，景瑞曦之湖23套，轅門(mén)新村南區(qū)23套。

• 價(jià)格端：“以?xún)r(jià)換量” 成常態(tài)，降幅較一季度擴(kuò)大

對(duì)比2025年3月（一季度末）與10月成交均價(jià)，價(jià)格下行趨勢(shì)明顯，100%全線下行，無(wú)例外，一季度“以?xún)r(jià)換量” 是 “選擇性降價(jià)”，1-10月則是 “全面降價(jià)”，價(jià)格成為成交核心變量，無(wú)降價(jià)無(wú)成交的邏輯進(jìn)一步強(qiáng)化。

如：袍江兩湖板塊新城悅雋公館，3月成交均價(jià)1.14萬(wàn)/㎡，10月降至0.88萬(wàn)/㎡，降幅2580元/㎡，部分房源成交價(jià)已低于2018年首開(kāi)備案價(jià)（1.3萬(wàn)/㎡），“虧本拋售” 仍在持續(xù)；

鏡湖板塊武地融創(chuàng)濱湖灣：3月成交均價(jià)2.18萬(wàn)/㎡，10月降至1.83萬(wàn)/㎡，降幅3504元 /㎡，高端改善盤(pán)也難抵降價(jià)壓力。

• 區(qū)域分化：3類(lèi)板塊呈現(xiàn) “梯度差異”

根據(jù)1-10月成交量、價(jià)格降幅、掛牌量，可將越城區(qū)13個(gè)板塊分為3類(lèi)，差異顯著，“配套+房源品質(zhì)” 的分化引發(fā)板塊分化，兩湖、斗門(mén)靠近年新盤(pán)交付的次新房吸引剛需，鏡湖靠規(guī)劃配套支撐改善需求；而冷門(mén)板塊因缺乏新增配套、房源老化等原因，逐步被市場(chǎng) “拋棄”，未來(lái)分化可能進(jìn)一步拉大。

03.

從 “量增價(jià)穩(wěn)” 到 “量穩(wěn)價(jià)降”，市場(chǎng)邏輯變了

2025年一季度與1-10月市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯差異，核心邏輯從 “回暖試探” 轉(zhuǎn)向 “買(mǎi)方主導(dǎo)”，具體對(duì)比如下：

隨著掛牌量增速放緩、買(mǎi)方對(duì)“降價(jià)” 預(yù)期增強(qiáng)，市場(chǎng)從 “一季度的回暖幻想” 回歸理性——?jiǎng)傂璨辉僖?“成交量上漲” 恐慌入場(chǎng)，而是等待更大降價(jià)幅度；房東則從 “跟風(fēng)掛牌” 轉(zhuǎn)向 “惜售觀望”，供需兩端的謹(jǐn)慎共同推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入 “量穩(wěn)價(jià)降” 階段。

04.

行情解讀：買(mǎi)方主導(dǎo)下的 “性?xún)r(jià)比博弈”

當(dāng)前市場(chǎng)的核心矛盾，是“房東的降價(jià)意愿” 與 “買(mǎi)方的降價(jià)預(yù)期” 不匹配，具體表現(xiàn)為：

• 買(mǎi)方：等待“更低價(jià)” ，據(jù)中介從業(yè)人員介紹，一季度入場(chǎng)的剛需發(fā)現(xiàn) “買(mǎi)后仍降價(jià)”，觀望情緒升溫，且貨比三家周期從1個(gè)月延長(zhǎng)至2-3個(gè)月；
• 房東：“降也難賣(mài)，不降更難賣(mài)” ，投資客（尤其兩湖、斗門(mén)板塊）為回籠資金，愿意 “虧本拋售”，但剛需房東因 “置換成本高”，降價(jià)幅度有限，導(dǎo)致部分老小區(qū) “掛而不售”；
• 中介：聚焦熱門(mén)小區(qū)，為提高成交效率，中介資源向兩湖、鏡湖等熱門(mén)板塊傾斜，冷門(mén)板塊房源曝光量不足，進(jìn)一步加劇成交分化。

05.

未來(lái)預(yù)測(cè)：短期以?xún)r(jià)換量，中期看政策與配套

短期（3-6個(gè)月，2026年一季度前）：以?xún)r(jià)換量延續(xù)，價(jià)格仍有下行空間。

當(dāng)前掛牌量雖收縮，但鏡湖、袍江兩大熱門(mén)板塊仍有高庫(kù)存，房東為在年底前回籠資金，可能進(jìn)一步加大降價(jià)幅度；買(mǎi)方觀望情緒難改，僅 “超預(yù)期降價(jià)” 能撬動(dòng)成交。

06.

買(mǎi)房/賣(mài)房建議

• 買(mǎi)房者：剛需可優(yōu)先關(guān)注袍江兩湖、斗門(mén)板塊次新房（如：紹興寶龍世家、新城悅雋公館），當(dāng)前降價(jià)幅度已達(dá)歷史高位，且成交量穩(wěn)定，適合“自住 + 短期保值”；改善需求可等待鏡湖板塊高端盤(pán)進(jìn)一步降價(jià)（如：武地融創(chuàng)濱湖灣），若降幅超 20% 可入場(chǎng)。
• 賣(mài)房者：投資客建議“盡快降價(jià)拋售”，尤其兩湖、斗門(mén)板塊，避免庫(kù)存進(jìn)一步積壓；剛需置換者可 “先賣(mài)后買(mǎi)”，利用當(dāng)前買(mǎi)方市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，賣(mài)出后有更多選擇空間，且能規(guī)避 “賣(mài)后降價(jià)” 風(fēng)險(xiǎn)。