房主在房屋買賣合同簽訂時(shí)當(dāng)場(chǎng)毀約。僅憑88元限時(shí)銷售保證金，獨(dú)家代理的中介公司能否成功索賠9萬(wàn)元違約金？欽州市欽北區(qū)人民法院最近審結(jié)了這起房產(chǎn)中介合同糾紛案。

圖片由AI生成。

01基本案情

2024年9月9日，阿玉（化名）委托中介公司獨(dú)家代理銷售其位于欽州市某路段的自建房，約定交易凈價(jià)為225萬(wàn)元。合同約定，中介公司支付88元限時(shí)銷售保證金，即獲得該房產(chǎn)獨(dú)家限售期一年的銷售代理權(quán)。若中介公司在限售期內(nèi)找到合適買家，而阿玉拒絕簽訂房屋買賣合同，則需返還保證金，并按委托交易價(jià)的4%支付違約金。

合同簽訂后，中介公司積極履約，通過(guò)視頻號(hào)推廣、線下帶看等方式尋找買家。歷經(jīng)數(shù)月努力，2025年1月，阿達(dá)（化名）向中介公司表達(dá)了購(gòu)買意向。

1月14日，賣方阿玉、買方阿達(dá)與中介公司三方一起到中介公司的辦公地點(diǎn)，準(zhǔn)備簽訂房屋買賣合同。房屋買賣合同約定房屋成交價(jià)為239萬(wàn)元，買方當(dāng)日支付定金15萬(wàn)元，尾款于過(guò)戶當(dāng)日結(jié)清，并明確2025年3月10日前完成過(guò)戶。

然而，就在三方簽訂合同后，意外發(fā)生——阿玉情緒激動(dòng)，當(dāng)場(chǎng)撕毀己方及買方持有的合同文本。

事后，中介公司以阿玉違約為由，向欽北區(qū)法院提起訴訟，要求阿玉支付違約金9萬(wàn)元（按房屋價(jià)格225萬(wàn)元的4%計(jì)算）。

02法院審理

庭審中，雙方就交易失敗原因各執(zhí)一詞。買方阿達(dá)的家人作為證人出庭陳述：“合同簽訂后，阿玉家人來(lái)電表示不同意賣房，我們一家覺得買賣房屋時(shí)發(fā)生爭(zhēng)吵不吉利，也就不想買了。”但是，阿玉當(dāng)庭否認(rèn)該說(shuō)法，堅(jiān)稱是買方不愿購(gòu)買導(dǎo)致交易失敗。

法院注意到一項(xiàng)關(guān)鍵證據(jù)：阿玉在撕毀合同當(dāng)天，通過(guò)微信向中介公司發(fā)送消息稱：“這次買賣確實(shí)沒(méi)成交，辛苦費(fèi)肯定要給你們，你們想要多少？等哪一天我和家人想通了，我覺得還是要賣的?！?/p>

欽北區(qū)法院審理后認(rèn)為，中介公司簽訂限時(shí)銷售合同后，積極履行中介義務(wù)，通過(guò)多種渠道推廣房源并成功聯(lián)系到買家，阿玉與阿達(dá)也已就房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格等達(dá)成初步意向，表明中介公司已按約完成工作，為促成交易付出努力。而在簽訂房屋買賣合同當(dāng)日，阿玉撕毀合同的行為導(dǎo)致房屋買賣合同未能正式成立，交易合意未能達(dá)成，其行為明顯違反合同約定，對(duì)交易失敗存在過(guò)錯(cuò)，構(gòu)成違約。

根據(jù)合同約定，阿玉拒絕與中介公司介紹的合適買家簽訂房屋買賣合同，應(yīng)按房地產(chǎn)委托交易價(jià)的4%支付違約金。但法院認(rèn)為該比例計(jì)算的違約金數(shù)額偏高，若按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，將對(duì)阿玉造成過(guò)重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，有違公平原則。法院綜合考量中介公司的履約過(guò)程、合同約定的中介服務(wù)費(fèi)及房產(chǎn)稅款金額、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度及實(shí)際損失等因素，酌情認(rèn)定違約金為1.8萬(wàn)元。

欽北區(qū)法院作出一審判決：阿玉向中介公司支付違約金1.8萬(wàn)元。

目前，該判決已發(fā)生法律效力。

法官說(shuō)法

法律保護(hù)善意履約者而非任意違約者

中介公司已全面履行了推廣房源、帶看房、找到合適買家的限時(shí)銷售合同義務(wù)，其勞動(dòng)和投入應(yīng)受到尊重。阿玉因家庭內(nèi)部意見不一而毀約，其境遇雖可理解，但不能成為免除違約責(zé)任的理由。法律保護(hù)善意履約者，而非任意違約者。這起案件提醒大家，簽訂合同絕非兒戲，一旦落筆，即產(chǎn)生法律約束力，不能因保證金額小或自身情況變化而隨意反悔。在商業(yè)交易活動(dòng)中，各方均應(yīng)遵守法律法規(guī)，誠(chéng)信交易，共同營(yíng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境。

法條鏈接

民法典第577條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

民法典第961條：中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉合同編通則若干問(wèn)題的解釋》第65條：當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)分高于違約造成的損失，請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以民法典第584條規(guī)定的損失為基礎(chǔ)，兼顧合同主體、交易類型、合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度、履約背景等因素，遵循公平原則和誠(chéng)信原則進(jìn)行衡量，并作出裁判。約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，人民法院一般可以認(rèn)定為過(guò)分高于造成的損失。惡意違約的當(dāng)事人一方請(qǐng)求減少違約金的，人民法院一般不予支持。

來(lái)源：廣西法治日?qǐng)?bào)

作者：龐萍