前言

2018 年，當(dāng)馬云在一次演講中笑著說(shuō) “八年后中國(guó)最便宜的就是房子，房?jī)r(jià)如蔥”，遭到哄堂大笑，當(dāng)時(shí)。

可到現(xiàn)在，河北衡水棗強(qiáng)縣的二手房均價(jià)停在 4078 元 / 平，一套 80 平的房子總價(jià) 32 萬(wàn)，比很多城市的首付還低；而深圳南山區(qū)的學(xué)區(qū)房，掛牌價(jià)仍在 12 萬(wàn) / 平，購(gòu)房者排隊(duì)搶房。

7 年過(guò)去，房?jī)r(jià)真的開(kāi)始 “分化如蔥” 了，而2026 年 “十五五” 開(kāi)局在即，樓市的風(fēng)向早已不是 “普漲普跌”，而是藏著三個(gè)讓普通人必須警惕的轉(zhuǎn)變。

這三大轉(zhuǎn)變究竟是什么？對(duì)明年買(mǎi)房、賣房、換房的決策，又會(huì)產(chǎn)生多大影響？

城市分化

很多人都能感受到，如今的房?jī)r(jià)不再 “全國(guó)一盤(pán)棋”，而是 “核心城市漲上天，三四線跌成蔥”。2025 年 8 月，深圳二手房成交量 4200 套，核心區(qū)房?jī)r(jià)微漲 2%，南山區(qū)逼近 6 萬(wàn) / 平。

這其中，大部分購(gòu)房者為30 歲左右的年輕人，華為、騰訊的工程師居多，他們之所以敢“高位接盤(pán)”，不是他們有錢(qián)，而是核心城市的房子早已不只是 “住所”，更是 “資源入場(chǎng)券”。

深圳的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)全國(guó)第一，2024 年高新技術(shù)企業(yè)營(yíng)收占 GDP 比重 62%，華為、大疆、比亞迪的總部都在這兒，每年吸引 30 萬(wàn)年輕人落戶。

他們要結(jié)婚、要生孩子、要上學(xué)，而深圳的優(yōu)質(zhì)學(xué)校、三甲醫(yī)院、地鐵線路，80% 都集中在南山、福田等核心區(qū) —— 你不買(mǎi)，有的是人買(mǎi)。

上海外環(huán)外的政策更 “狠”：2024 年取消限購(gòu)后，符合條件的購(gòu)房者能買(mǎi)多套房。

再看河北衡水的棗強(qiáng)縣，如今二手房均價(jià)在 4078 元 / 平，比 2020 年跌了 18%，房子不值錢(qián)的原因也很簡(jiǎn)單，就是沒(méi)人了。

棗強(qiáng)縣 2024 年出生率 6.2‰，死亡率 10.8‰，人口自然增長(zhǎng)率 - 4.6‰，年輕人要么去衡水市區(qū)，要么去石家莊、北京，留下的多是老人和孩子。

更扎心的是同一座城市的 “內(nèi)部分化”，北京西城區(qū)的學(xué)區(qū)房，2025 年均價(jià) 14 萬(wàn) / 平，比 2020 年還漲了 10%；而遠(yuǎn)郊區(qū)密云的某樓盤(pán)，單價(jià) 2.8 萬(wàn) / 平，開(kāi)發(fā)商送裝修、送車位，還是賣不動(dòng)。

從 “能住就行” 到 “品質(zhì)為王”

2026 年的樓市，“供給端” 正在發(fā)生一場(chǎng)徹底的變革：從 “數(shù)量競(jìng)爭(zhēng)” 轉(zhuǎn)向 “品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)”，按照住建部新規(guī)實(shí)施的新規(guī)，未來(lái)買(mǎi)房，已訂購(gòu)要注意這些細(xì)節(jié)。

首先就是新建住宅層高不得低于 3 米，而以前很多樓盤(pán)只有 2.8 米，另外4 層及以上必須裝電梯，且電梯轎廂尺寸≥1.6 米 ×1.5 米，這也能夠保證老人突發(fā)疾病時(shí)，救護(hù)車能直接上樓。

臥室、起居室的采光時(shí)間，冬至日不得少于 2 小時(shí)，而以前很多 “暗廚暗衛(wèi)” 的房子，以后不準(zhǔn)建了；還有就是樓板隔音量≥75 分貝，也就是說(shuō)我們?cè)僖膊挥萌淌?“噪音鄰居”。

“這些規(guī)定看著細(xì)，其實(shí)都是老百姓的痛點(diǎn)?！?住建部專家解釋，“以前開(kāi)發(fā)商偷工減料，層高做矮點(diǎn)能多蓋一層，電梯用小的能省成本，現(xiàn)在不行了，必須保證居住體驗(yàn)。”

除此之外，保障房也不再是不是 “偏遠(yuǎn)福利房”，而是 “年輕人的第一套房”，十四五” 期間，全國(guó)已建成 1100 多萬(wàn)套保障房，解決了 3000 多萬(wàn)人的住房問(wèn)題，2026 年還將新建 500 萬(wàn)套。

現(xiàn)在的保障房，早已不是 “偏遠(yuǎn)、配套差” 的代名詞：選址優(yōu)先地鐵沿線、產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近，配套學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)，戶型以 60-90 平剛需為主，售價(jià)是周邊商品房的 60%-70%，且 5 年內(nèi)不準(zhǔn)交易（防止炒房）。

還有就是老小區(qū)改造后可能要升值，2025 年，全國(guó)新開(kāi)工城市更新項(xiàng)目 2.3 萬(wàn)個(gè)，改造老舊小區(qū) 1.6 萬(wàn)個(gè)。

老小區(qū)改造不是 “刷墻貼磚”，而是 “功能升級(jí)”：打通消防通道、新增停車位、加裝電梯、建社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心…… 北京西城區(qū)的某老小區(qū)，改造后房?jī)r(jià)漲了 8%，因?yàn)?“學(xué)區(qū)沒(méi)變，居住體驗(yàn)卻提升了”。

首付 15%、利率歷史最低，2026 年是買(mǎi)房好時(shí)機(jī)嗎？

“首付 15%，利率 3.25%（5 年期 LPR 降了 1.15 個(gè)百分點(diǎn)），換房還能退個(gè)稅……”2025 年的樓市政策，簡(jiǎn)直是 “剛需福音”，但政策越友好，越要清醒：這不是 “鼓勵(lì)炒房”，而是 “幫真正需要房子的人上車”。

政策松綁的不止首付和利率：蘇州、成都、杭州等二線城市 2024 年取消限購(gòu)，北京、上海、深圳也放寬了外環(huán)外、遠(yuǎn)郊區(qū)的購(gòu)房條件。

賣舊買(mǎi)新，一年內(nèi)可退已繳個(gè)稅，最高能退 10 萬(wàn)元；公積金貸款額度提高，上海單人最高 80 萬(wàn)，雙人 120 萬(wàn)……

2024 年以來(lái)，“金融 16 條”“三支箭” 等政策落地，銀行給房企提供了 7 萬(wàn)億元貸款，近 2000 萬(wàn)套房子的交付有了保障；項(xiàng)目 “白名單” 制度下，開(kāi)發(fā)商的資金被監(jiān)管，不準(zhǔn)挪用，必須優(yōu)先保證交房。

給普通人的 3 條建議

對(duì)于想要買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，剛需族現(xiàn)在確實(shí)是好時(shí)機(jī)，利率低、首付少，但一定要選現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，并且優(yōu)先核心區(qū)、配套全的房子。

至于多套房持有者，趁著現(xiàn)在趕緊 “去弱留強(qiáng)”，尤其是那些遠(yuǎn)郊區(qū)、沒(méi)產(chǎn)業(yè)、沒(méi)配套的房子，哪怕虧點(diǎn)也要賣，把錢(qián)換成核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

對(duì)于那些想炒房的，建議還是徹底死心吧，“房住不炒” 不是口號(hào)，政策會(huì)精準(zhǔn)打擊投機(jī)行為，別想著 “低買(mǎi)高賣”，小心套在山頂。

結(jié)語(yǔ)

2026 年的樓市，早已不是 “閉著眼買(mǎi)房都賺錢(qián)” 的年代。馬云說(shuō) “八年后房?jī)r(jià)如蔥”，不是指所有房子，而是三類房子：三四線城市遠(yuǎn)郊區(qū)的空置房、沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的小縣城房子、品質(zhì)差、配套缺的老破小。

而核心城市的優(yōu)質(zhì)房子，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)、人口、資源的集中，仍會(huì)保值甚至微漲。對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房的核心邏輯變了：從 “投資品” 回歸 “居住品”，住得舒服、適合自己，比什么都重要。

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