01

楔子

前幾天，香港大埔“宏福苑”火災(zāi)引起了公眾廣泛的關(guān)注，高層建筑的防火問(wèn)題再一次成了“熱議”的話題，因此我刷到了深圳的一個(gè)超高層住宅小區(qū)，叫做綠景白石洲。（如上圖）

從照片來(lái)看，這個(gè)住宅小區(qū)真的很夸張，邊上的高層小區(qū)和它一比，簡(jiǎn)直成了“小矮子”。據(jù)說(shuō)綠景白石洲是亞洲最高的住宅群，還不是之一。

這就讓我產(chǎn)生了興趣，查詢了一些資料之后，我想聊聊：為什么深圳要建這么高的住宅小區(qū)？

02

項(xiàng)目簡(jiǎn)介

綠景白石洲，是深圳體量最大的城市更新項(xiàng)目之一。位于南山區(qū)深南大道與大沙河科創(chuàng)走廊十字交匯處（深南大道與沙河?xùn)|路交叉口東北角）。

地處深圳城市發(fā)展主軸與科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)帶的核心節(jié)點(diǎn)，是連接華僑城、高新園、后海金融CBD等四大總部基地的關(guān)鍵樞紐。

項(xiàng)目由綠景集團(tuán)開發(fā)，總用地面積約46.2萬(wàn)平方米，總建筑面積超500萬(wàn)平方米，容積率10.3。

項(xiàng)目分四期開發(fā)，涵蓋74層的住宅、70年產(chǎn)權(quán)公寓、旗艦商業(yè)、塔尖辦公、星級(jí)酒店等多元業(yè)態(tài)，旨在打造“無(wú)界之城”，成為深圳未來(lái)的樣本城區(qū)。

從衛(wèi)星圖來(lái)看，目前在建設(shè)的是一期“璟庭”，據(jù)說(shuō)快交房了。 二期尚未動(dòng)工，三四期仍處于土地整理階段，暫無(wú)明確開工時(shí)間。（如下圖）

因?yàn)槭?strong>舊改項(xiàng)目，涉及到回遷的村民，所以是重大的民生工程，各方都在積極推進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)度。

03

WHY?

深圳之所以建這么高的住宅樓，和其地理環(huán)境是息息相關(guān)的。深圳屬以丘陵為主，低山、丘陵、臺(tái)地、階地、平原相結(jié)合的綜合地貌區(qū)。（如上圖）

截至2024年末，深圳全市轄9個(gè)區(qū)，總面積1997.47平方千米，常住人口1798.95萬(wàn)人。（如下圖）

正是因?yàn)榍鹆旰蜕降貫橹?，所以深圳可供開發(fā)的土地有限，土地儲(chǔ)備難度也較大。我用上海和深圳進(jìn)行一下對(duì)比，大家可能就理解深圳的住宅為什么建的這么高了。

一、從土地資源稟賦來(lái)說(shuō)，

上海的總面積為6340.5平方千米，地處長(zhǎng)江三角洲沖積平原，地勢(shì)坦蕩低平，幾乎都是可開發(fā)用地。

深圳的總面積為1997.47平方千米，以丘陵為主。本來(lái)總量就少，可開發(fā)的用地就更少了。

二、從2024年的土地供應(yīng)來(lái)看，

上海2024年出讓48宗涉宅用地，包含商品住房和保障性住房，覆蓋浦東、徐匯、虹口等核心區(qū)。

深圳2024年僅出讓5宗宅地，創(chuàng)歷史新低，主要集中在大運(yùn)板塊（龍崗）、光明中心區(qū)（光明）、前海桂灣（前海）等核心區(qū)域。

三、從2025年的土地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，

上海2025年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃明確，商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)375-485公頃，其中城中村改造用地55-75公頃、舊改用地80-110公頃。保障性住房用地計(jì)劃供應(yīng)85-95公頃，產(chǎn)業(yè)用地計(jì)劃供應(yīng)760-880公頃。

2025年《深圳市土地整備計(jì)劃》明確，全市通過(guò)土地整備完成用地不少于550公頃，其中產(chǎn)業(yè)用地250公頃、公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施用地240公頃、居住潛力用地60公頃）。

除了數(shù)據(jù)對(duì)比之外，我們還可以從深圳這些年的“填海造陸”軌跡，看出深圳是多缺地??！（如上圖）

早在上世紀(jì)八十年代，深圳就開始填海造陸。當(dāng)時(shí)為了加強(qiáng)與香港的經(jīng)貿(mào)往來(lái)，在臨近香港的蛇口半島和鹽田區(qū)進(jìn)行少量填海，修建港口和工業(yè)園。（如下圖）

九十年代中期，大片的海域變成了港口、工業(yè)區(qū)、交通用地，為后續(xù)的城市建設(shè)儲(chǔ)備了很多平整的土地，深圳的海岸線也在不斷的發(fā)生著變化。（如下圖）

2010年到現(xiàn)在的最近十年，雖然深圳填海的總量持續(xù)增加，但是填海的速度減慢了，僅在寶安機(jī)場(chǎng)以北和鹽田港以東繼續(xù)填海。

如今的深圳特區(qū)總面積是1997.47平方千米，比成立時(shí)的1890.701平方千米，多出了106.769平方千米，這些面積基本都是填海造陸而來(lái)。

根據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，2018年深圳城市建設(shè)用地總面積為939.51平方千米，其中填海所得超過(guò)10%。

所以深圳建這么多超高層建筑，主要是因?yàn)橥恋刭Y源緊張。其實(shí)綠景白石洲并非孤例，據(jù)說(shuō)還有很高的京基璟悅府，站上了深圳的住宅之巔。（如下圖）

04

經(jīng)濟(jì)因素

正因?yàn)樯钲诘目砷_發(fā)用地比較少，所以開發(fā)的成本會(huì)更高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年深圳城中村改造項(xiàng)目的拆遷成本占比超50%。

以綠景白石洲為例，該項(xiàng)目的回遷面積近200萬(wàn)㎡，占到整個(gè)項(xiàng)目的40%左右，也就是說(shuō)可銷售的面積只有60%左右。

再加上村民的拆遷費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)等，預(yù)估也超過(guò)100億，這也是不小的一筆成本。

就單單一期已繳納的土地出讓金就高達(dá)17.8億，一期計(jì)容面積約67.58萬(wàn)平方米，折合成單價(jià)為2633元/㎡。

再加上項(xiàng)目的開發(fā)需要周期，財(cái)務(wù)成本一疊加。項(xiàng)目要想盈利，確實(shí)只能干到超高層了，這個(gè)項(xiàng)目的容積率據(jù)說(shuō)超過(guò)了10。

但是不是只有建到200多米才能盈利，也說(shuō)不好。因?yàn)?strong>時(shí)間拖的越長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本越高，不可控因素越多。

綜上所述，所以深圳的城中村改造項(xiàng)目，均規(guī)劃了70層以上的超高層住宅，其核心邏輯就是通過(guò)“高容積率”覆蓋舊改的高成本。

05

問(wèn)題

雖然超高層住宅有其優(yōu)勢(shì)，比如說(shuō)用地效率高、視野好等等。但今天這篇文章是因?yàn)橄愀鄞蠡鹨l(fā)的，所以我想寫寫超高層住宅的劣勢(shì)。

一、火災(zāi)救援問(wèn)題

超高層住宅的火災(zāi)撲救實(shí)在是太困難了，因?yàn)楝F(xiàn)有的消防車根本夠不到200多米。

現(xiàn)在很多城市的消防云梯最大工作高度大約是50米，這相當(dāng)于可以救援大約15層樓的高度。

雖然深圳擁有國(guó)內(nèi)目前最高的消防云梯車，可以達(dá)到100米以上，但也只是相當(dāng)于約33層樓的高度?。

對(duì)于200多米的住宅樓發(fā)生火災(zāi)，消防更是鞭長(zhǎng)莫及。2024年深圳灣悅府發(fā)生火災(zāi)，歷時(shí)接近4個(gè)小時(shí)才將明火撲滅。

悅府這棟樓超過(guò)40層，高度大于150米，發(fā)生火災(zāi)的樓層在28層上下，高度接近100米，施救就已經(jīng)這么困難了，更不要說(shuō)像綠景白石洲這種200多米的住宅樓了。

二、火災(zāi)逃生問(wèn)題

除了火災(zāi)時(shí)候的外部救援困難之外，超高層住宅的火災(zāi)逃生也非常困難。

雖然建筑規(guī)范上考慮設(shè)置了防煙樓梯間、避難層等措施，但是在火災(zāi)突然發(fā)生時(shí)，居民大多數(shù)都是慌亂的，都分不清該往哪里跑。

如上圖，為上海中海“順昌玖里”的2棟150米的超高層住宅，每棟設(shè)置了兩個(gè)避難層。如果是綠景白石洲這么高的樓，可能要設(shè)置4個(gè)避難層。因?yàn)槊扛?0米，就需要設(shè)置一個(gè)。

《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》中明確規(guī)定：

4.1、超高層住宅建筑應(yīng)設(shè)置避難層（間）。

4.2、避難層（間）設(shè)置應(yīng)符合如下規(guī)定：

1）第一個(gè)避難層（間）的樓地面至滅火救援場(chǎng)地地面的高度不應(yīng)大于50m，兩個(gè)避難層（間）之間的高度不宜大于50m。

2）通向避難層（間）的疏散樓梯應(yīng)在避難層分隔、同層錯(cuò)位或上下層斷開。

3）避難層（間）的凈面積應(yīng)能滿足設(shè)計(jì)避難人數(shù)避難的要求：

三、結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題

華南地區(qū)的超高層住宅基本都是設(shè)計(jì)成塔樓的形式，所以遠(yuǎn)看就像一根根鉛筆，所以被戲稱為“鉛筆樓”。

以前我很少關(guān)注結(jié)構(gòu)問(wèn)題，直到我看到了“紐約超級(jí)摩天住宅樓432被報(bào)道裂縫多達(dá)1893處”。

這棟高達(dá)425米的頂級(jí)豪宅，交房沒(méi)多久就發(fā)現(xiàn)了結(jié)構(gòu)問(wèn)題，其中超過(guò)900多處被標(biāo)注為“危及生命安全”。

例如在大樓核心區(qū)，被發(fā)現(xiàn)有一道深達(dá)25厘米的裂縫，且在快速擴(kuò)展中。白色混凝土構(gòu)建的大樓外立面上，也有多處裂痕。

許多類似的縫隙導(dǎo)致了漏水問(wèn)題，從2017年至今發(fā)生了20多起漏水事故，暴雨時(shí)大樓中會(huì)形成“室內(nèi)瀑布”，還加速了鋼材的腐蝕，影響結(jié)構(gòu)承載力。

雖然綠景白石洲只有432大樓的一半高度，但是200多米的樓要抵抗臺(tái)風(fēng)的光臨，結(jié)構(gòu)問(wèn)題也是不得不讓人重視的問(wèn)題。

四、效率問(wèn)題

超高住宅樓，大家還擔(dān)心等電梯的問(wèn)題。在綠景白石洲這個(gè)項(xiàng)目中，我看到單棟塔樓配備了6部電梯，電梯的高低分區(qū)設(shè)在了48層位置（總高74層）。

按平層6戶，每戶3人計(jì)算，74層如果住滿人，就有1300多人住在同一棟樓里。上下班高峰的時(shí)候，等電梯確實(shí)讓人有些怕怕。（如下圖）

除此之外，超高層住宅的日常維護(hù)也比傳統(tǒng)住宅麻煩。當(dāng)住宅超過(guò)100米之后，不僅建安成本大幅上升，后期的管理維護(hù)成本也直線上升。

1930年，經(jīng)濟(jì)學(xué)家克拉克與金斯頓提出，摩天大樓的高度與成本之間并非簡(jiǎn)單的線性關(guān)系。

比如廣州亞運(yùn)城小區(qū)的某一棟居民樓，三臺(tái)電梯上演“集體罷工”，全部停運(yùn)維修。有業(yè)主統(tǒng)計(jì)了收樓一個(gè)多月，電梯故障情況多達(dá)69起，包括困人、異響、突然下墜、按鍵及開關(guān)門失靈等。（如下圖）

如此頻繁的故障和維護(hù)，大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)，怕是很難覆蓋的。只有少數(shù)豪宅小區(qū)，才負(fù)擔(dān)得起吧。

06

結(jié)束語(yǔ)

深圳超高層住宅的大量存在，是城市土地稀缺、人口眾多、城市更新成本高等因素疊加的結(jié)果。

盡管2025年出臺(tái)的“限高令”（80米），可能改變未來(lái)超高層住宅的建設(shè)趨勢(shì)。但現(xiàn)有超高層住宅的形成，是深圳在“無(wú)地可用”的困境中，為解決大規(guī)模人口居住問(wèn)題的“無(wú)奈卻必然”的選擇。

隨著政策的變化，綠景白石洲這樣的超高層住宅群可能會(huì)成為“絕響”，但愿這道美麗的風(fēng)景能“維持的久一些”！