香港房?jī)r(jià)自從2021 年9月觸達(dá)歷史最高峰以來(lái)，隨后經(jīng)歷了43 個(gè)月的回調(diào)，這之間最大跌幅達(dá)到了28%，一直到今年3月房?jī)r(jià)才開始企穩(wěn)。

隨后，香港就成為我國(guó)唯一一個(gè)房?jī)r(jià)上漲的城市。根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署的數(shù)據(jù)，2025 年9月，香港房?jī)r(jià)同比上漲1.81%，環(huán)比更是已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月上漲，累計(jì)環(huán)比漲幅 2.85%。

香港不僅房?jī)r(jià)上漲，租金也在上漲。2025 年9月，香港房租同比上漲2.51%，環(huán)比上漲0.15%，環(huán)比已經(jīng)連續(xù)10 個(gè)月上漲了，當(dāng)前租金水平已接近 2019 年8月的歷史高位。

那么問題來(lái)了，現(xiàn)在各大城市都在下跌，香港是怎么做到一枝獨(dú)秀的呢？

首先，是香港的人口在上升。截至 2025 年 6月末，香港總?cè)丝谳^ 2022 年6月末的階段性低點(diǎn)增加 18.1 萬(wàn)人，人口回流明顯帶動(dòng)剛性居住需求回升。這一點(diǎn)香港跟大部分城市是不一樣的，現(xiàn)在大陸人口開始下滑（特別是青壯年人口下滑），對(duì)于房地產(chǎn)長(zhǎng)期打擊很大。

香港人口之所以上升，跟很多內(nèi)地富豪移居過去很有關(guān)系。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，自 2023 年起，內(nèi)地買家赴港購(gòu)房的占比逐步增長(zhǎng)，2023年內(nèi)地買家占比達(dá)到 16.2%，同比提升4.6pct。而在 2024 年全面“撤辣”后，內(nèi)地買家占比更是創(chuàng)下24.6%的新高，較 2022 年提升 13.0pct。2025 年 1-10 月，內(nèi)地買家占比約 24.0%，與2024 全年接近，保持在相對(duì)高位。

其次，是香港租金回報(bào)率的提升，這應(yīng)該是香港房?jī)r(jià)企穩(wěn)最主要的原因。2022年下半年以來(lái)，隨著香港房?jī)r(jià)下跌疊加租金回升，香港的租金回報(bào)率在大幅提升，從2022年的2.5%左右，提升到了今年的4%左右。

我一直將租金回報(bào)率跟國(guó)債利率和房貸利率相比，簡(jiǎn)單來(lái)說租金回報(bào)率一定要高于國(guó)債利率，最好高于房貸利率。目前香港的房貸利率是3.25%，中國(guó)國(guó)債利率是2%左右，美國(guó)國(guó)債利率是4%左右，香港的租金回報(bào)率已經(jīng)不低于這幾個(gè)值，這代表著香港房子基本沒啥泡沫了，是企穩(wěn)回升最主要的原因。

說完香港，再說回中國(guó)，我們的房?jī)r(jià)為什么還不能企穩(wěn)？

第一點(diǎn)，我們的租金回報(bào)率還是太低了。目前一、二、三線城市租金回報(bào)率分別是1.8%/2.3%/2.3%，這個(gè)值不僅跟國(guó)債利率差不多，而且還比房貸利率低很多，顯然還有很大的泡沫。

第二點(diǎn)，我們的房租還在下降，經(jīng)濟(jì)尚未企穩(wěn)回升，不僅是對(duì)租售比，還是對(duì)購(gòu)房信心來(lái)說，都是打擊。

第三點(diǎn)，我們的人口在下滑，按照目前的人口走勢(shì)來(lái)看，我們本世紀(jì)末人口有減半的可能性，這對(duì)于絕大多數(shù)人口流出的城市來(lái)說都不是好消息。我在知識(shí)星球分析過這一點(diǎn)，大家感興趣可以去看看里面《房?jī)r(jià)未來(lái)將如何分化》這篇文章。

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